上诉人（原审被告）郑州市长宏物业管理有限公司

上诉人（原审被告）河南长宏房地产开发有限公司

被上诉人魏某某

上诉人郑州市长宏物业管理有限公司（以下简称长宏物业）、河南长宏房地产开发有限公司（以下简称长宏房地产）与被上诉人魏某某物权保护纠纷一案，魏某某于2007年7

月4日以侵权之诉向郑州市二七区人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、长宏物业停止侵权，15日内恢复魏某某居住小区内的会所、车库功能，同时拆除小区门卫西边的无证房屋、厕所，长宏房地产15日内搬出魏某某居住小区内会所，逾期按日50元向魏某某支付赔偿金；2、本案诉讼费由长宏物业、长宏房地产承担。郑州市二七区人民法院于2008年3月10日作出（2007）二七民一初字第X号民事判决。长宏物业、长宏房地产均不服原判，向本院提起上诉。本院于2008年8月5日作出（2008）郑民二终字第X号民事裁定，撤销（2007）二七民一初字第X号民事判决，将本案发回郑州市二七区人民法院重审。郑州市二七区人民法院于2008年11月17日作出（2008）二七民一初字第X号民事裁定，魏某某不服该裁定，向本院提起上诉。本院于2009年4月14日作出（2009）郑立民终字第X号民事裁定，撤销（2008）二七民一初字第X号民事裁定，将本案发回郑州市二七区人民法院重审。郑州市二七区人民法院经重审，于2010年5月20日作出（2009）二七民一初字第X号民事判决，长宏物业、长宏房地产均不服该判决，分别向本院提起上诉。本院于2010年12月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明，魏某某与长宏房地产于2003年5月21日

签定商品房买卖合同一份，约定魏某某购买位于郑州市二七区X路X号X幢X单元X层X号房屋一套，双方对房屋面积、价款、交房时间、违约责任等进行了约定。在魏某某取得房屋所有权并入住后，魏某某与长宏物业签定了前期物业服务协议，对各自的权利义务进行了约定。后长宏房地产将魏某某居住小区内供业主活动、健身、娱某的会所占用，用作他用，长宏房地产在小区门口西边建造2间无证房屋、1间无证厕所。魏某某认为长宏物业、长宏房地产的行为影响了魏某某的正常生活，故诉至该院。

另查明，2008年9月1日，魏某某所居住小区成立绿洲书苑小区业主委员会，该委员会与郑州金正物业管理有限公司签订物业管理服务合同，2008年8月至9月，长宏物业撤离绿洲书苑小区，并与绿洲书苑小区业主委员会和郑州金正物业管理有限公司进行了相关手续的交接，但仍受长宏房地产委托对小区会所进行出租等管理。

原审法院认为，魏某某居住小区内的会所及路面等属于该小区的共用设施。业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。物业管理区域内的按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。本案中，现长宏物业已不再对魏某某居住小区提供物业管理服务，但长宏房地产仍然委托其对该小区会所进行

出租等管理，并占用小区路面建设非法建筑的行为违反法律规定，侵害了小区业主的财产权，魏某某以侵权提起诉讼，要求长宏物业、长宏房地产15日内恢复魏某某居住小区（郑州棉纺东路X号绿洲书苑名家）内的会所性质、用途，并拆除魏某某居住小区内的违章、无证建筑（小区门口西边的2间无证房屋、l间无证厕所），事实清楚，证据充分，该院予以支持。长宏物业、长宏房地产的辩称理由没有法律依据，该院不予支持。魏某某要求长宏物业、长宏房地产将会所交郑州金正物业管理有限公司进行管理，该院认为该事项属于魏某某所居住小区的有关共有和共有管理权利的其他重大事项，应当由魏某某所居住小区的业主共同决定，故对该项诉讼请求该院依法不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一款第（一）项、第（五）项，《物业管理条例》第十一条、第二十七条、第五十条、第五十五条之规定，判决如下：一、被告河南长宏房地产开发有限公司和郑州市长宏物业管理有限公司于判决生效之日起30日内搬出绿洲书苑小区（郑州市二七区X路X号）内的会所的一楼和二楼，恢复会所功能。二、被告河南长宏房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内拆除绿洲书苑小区（郑州市二七区X路X号）门口西边的无证房屋两间、

无证厕所一个。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由河南长宏房地产开发有限公司承担。

上诉人长宏物业上诉称：1、魏某某主张长宏物业停止侵权，搬出会所，恢复会所功能，拆除小区内的非法建筑，属于全体业主的合法权益，应当由该小区业主大会或业主委员会作为原告起诉。魏某某个人不具备本案原告主体资格，应依法驳回其诉讼请求。2、原审判决认定长宏物业已撤离绿洲书苑小区，又判决长宏物业搬出绿洲书院小区的会所，前后矛盾，缺乏法律依据。3、长宏房地产是绿洲书苑小区会所的唯一合法所有权人，占有和经营会所符合法律规定。长宏物业接受长宏房地产的委托，管理该会所，不构成侵权。原审判决长宏物业停止侵权没有法律依据。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。

上诉人长宏房地产上诉称：1、涉案小区会所的产权属于开发商长宏房地产所有。长宏房地产依约开放棋牌室、健身房等活动场地，没有侵犯业主的权利。2、涉案小区外的照相馆、银行属于开发商规划以内的建筑附体部分的适当改造，且已出售给第三人，业主对此不存在法律上的利害关系。原审判决拆除小区门口西边的无证房屋两间缺乏法律依据。3、涉案无证厕所长宏房地产是建设者，不是管理者。原审法院判决长宏房地产予以拆除不妥，应当判决管理者进行拆

除。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。

被上诉人魏某某答辩称，涉案会所长宏房地产没有所有权证，应当属于小区X户业主集某所有。涉案小区更换物业公司后，长宏物业仍将会所出租不妥。会所功能应当恢复，违章建筑应当拆除。请求维持原判。

本院经审理查明的事实同原审一致。

本院认为，涉案绿洲书苑小区前期物业管理服务协议约定，业主会所是业主娱某、集某等活动的场所，包括会议室、乒乓球室、棋牌室、健身房等多种娱某设施，该会所本着“取之于业主，用之于业主”的原则为业主提供优质服务，收费标准低于市场价格，其目的是建设社区文化，提高小区文化氛围。长宏房地产、长宏物业改变会所使用性质，出租他用不当。魏某某作为该小区业主之一，要求长宏房地产、长宏物业搬出并恢复会所功能的理由正当，本院予以支持。涉案绿洲书苑小区的会所作为不动产，经政府规划部门批准建设的合法建筑，其所有权应以政府管理部门的登记为准。涉案绿洲书苑小区建筑区X路、绿地等公共设施设备，属该小区业主共同共有。魏某某要求长宏房地产拆除在该小区建筑区划内占用道路的违章房屋和违章厕所的理由正当，本院予以支持。长宏物业、长宏房地产称魏某某主体不适格、其行为均不构成侵权等，请求发回重审或依法改判的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人河南长宏房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长马增军

代理审判员扈孝勇

代理审判员邓先理

二Ｏ一一年四月二日

代理书记员薛文军