原告郑州市邮政局。住所地：郑州市X路X号。

法定代表人庞某某，局长。

委托代理人王某权，河南中豫（略）事务所（略）。

委托代理人朱业津，河南中豫（略）事务所（略）。

被告郑州商业大厦股份有限公司。住所地：郑州市X路X号。

诉讼代表人郑州商业大厦股份有限公司破产管理人。

负责人王某某，负责人。

委托代理人李鹏，河南规范（略）事务所（略）。

被告袁某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人杜某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

原告郑州市邮政局诉被告郑州商业大厦股份有限公司（以下简称商业大厦）、袁某某联合开发合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告郑州市邮政局委托代理人王某权、朱业津，被告商业大厦委托代理人李鹏，被告袁某某的委托代理人杜某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑州市邮政局诉称：1986年5月，郑州市邮政局与被告商业大厦的前身郑州市碧沙岗百货商店、郑州市X路食品厂三方签订了一份《联合建楼协议书》，三方约定在郑州市X路东段南侧合建一栋底层为百货、邮电营业，二层以上为职工住宅的楼房，建筑面积为2038.8平方米，概算总投资37万元。在此协议中三方约定底层商业房的（9）至（11）轴归郑州市邮政局所有，其后郑州市邮政局依约履行了合同义务，并占有使用涉案房屋至今，但商业大厦利用其受托办理房屋建造手续之便，擅自将本应属于郑州市邮政局的房屋使用权证，办理在自己名下，但其一直隐瞒事实真相，以房产证还没有办理为由多次推托拒不交付郑州市邮政局房产证，直至2010年8月郑州市邮政局才得知商业大厦不但早已办理了房产证，甚至还于2006年8月与袁某某串通，将本应属于郑州市邮政局的房产卖给了袁某某，商业大厦、袁某某的行为系明显的恶意串通损害第三人利益的违法行为，应依法被确认无效，请求判令：一、确认二被告签订的《房屋买卖契约》中，涉及应归郑州市邮政局所有的房产部分无效；二、确认郑州市X路X号的底层（9）至（11）轴房屋归原告郑州市邮政局所有。

被告商业大厦辩称：商业大厦不存在隐瞒真相、推托不交付房产证的行为，对涉案房屋没有将产权办理在郑州市邮政局名下，是一种违约行为，商业大厦认可郑州市邮政局的出资中的7万元，但应扣除职工住房和第9轴房产的投资额，其余的，郑州市邮政局应当依据破产法的规定申报债权；2000年商业大厦将涉案房屋已经办理房产证，商业大厦对该房屋拥有完整的所有权；历经多年，郑州市邮政局的起诉已超过诉讼时效；现有证据不能证明商业大厦与袁某某有恶意串通行为；另外争议房屋已于2010年7、8月份拆除，争议标的物已不存在。请求法院驳回原告的起诉。

被告袁某某辩称：本案应定性为郑州市邮政局与商业大厦之间的协议是否有效，与袁某某无关；袁某某与商业大厦买卖涉案房产不存在恶意串通的行为，袁某某系善意第三人，已依法取得涉案房屋的所有权。应当驳回郑州市邮政局的起诉。

经审理查明：1986年5月21日，郑州市邮政局与商业大厦的前身郑州市碧沙岗百货商店、郑州市X路食品厂三方签订了一份《联合建楼协议书》，协议约定：“三方为增加营业用房和改善职工住宅条件，拟在郑州市X路东段南侧合建一栋底层为百货、邮电营业，二层以上为职工住宅的六层楼房，建筑面积为2038.8平方米，概算总投资37万元。有关该楼的施工、验收、产权及临时的拆迁安置等问题，经三方协商达成如下协议：一、该楼的设计和施工以及竣工验收、工程决算均委托郑州市碧沙岗百货商店负责，验收和决算工作三方协商进行。二、施工场地内的现有住房户（包括郑州市邮政局五户）的临时拆迁安置由郑州市碧沙岗百货商店负责，旧房的拆除及清除下房土问题三方商定：谁的谁负责，保证按时开工。三、该楼的产权归属问题：（1）、底层营业房：（1）轴-（9）轴归郑州市碧沙岗百货商店，（9）轴-（11）轴归郑州市邮政局。（2）、二层-六层住宅房：东单元（（1）轴-（6）轴）全部归郑州市碧沙岗百货商店。西单元（（6）-（11）轴）：二、四、六层归郑州市邮政局，三、五层归郑州市X路食品厂。（3）、相邻共用墙，归相邻双方共有。（4）、三方按产权归属的面积的实际造价参加投资。四、该楼建成后的使用维修、责任分工、费用分摊等具体问题，由三方房管维修部门另行商定。等”。合同签订后，郑州市邮政局按合同约定拨付了建设费用19.7万元，商业大厦完成建设项目后，将属于郑州市邮政局的房产交付郑州市邮政局使用。郑州市邮政局将分得的底层商业用房自己使用或出租，直至房屋拆除。2000年6月28日，商业大厦在办理房屋产权登记时，将涉案的房产全部办理在自己名下。2006年8月3日，在郑州市邮政局不知情的情况下，商业大厦将包括郑州市邮政局所有的建设路X号的底层商业用房以x元的合同价格全部转让给袁某某，并于2006年10月23日将合同项下的底层商业用房过户到袁某某名下。2010年8月4日，郑州市二七区人民政府与袁某某签订《拆迁费住宅房货币补充协议》一份，包括涉案的底层商业房在内的房产市场评估价为每平方米x元，并领取了全部补偿款。该房屋准备拆除时，郑州市邮政局才查询得知涉案房屋早已被转让。现涉案房产已拆除。

另查明：9-11轴房产建筑面积为75.93平方米。2006年初郑州市商业用房（含商铺及办公用房）的市场价格为每平方米7725元。袁某某在取得涉案房屋产权证书后不久，即将棉纺路X号的底层商铺出租给案外人（不包括郑州市邮政局所有的商铺）。袁某某在取得涉案商铺的所有权后，从未向涉案房屋的承租人张敏主张过租金收益，涉案房屋一直由郑州市邮政局出租给张敏使用，直至房屋被拆除。由于涉案房屋已被拆迁，依据法律规定本院对郑州市邮政局行使了释明权，其将诉讼请求的第二项变更为：被告商业大厦和袁某某共同赔偿原告郑州市邮政局拆迁补偿款100万元。

再查明：本院已于2010年8月2日裁定受理了申请人郑州投资控股有限公司申请对郑州市商业大厦股份有限公司破产清算一案，目前由指定的破产管理人管理并公告申报债权。根据企业破产法的规定，在审理过程中，郑州市邮政局将第一被告名称变更为郑州市商业大厦股份有限公司。

本院认为：郑州市邮政局与商业大厦前身郑州市碧沙岗百货商店、郑州市X路食品厂所签订的联合建楼协议，双方当事人意思表示真实，不违反有关法律规定，合法有效。房屋建成后，商业大厦未将合同约定属于郑州市邮政局的底层商业房（9-11轴）登记在郑州市邮政局名下，已构成违约，应当承担违约责任。商业大厦将包括涉案房屋在内的房产转让给袁某某时，未告知房屋所有人郑州市邮政局，且袁某某取得属于郑州市邮政局在内的房产后，并未主张涉案房屋的权利，应认定为袁某某对底层商业房（9-11轴）房产的所有权是明知的，系与商业大厦恶意串通损害郑州市邮政局的违法行为，故本院确认商业大厦与袁某某签订的房屋买卖合同中涉及属于郑州市邮政局的房屋部分条款无效；袁某某以明显低于市场价格取得了涉案房屋，不能认定袁某某购买商业大厦房屋的行为系善意。商业大厦、袁某某在买卖涉案房产时均有过错，侵犯了郑州市邮政局的财产权。由于涉案房产年代久远，其设计图纸面积总面积与登记部门的数额一致，本院认定涉案房产面积为设计面积75.93平方米；现涉案房产已被拆除，亦无法返还财产所有人或确定归属，应当作价赔偿。袁某某与郑州市二七区人民政府签订的房屋拆迁补偿协议显示，拆迁时房屋的市场评估价为每平方米x元，据此本院确认商业大厦与袁某某赔偿的价款为x.01元（75.93×x）。郑州市邮政局自认涉案房屋价值100万元，在市场评估价格内，本院予以确认。郑州市邮政局的诉讼请求证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：

（一）被告郑州市商业大厦股份有限公司与被告袁某某于2006年8月3日签订的《房屋买卖契约》中涉及郑州市X路X号底层商业用房（9）--（11）轴的房产的部分无效。

（二）确认原告郑州市邮政局对被告郑州市商业大厦股份有限公司享有债权100万元；被告郑州商业大厦股份有限公司、袁某某于本判决生效后十日内在原告郑州市邮政局对被告郑州商业大厦股份有限公司享有的债权范围内共同赔偿原告郑州市邮政局房屋补偿款100万元。

案件受理费x元，由被告郑州市商业大厦股份有限公司、袁某某负担。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省高级人民法院。

审判长岳修文

审判员刘富江

审判员崔凤茹

二0一一年三月七日

代理书记员程晓芳