原告：解某某，女，X年X月X日生。

委托代理人：贾留套，河南赫奕（略）事务所（略）。

被告：南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司。

法定代表人：陶某，该公司董事长。

委托代理人陈庆如，河南赫奕（略）事务所（略）。

原告解某某因与被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司（以下简称佳合房地产公司）为买卖合同纠纷一案，于2010年7月13日向本院提起诉讼。本院于同日受理本案，并依法组成合议庭，于2010年8月30日公开开庭审理了本案。原告解某某及其委托代理人贾留套，被告佳合房地产公司的委托代理人陈庆如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告解某某诉称：2008年3月27日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告商品房一套及车库一个。其中商品房面积141.13平方米，车库面积24平方米。原被告双方合同约定被告于2008年10月31日向原告交付房屋，逾期按照原告已交房款的日万分之五计付违约金至交房日止。而被告至今未予交付，实属违约。故此原告特具文起诉，请求依法确认原被告签订的商品房买卖合同有效，判令被告承担违约责任，并支付2009年11月21日前违约金x元，2009年11月21日后仍然按合同约定履行至交付房屋之日止。

原告为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：

⑴、2008年1月19日商品房买卖合同及附件一、二、三；

⑵、2008年3月27日商品房买卖合同及附件一、二、三（车库）；

⑶、收款收据五份；

⑷、2010年2月3日物业管理服务协议一份。

被告佳合房地产公司辩称：1、被告迟延交房，是因受到国际金融危机的冲击造成资金暂时困难，不是故意违约；2、被告已于2009年8月25日通知原告受领房屋，原告拒绝受领，对此造成的损失被告不承担责任；3、依据最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》应依法合理调整违约金数额，公平解某违约金责任问题，原告提出的违约金数额过高应予调整。综上，被告建议法庭查明事实，合理调整违约金数额，公平解某违约责任，敦促原告理性面对交易风险，维护市场交易秩序。

被告佳合房地产公司为支持其辩解某由的成立，向法庭提交了以下证据材料：

⑴、电话通知入伙记录一份；

⑵、入伙作业流程单及房屋验收清单一份；

⑶、国内挂号信函收据；

⑷、致方舟城市花园一期业主的函；

⑸、方城县房管局房产租赁市场管理所《关于方舟城小高层单元房租金确定指导价》一份；

⑹、住宅质量保证书，住宅使用说明书；

⑺、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解某（二）等文件中的相关条文。

本院经审理查明：2008年1月19日，原告购买了被告开发的方舟•城市花园X幢X单元XＤ号房,并签订了合同编号为x的商品房买卖合同一份。合同约定：第四条，该商品房总金额为：x元。第六条，付款方式：2.分期付款：首期在签合同当天支付总房款的50%，即x，第二期在封顶时支付总房款的30%，即x元，第三期在交房时支付总房款的20%，即x元。第八条，交付期限（一）出卖人应当在2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之五的违约金。2008年3月27日原、被告签订车库买卖合同一份，约定原告购买被告的第X幢－X层X号房，购房款为x元，该合同约定的交房期限及出卖人逾期交房的违约责任和合同编号为x的商品房买卖合同约定一致。

原告于2008年1月19日向被告交纳首期购房款x元，2008年3月27日交购车库款x元，2008年5月9日交第二期购房款x元，2008年11月16日交购房款余款x元。即2008年10月31日前原告向被告共计交纳购房款（包括购车库款）x元。2008年10月31日以后交纳购房款x元。

依合同约定被告应于2008年10月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用，被告于2010年2月3日才向原告交房。按照合同第九条的约定，被告迟延交房逾期超过90日后，买受人有权要求继续履行合同，并按买受人已付房款支付违约金。故原告起诉来院，请求判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金x元〈时间从2008年11月1日至2009年11月21日〉。2009年11月21日以后仍然按合同约定履行至交付房屋之日止。诉讼费用由被告承担。

综上事实，本院认为：原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》，主体适格，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同。原告依合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限和交接方式向原告交付房屋，被告逾期交房应按合同约定承担相应的责任。因合同约定，被告逾期超过90日，买受人有权要求继续履行合同，并按约定向买受人支付违约金。按合同约定被告应于2008年10月31日交房，被告交房逾期超过90日，被告应自2008年11月1日起至2009年11月21日按原告已交房款x元计算违约金，被告逾期交房385天，按原告交款x元的日万分之五计算为385×x元×x＝x.22元。因第三期购房款x元原告于2008年11月16日交纳，故应自2008年11月16日起计算违约金，自2008年11月16日至2009年11月21日共计369天，按原告交款x元的日万分之五计算为369×x元×x＝9310.8元。故至2009年11月21日，被告应按合同约定向原告支付违约金x元（x.22+9310.8），对原告请求被告支付违约金x元中超出x元的部分，本院不予支持。被告辩称已电话及信函通知原告受领房屋，没有证据予以证实，且被告无证据证明双方争议房屋验收合格并符合双方约定的交付条件，而且合同第十一条约定应当书面通知买受人办理交付手续，被告并没有按照合同约定的方式和时间通知买受人受领房屋，被告的辩解某由不能成立，本院不予采信。被告辩称受金融危机的影响才迟延交房的理由，因未提供相关证据证实确因金融危机致使资金困难或有其他直接致使迟延交房的原因存在，故被告的辩解某由不能成立，本院不予采信。被告辩称原告要求的违约金数额过高应予减少的理由，因原、被告双方签订的合同明确约定违约金按买受人已付房款的日万分之五向买受人支付违约金，且该合同系被告方提供的制式合同，故被告的辩解某由不能成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告解某某支付违约金x元（违约金计算至2009年11月21日），2009年11月22日至2010年2月3日的违约金仍按合同约定计算由被告向原告支付。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1365，原告负担50元，被告南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司负担1315元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长刘靖卫

审判员杨保存

审判员李含全

二0一0年十一月五日

书记员孙源阳