原告上海A投资有限公司，住所地×××。

法定代表人张a，董事长。

委托代理人杜a，上海市A律师事务所律师。

委托代理人江a，上海市A律师事务所律师。

被告上海B娱乐有限公司，住所地×××。

法定代表人孙a，董事长。

委托代理人张b，上海市B律师事务所律师。

被告黄a，男，朝鲜族，户籍地×××。

委托代理人张b，上海市B律师事务所律师。

被告许a，女，汉族，户籍地×××。

委托代理人刁a，男，汉族，住×××。

原告上海A投资有限公司（以下简称A公司）与被告上海B娱乐有限公司（以下简称B公司）、被告黄a、被告许a房屋租赁合同纠纷一案，本院于2007年10月15日立案受理后，先依法适用简易程序于2007年12月26日公开开庭进行审理。因本案案情复杂转为普通程序审理后，本院依法组成合议庭，于2008年1月31日公开开庭进行审理，原告A公司委托代理人姜a、臧a，被告B公司与被告黄a的委托代理人张b，被告许a及委托代理人刁a到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告A公司将委托代理人变更为杜a、江a，本院另于2008年5月12日公开开庭进行审理，原告法定代表人张a及委托代理人杜a、江a，被告B公司及黄a的委托代理人张b，被告许a的委托代理人刁a到庭参加诉讼。2008年8月26日本院再次公开开庭进行审理，原告委托代理人杜a、江a，被告B公司及黄a的委托代理人张b到庭参加诉讼，被告许a经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告A公司诉称：2006年4月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁使用×××房屋。2007年6月18日，双方签订《补充协议》一份，约定对被告租赁使用房屋面积、租金等进行了调整，该协议还约定原告免除被告拖欠的部分租金，但被告须支付原告租金税金损失人民币（下同）200,000元，租金按季支付，先付后用，如逾期交租的，应向原告缴纳逾期部分每日千分之五的滞纳金。自2007年8月起，被告拖欠租金至今，原告虽经多次催款未果，遂起诉法院要求判令，一、解除原、被告签订的租赁合同；二、被告支付2007年8月1日起至2007年10月31日止的租金706,866元；三、被告支付租金税金损失200,000元；四、被告支付违约金468,433元；五、被告支付按每天2‰计算的逾期付款滞纳金265,074元（暂计至2007年10月15日）。

庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告B公司将注册地迁出租赁房屋，同时鉴于诉讼时间的延续，要求三被告支付租金至搬离日止，暂计至2008年8月25日为3,049,024元；逾期付款滞纳金计算至2008年8月25日为1,468,538元。

被告B公司辩称：不同意解除合同，被告方用800万元从案外人处购买了B公司，经营了一年，如果解除合同，损失非常大；对欠付的租金金额没有异议；税金损失请求没有依据；违约金和逾期付款滞纳金有重复计算。

被告黄a辩称：租赁合同签订时，黄a是作为B公司的董事长和股东（x%m246%的股份，x%的股份）签的名字，承担责任的主体是B公司。

被告许a辩称：租赁合同的实际履约双方是A公司和B公司，被告黄a和许a不是承租人，许a仅是B公司的股东之一，签订合同系职务行为，对该租赁合同不应承担责任，故对租赁合同的解除不发表意见。另，B公司中的相关装修及设备是属于许a等个人的。合同中关于设备归原告所有的约定是针对可移动物品而言，并不包括装修。

经审理查明：

位于×××的房屋所有人为上海C资产经营管理有限公司，原告向该产权人承租上述房屋后取得了转租的同意。

2006年4月18日，原告A公司（签约甲方）与被告B公司、被告黄a、被告许a（签约乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于×××第1－X层房屋（建筑面积为5,930.31平方米）出租给乙方作为娱乐、办公使用，未经甲方同意，不得改变该用途。租赁期限自本合同签订日起至2025年4月14日止，自合同签订日起至2006年5月31日为免租期，2006年6月1日为起算租金日。双方约定租金按每日每平方米1.80元计算，前二年每年年租金总额为3,896,213元，以后年租金每二年环比增长4％。租金先付后用，租金每月支付一次，每次支付324,684元，以后按约定比例增长，乙方应于每计租期（1个月）到来的前3天内，向甲方支付下一计租期（1个月）的租金。逾期支付的，每逾期一日，则需按未支付租金的3‰支付滞纳金，首期租金乙方应在2006年6月1日之前3天内支付给甲方。乙方应向甲方支付房屋租赁押金324,684元，如果乙方在租赁期内，租金有拖延支付现象发生，则支付方式由原来的付一押一改变为付二押二，乙方应在支付下一期租金时再补交押金324,684元给甲方。租赁关系终止时，押金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同还约定租赁期间，在不影响该物业主体结构的前提下，乙方有权根据需要装修该物业或增设附属设施设备，但需事先征得甲方的书面同意。合同另约定房屋返还时，乙方必须将原注册在该房屋的企业迁移至他处，并办妥工商变更的相关手续。否则，乙方应正常缴纳租金直至办妥工商变更手续，同时还须按前述租金的2倍向甲方支付违约金。合同同时约定，在租赁期内有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。违约方应向守约方按月租金的2倍支付违约金，支付的违约金不足抵偿守约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（1）甲方交付的房屋存在严重缺陷并危及乙方安全的……（5）乙方逾期不支付租金累计超过10天的；（6）因乙方违法经营被有关政府部门取缔的。涉及上述（2）至（6）情形的，视作乙方自动放弃承租权，甲方有权单方解除本合同。乙方应在甲方发出解除合同的通知后7日内，将属于乙方的所有可移动物品搬出该物业，如届时未能全部搬出的，乙方同意，甲方有权进入该物业，所有遗留物作为放弃物由甲方全权处理。合同另约定了其他条款。

合同签订后，原告按约向三被告交付了上述房屋，被告方亦向原告支付了押金324,684元。

2007年6月18日，原告（甲方）与三被告（乙方）签订了《补充协议》，约定：乙方继续租赁×××房屋七层楼面（即第1－X层及第X层），面积约4,844平方米，乙方于本补充协议签订时退还租赁房屋第7、第X层楼面。自2007年6月1日起，乙方租赁房屋（七层楼面）的年租金调整为2,810,602.20元，租金自2007年4月15日起每二年递增一次，在上一年的基础上递增3％，租金先付后用，按季支付；乙方逾期交租的，应向甲方缴纳逾期部分每日千分之五的滞纳金。协议还约定，乙方于2007年6月15日前支付甲方租金451,207.80元（截止2007年5月31日），支付甲方税金损失200,000元，截止2007年5月31日止，乙方还欠甲方租金1,129,316.20元，甲方同意免除。本补充协议约定的，以本补充协议为准，本补充协议未约定的，仍依双方2006年4月18日签订的租赁合同履行。协议还对租赁房屋第7、第X层退还甲方的事项作了约定。

合同履行期间，被告拖欠自2007年8月起的租金至今未付（其中2007年7月尚欠4,216元租金），原告多次催讨未果，遂以诉称事由讼至法院。

另查明，2006年4月18日，被告黄a、许a与被告B公司、赵a、李a签订了一份《转让协议》，其中约定被告黄a、许a以800万元受让位于租赁房屋内的全部装修、设备（不包括电梯等原有设备）和用品。

租赁期间，被告对租赁房屋进行了装修改造，将房屋的一至三楼改造成了桑拿浴场，四至八楼的卡拉OK场所进行了部分改装，九楼改成了办公场所。

本案审理期间，被告B公司申请对租赁房屋内的装修进行审价，本院考虑到承租方对租赁房屋内的装修设施系以一定价款转让取得，为避免增加当事人的诉讼成本，故本院依法委托上海东方投资监理有限公司对租赁房屋中涉及承租方租赁期间另行装饰改造的装修及添附物残值进行司法审价。鉴定报告结论为：承租方装饰改造工程（包括装饰和安装）的造价为717,824元，按8年折旧残x%的折旧率计算，该装饰改造工程残值为544,254元。原告对该审价结论表示认可；被告B公司和被告黄a对审价结论表示价格过低，且仍应审价全部的房屋装修价值。鉴定部门的审价人员当庭答复表示审价结论是根据现场踏勘丈量的工程量，结合申请人所述的施工时间当时的市场信息材料价来定价的。

上述事实，由原告提供的原告与三被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，被告B公司和被告黄a提供的《转让协议》、支付转让款的收条、票根，法院出示的《室内装饰工程造价司法鉴定报告》及当事人的陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有证据效力，本院予以采信。对于原告提供的旨在证明被告方无意继续租赁房屋的报刊广告，因被告予以否认，且原告无其他证据予以印证，本院对此不予采纳；对于原告提供的催讨租金函和快递凭证，因被告B公司表示未曾收到，且快递凭证所载日期与原告提供的函件上签收人注明日期不符，故本院亦不予采纳。

本院认为，原告A公司与被告B公司、黄a、许a签订的《房屋租赁协议》和《补充协议》系当事人的真实意思表示，与法不悖，应属合法有效。双方均应恪守履行各自义务。被告作为承租人，支付租金系其基本的合同义务，根据双方签订的《补充协议》约定，承租人应按季支付租金，先付后用，逾期不支付租金累计超过10天的,原告可书面通知解除合同，现本案被告方拖欠自2007年8月起的租金（2007年7月尚欠4,216元）至今未付，显已违约，理应承担违约责任，其逾期支付租金的行为，亦已达到合同约定的解除情形。据此，原告要求被告支付租金并解除双方租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于被告黄a和许a分别提出其均系公司股东，签订租赁合同系职务行为，且租赁房屋实际由B公司使用，不应由其承担责任的抗辩意见，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》中“承租方（乙方）”一栏中，均记载为被告黄a、许a及B公司，上述三被告亦于承租方处签字确认，故三被告应为共同承租人，理应共同承担该租赁合同项下的承租方义务，且该租赁房屋由B公司实际使用亦不能作为免除被告黄a、许a承担合同义务的正当理由。据此，对该二被告的上述抗辩意见不予采纳。关于原告要求被告支付违约金和逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，租赁合同约定在因违约行为导致合同解除的情况下，违约方应向守约方按月租金的2倍支付违约金，同时，双方补充协议另约定，承租方逾期交租的，应向出租方缴纳逾期部分每日5‰的滞纳金。本案合同的解除，系由承租人的违约行为所致，现出租人要求被告承担月租金2倍的违约金，符合合同约定，本院予以支持。被告承担该违约责任后并不能免除其承担逾期付款的违约责任，因合同中约定的逾期付款违约金标准较高，原告要求被告按每日2‰的标准承担逾期付款违约金，已减少了违约金的请求金额，此系当事人处分自己的权利请求，于法有据，本院亦予以支持。据此，对于被告B公司认为该违约金与逾期付款违约金系重复请求的抗辩意见，本院不予采纳。

合同解除后，实际使用租赁房屋的被告B公司应搬离租赁场所，将合理使用后的租赁房屋返还给出租人。双方在租赁合同中约定因承租方违约导致合同解除的，对承租方未能搬离租赁房屋内的遗留物包括可移动物品，由出租方全权处理。依此约定，原告对于被告方的装修投入可不作补偿。但考虑到承租人投入大量装修，且该装修现状对出租人尚有一定的利用价值，本院酌情确认由原告向被告支付一定的装修补偿款。对于该装修补偿款，本院综合考虑了承租方受让该租赁房屋装修设备的转让价款（800万元）、租赁期间的装饰改造造价及使用年限的折旧率（参照司法鉴定报告）等因素，确定为1,321,970.83元。此外，合同解除后，原告应当返还被告已支付的押金。关于原告要求被告支付税金损失的请求，符合双方在补充协议中的约定，本院亦予以支持。诉讼过程中，原告撤回了要求被告B公司将注册地迁出租赁房屋的诉请，本院认为此系当事人依法处分自己的民事权利和诉讼请求，本院予以准许。

被告许a经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃在该次庭审中的质证及抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、原告上海A投资有限公司与被告上海B娱乐有限公司、被告黄a、被告许a于2006年4月18日签订的《房屋租赁合同》解除；

二、被告上海B娱乐有限公司应于本判决生效之日起十五日内搬离位于×××的租赁场所；

三、被告上海B娱乐有限公司、被告黄a、被告许a应向原告上海A投资有限公司支付2007年7月租金4,216元及自2007年8月1日起至搬离之日止按每年2,810,602.20元标准计算的租金（三被告已支付的押金324,684元可从中抵扣）；

四、被告上海B娱乐有限公司、被告黄a、被告许a应向原告上海A投资有限公司支付分别自2007年8月1日、11月1日、2008年2月1日、5月1日、8月1日起至实际付清该期租金之日止，按每日2‰计算的逾期付款违约金；

五、被告上海B娱乐有限公司、被告黄a、被告许a应向原告上海A投资有限公司支付违约金468,433元；

六、被告上海B娱乐有限公司、被告黄a、被告许a应向原告上海A投资有限公司支付税金损失200,000元。

上述三至六条款的履行期限为本判决书生效之日起十日内。

七、原告上海A投资有限公司向被告上海B娱乐有限公司、被告黄a、被告许a支付装修补偿款1,321,970.83元，此款应于被告上海B娱乐有限公司撤离租赁场所后三日内支付。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费48,101.96元，财产保全费5,000元，鉴定费40,000元由被告上海B娱乐有限公司、被告黄a、被告许a负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长蒋鸣良

审判员徐寨华

代理审判员龚立琼

书记员林叶