广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

(2005)佛中法民五终字第X号

上诉人(原审被告，反诉原告)佛山市君雄房地产服务有限公司(以下简称君雄公司)。住所：佛山市南海区X路建南开发区中区佛山模具厂宿舍首层。

法定代表人孔某甲，经理。

委托代理人孔某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。

上诉人(原审原告，反诉被告)刘某，女，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。

委托代理人唐明华，广东坚信律师事务所律师。

上诉人君雄公司、刘某因房地产经纪合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审判决认定：2004年9月2日，杨飞燕与孔某乙签订《房屋买卖协议书》，约定杨飞燕以（略）元的价格将佛山市南海区桂城叠北澳边村X－X号301房卖给孔某乙。因杨飞燕与其儿子龚浩洋的户口暂时未能从该房屋迁出，孔某乙办理不了房屋过户手续，故双方约定由孔某乙先购买该房屋，在孔某乙支付定金后，她有权将该房屋转售给他人，如有房价卖高部分，全部归孔某乙所有。孔某乙于签订《房屋买卖协议书》当日支付杨飞燕购房定金（略）元，并于2004年9月7日支付购房款（略）元。2004年9月4日，孔某乙委托被告君雄公司对外销售佛山市南海区桂城叠北澳边村X－X号301房，要求价格为（略）元。2004年10月22日，刘某和孔某乙(以杨飞燕名义)签订《房地产买卖合同书》(二手楼)，约定杨飞燕将房屋卖给刘某，价格为（略）元，合同中杨飞燕的名字是孔某乙代签。刘某于签订《房地产买卖合同书》当日支付购房定金（略）元，并于2004年11月1日支付购房款（略）元。2004年11月3日，刘某与杨飞燕在佛山市南海区行政服务中心签订了《广东省房地产买卖合同》，合同中约定的房价为（略）元。2004年11月12日，孔某乙支付杨飞燕购房款（略）元，并与杨飞燕补签了《房屋买卖补充协议》，双方重申高出约定价部分归孔某乙所有。另查，讼争房屋是1996年杨飞燕以（略）元的价款向孔某乙购买的。孔某乙1996年至2002年9月是被告君雄公司的法定代表人，2002年9月以后，孔某乙就离开了君雄公司，君雄公司也变更了法定代表人，现在为孔某炘。

原审判决认为：杨飞燕与孔某乙签订的《房屋买卖协议书》以及《房屋买卖补充协议》是双方真实意思表示，双方约定以（略）元交易以及孔某乙再转让时超出该价款部分归孔某乙所有，内容并没有违反法律或行政法规的强制性规定，是合法有效的。孔某乙购得房屋后委托被告君雄公司出售，原告刘某察看了房屋，在对房屋的位置、面积、结构、价值、价格等基本情况了解后同意以（略）元的价格购买，并与孔某乙及君雄公司于2004年10月22日签订了《房地产买卖合同书》(二手楼)，该合同对价格条款的约定是三方的真实意思表示，并没有违反法律规定，而且杨飞燕对于该买卖是同意并认可的，故该合同是合法有效的。原告认为的杨飞燕以（略）元卖出房屋，故自己购买的价格也应该是（略）元，实际是请求变更合同价格条款，该请求没有法律依据，不予认可。价格条款应当以合同双方的意思表示为准，（略）元的价格是原告经过自己的判断同意的，该价格条款是原告在签订合同过程经与相关人协商、自己的考虑后接受的，是原告的真实意思表示，故原告现在认为自己认可约定的房价过高，应执行（略）元的价格而请求被告返还（略）元购房款没有事实及法律依据，并且被告已将所收取的价款交给了委托人孔某乙，故不予支持。被告作为房地产中介公司只是有义务协助当事人办理房产过户手续，不能以当事人没有缴齐购房款为由而扣压当事人办理房产过户所需要的有关资料，原告请求被告返还办理房产过户的有关资料依法有据，予以支持。对于被告请求原告支付购房款（略）元，原审认为，被告只是房地产中介公司，并不是房屋买卖的当事人，虽然依照合同约定，被告具有代收购房款的义务，但原告拒付款项时仍应由委托人主张，被告没有主张权，故被告反诉请求原告支付购房款（略）元，不予支持。原告与孔某乙通过被告进行房产交易，被告作为中介公司有权利根据约定收取中介费，故被告反诉请求原告支付中介费1000元合理有据，予以支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，判决：一、被告君雄公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将原告办理房产过户的有关资料返还原告。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、原告刘某于本判决发生法律效力之日起十日支付被告君雄公司中介费1000元。四、驳回被告的其他反诉请求。本案受理费610元(原告已预交)、反诉费450元(被告已预交)，合共1060元，由原告负担660元，由被告负担400元。

宣判后，上诉人君雄公司不服，向本院提起上诉称：1、孔某乙与原房屋所有权人杨飞燕于2004年9月2日签定了位于南海桂城叠北澳边村X—X号301房的房屋买卖协议书，杨飞燕同意以总售价为5万元整卖给孔某乙(税费由买方支付)，在协议书中已明确了孔某乙为帮助杨飞燕解决困难，所以孔某乙购买该房屋暂不过户，待孔某乙支付了购房定金给杨飞燕后，孔某乙随时有权将该房屋卖给他人，如有房价卖高，全部归孔某乙所有，杨飞燕不得以任何理由违反协议条款，否则，杨飞燕要以叁倍赔偿孔某乙所付的款项等。杨飞燕对协议书全部条款没有意见，当即在协议书上签名，并收取了孔某乙的购房定金1万元整，以后孔某乙按照协议书规定时间，分别向杨飞燕支付了购房款共（略）元整，余下5000元整按照协议书规定，待杨飞燕母子二人的户口迁出原居住房后，由新业主支付给杨飞燕。孔某乙按照协议规定，取得了该房屋的处分权后，于2004年9月4日与上诉人君雄公司签定了代售房屋委托书，全权委托君雄公司代售该房屋，房屋代售价为（略）元整，办理过户的税费由新买方支付，孔某乙另支付中介费1000元整给君雄公司，代售房屋委托书已明确了君雄公司的责任：代委托卖房人孔某乙收取购房定金以及购房款，协助买方与原业主杨飞燕到房产交易所办理房屋过户手续。特别说明：该房屋杨飞燕于1996年以（略）元的价款向孔某乙购买，孔某乙于1996年至2002年9月是上诉人君雄公司的法定代表人，孔某乙已于2002年9月离开了君雄公司，君雄公司也变更了法定代表人，现在为孔某炘。由于孔某乙曾经是君雄公司的法人，之前很多客户，如有问题都有找孔某乙解决，在此情况下孔某乙虽然已于2002年9月离开了君雄公司，但要为客户解决问题时，所以经常回到君雄公司。杨飞燕将该房屋买卖给孔某乙，整个过程君雄公司全部了解。而且孔某乙与杨飞燕签定的房屋买卖协议书也是在君雄公司签定的，君雄公司知道孔某乙有该房屋的处分权后，所以君雄公司就受理了代售该房屋。被上诉人刘某于2004年10月，君雄公司的业务员介绍了该房屋的情况，被上诉人刘某察看了房屋，对房屋的位置、面积、结构、价值、价格等基本情况了解后，同意以（略）元的价格购买该房屋，并同意办理过户的一切税费由买方支付，并与杨飞燕(孔某乙)及君雄公司于2004年10月22日签定了《房地产买卖合同书》(二手楼)，该合同对价格条款的约定是三方的真实意思表示，并且被上诉人于2004年10月22日及2004年11月1日分别向君雄公司支付了购房款6万元。君雄公司当即将该购房款6万元转交给了孔某乙，三方签定的房地产买卖合同书规定交纳契税之日，被上诉人刘某再支付购房款1万元整给君雄公司，余下5000元整待杨飞燕母子将其户口迁出后，由被上诉人刘某直接支付给杨飞燕。于2004年11月3日由君雄公司协同委托卖房人孔某乙、杨飞燕被上诉人刘某四方到南海房地产交易所签定广东省房地产买卖合同书(二手楼)，该房屋的价格也是（略）元整。办理过户需缴交的税费由被上诉人刘某负责，该合同条款也明确了支付购房款的有关时间规定。原房屋所有权人杨飞燕对于孔某乙卖出的房价，以及对该宗房屋买卖的整个操作过程均没有任何意见。后来到了交纳契税时，由于被上诉人刘某违约，不履行自己亲手所签定的所有合同价格以及付款时间，认为房价不合理，认为应该是杨飞燕卖出的价格5万元整，孔某乙与杨飞燕所签定的房屋买卖合同书不合法，认为孔某乙是君雄公司的工作人员，所以迟迟不交付所欠购房款1万元整，并无端生事，诉君雄公司以欺诈行为，谋取暴利等为由，将君雄公司告上法庭。现经南海法院审理该案，法院认为：被上诉人刘某所告的理由，实际是请求变更合同价格条款，该请求是没有法律依据的，法院不予认可。2、被上诉人刘某认为君雄公司只是中介公司，不是卖房的当事人，无权追收购房款。但上诉人君雄公司按照2004年9月4日与委托卖房人孔某乙签定的代售房屋委托书的第三条，以及于2004年10月22日与被上诉人刘某以及卖房人杨飞燕(孔某乙)三方所签定的房地产买卖合同(二手楼)第五条第三款已明确了君雄公司代其委托卖房人收取购房定金以及购房款的责任，而且被上诉人刘某亦已于2004年10月22日以及11月1日已分别向君雄公司支付了购房定金及购房款共6万元整，所以君雄公司根据合同规定有权代孔某乙追收所欠款项。但被上诉人刘某无端生事，不但拒付所欠房款，同时还告君雄公司扣压了办理房地产过户的有关资料，由于委托卖房人孔某乙按照合同规定，待被上诉刘某付齐购房款1万元整，孔某乙即时办理房产过户的有关资料全部交给刘某。但被上诉人刘某违反合同规定，拒交购房尾款。在此情况下，委托卖房人孔某乙当然有权扣压办理房产过户的资料。上诉人君雄公司作为中介公司，只是有协同买卖双方到房地产交易所办理房产过户的责任，但无权掌管办理房产过户的资料，被上诉人刘某告君雄公司扣压了办理房产过户的资料是没有事实证据的。3、上诉人君雄公司认为：被上诉人刘某所欠的购房款1万元整，系与该宗房地产经纪合同纠纷案审理的内容以及法律理据分不开的，所以被上诉人刘某所欠的购房款1万元整，无需由委托卖房人孔某乙再另行诉讼刘某，刘某应按合同规定，将欠款壹万元交与君雄公司转交给委托卖房人孔某乙，或刘某在君雄公司直接将所欠款项交给委托卖房人孔某乙，届时孔某乙即将办理房产过户的资料交给刘某。这样，即符合法理依据，又符合有关合同的规定，并能减少法律部门的工作量，又能提高办案效率。请求：1、撤销原判决的第一、第四项，判令被上诉人欠交的购房款人民币1万元整交由君雄公司转交给委托卖房人孔某乙，或判令被上诉人刘某在君雄公司将欠交的购房款1万元整直接支付给委托卖房人孔某乙，孔某乙将办理房屋过户的一切资料交给被上诉人。2、本案的诉讼费以及一审的诉讼费全部由被上诉人承担。

刘某辩称：一、君雄公司在介绍刘某买房过程中，为了暴利不顾职业操守，采取了隐瞒重要事实的方法欺诈刘某。首先，因为孔某乙还不是房屋的业主，君雄公司不能接受孔某乙的委托。虽然孔某乙与杨飞燕签订了《房屋买卖协议书》，但孔某乙并非是想拥有该房产，而是想转手以牟取暴利，《房屋买卖协议书》第四点及《房屋买卖补充协议》第一点的内容充分体现了这点，因此孔某乙一直不肯过户。既然没有过户，孔某乙就不能作为屋主委托君雄公司出售该房产。孔某乙通过不过户转手牟利的行为违反了《城市房地产中介服务管理规定》第十四条第(五)“依法纳税费”的规定及《中华人民共和国契税暂行条例》的规定。其次，从孔某乙与杨飞燕签订协议所用的纸张是君雄公司的信签、君雄公司出具给刘某的收据上同时有君雄公司的公章及孔某乙的签名、《房屋买卖合同书(二手楼)》手写的部分(包括中介费的约定、丙方的签章)全都是孔某乙书写，以及孔某乙曾是君雄公司的法人代表，刘某几次去君雄公司都能见到孔某乙等事实，证明孔某乙即便不是君雄公司的工作人员，其与君雄公司的关系也是十分密切的。有如此密切的关系情况下，君雄公司刻意隐瞒孔某乙与杨飞燕的交易。刘某多次提出要和杨飞燕见面以磋商房价时，君雄公司都以杨飞燕在深圳、不肯降价的理由搪塞，只字不提孔某乙。2004年11月3日刘某在南海区行政服务中心签订《广东省房地产买卖合同》时才认识杨飞燕，事后联系杨飞燕才知道《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》的内容。不仅如此，在刘某向佛山市消费者协会投诉后，君雄公司与孔某乙还杜撰出所谓的《代售房屋委托书》，更为露骨的是，君雄公司为了应诉，在未得刘某、杨飞燕同意的情况下，利用自己拿走了所有的《广东省房地产买卖合同》原本的条件，在已签订的《广东省房地产买卖合同》补充部分仿造上两个条款，企图瞒天过海、规避法律。君雄公司这些背叛职业道德的卑劣行为已严重违反了《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定。二、君雄公司采用欺诈手段所得的（略）元是非法所得，应当返还给刘某，并依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定不得要求支付报酬。由于君雄公司的欺诈，致使买卖合同约定的价款比杨飞燕出售房屋的期望值多了（略）元，即刘某无端要多付占了真实房价50％的价款。刘某已付的（略）元，君雄公司仅付了（略）元给杨飞燕，剩余的（略）元不用付任何税费就占为己有，这是何等的暴利！对于刘某来说，其与杨飞燕的房屋交易只涉及到三方，这就是卖方杨飞燕、买方刘某和中介方君雄公司，跟孔某乙是毫无关系的；在根据《广东省房地产买卖合同》的约定，自己付的（略）元就只是给杨飞燕的，但杨飞燕只可得到（略）元，这（略）元的差价哪去了毫无疑问就只能落在君雄公司的账上了。实际上，刘某已付的（略）元全部都是君雄公司收的，而君雄公司只付了（略）元给杨飞燕，剩余的（略）元理所当然属于《商品房销售管理办法》第二十八条规定禁止收取的佣金以外的其他费用。君雄公司这种吃差价的行为严重违反了《商品房销售管理办法第二十八条及《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条的规定，其非法所得（略）元应当返还。三、根据杨飞燕与孔某乙签订的《房屋买卖协议书》，可从中得知杨飞燕是打算以5万元的价格卖出。刘某已支付了（略）元，根据杨飞燕与刘某签订的房屋买卖合同，尚余5000元的房款待杨及其儿子的户口迁出后再付清，因此，刘某没有拖欠买房款。君雄公司不是房屋买卖合同的卖方，无权要求刘某支付购房款。《房屋买卖合同书(二手楼)》及《广东省房地产买卖合同》并没有约定将购房款支付给君雄公司，《房屋买卖合同书(二手楼)》第五条第三款只是约定君雄公司有代收购房款的责任，即若刘某将购房款交与君雄公司，君雄公司就有代收的义务，但不等于刘某必须将购房款交给君雄公司，刘某可选择将购房款交给君雄公司或直接支付给杨飞燕，两种支付方式具有同等的法律效果。四、刘某并没有委托君雄公司办理过户手续，君雄公司拿走的《广东省房地产买卖合同》原件及房产证应当返还给刘某。综上所述，君雄公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其上诉请求！

上诉人刘某亦不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人与孔某乙有密切的关系，以孔某乙的名义与杨飞燕所签订协议的目的并非是真正要买下房产，而是为了转手牟取高额的差价。签订的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖补充协议》的签订显然是规避法律，一审判决认定这两份协议有效是不正确的。从孔某乙与杨飞燕签订协议所用的纸张是君雄公司的信签、君雄公司出具给刘某的收据上同时有君雄公司的公章及孔某乙的签名、《房屋买卖合同书(二手楼)》手写的部分(包括中介费的约定、丙方的签章)全都是孔某乙书写，以及孔某乙曾是被上诉人的法人代表，上诉人几次去被上诉人都能见到孔某乙等事实，证明孔某乙即便不是被上诉人的工作人员，其与被上诉人的关系也是十分密切的。据杨飞燕在庭上的作证可知，她原本是想委托孔某乙所在的公司卖房子，但孔某乙却说“不如由我们公司先买下你的房子，先付部分定金，待找到买家再付余下部分”，利用杨飞燕急于用钱的心理诱使其签订了《房屋买卖协议书》。从《房屋买卖协议书》及《房屋买卖补充协议》的内容来看，协议关于暂不过户、孔某乙有权随时转让以及价格卖高部份归孔某有、杨飞燕要与新买主办理过户手续等约定与房屋买卖的性质格格不入，很显然孔某乙是为了卖而买，她根本没想要这套房屋，而是利用自己在被上诉人从事房产中介的信息优势低买高卖，签订《房屋买卖协议书》不过是想规避《商品房销售管理办法》“不得收取佣金以外的其他费用”的规定。根据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》，有资质的中介公司办理房产中介业务的佣金尚且不许超过3%，法律又怎会容许个人赚取远远超过佣金的差价而且不用缴纳一分税费呢根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条的规定“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”，要缴纳了相关税费再办理权属登记后孔某乙与杨飞燕签订的《房屋买卖协议书》才生效，孔某乙才有权出售该房产。被上诉人作为专业的房产中介公司，不可能不知道法律的规定，那为什么还要与孔某乙签订所谓的《代售房屋委托书》显然就是想通过这些举措来掩饰被上诉人赚取高额差价的非法性。二、被上诉人在整个居间代理过程中，明显存在欺诈、隐瞒重大事实及其他违反职业操守的行为，但一审判决对该事实却置若罔闻。首先，一审判决确认“孔某乙委托被告君雄公司对外销售佛山市南海区桂城叠北澳边村X－X号301房”，但《房屋买卖合同书(二手楼)》、《广东省房地产买卖合同》上的出让方都是杨飞燕，房产证的权利人也是杨飞燕，被上诉人既然知道杨飞燕是以（略）元的价格转让该房产给孔某乙、真正的委托人是孔某乙而不是杨飞燕，并且应知道这些事实对上诉人决定是否买房、出价多少有重大的影响，但仍刻意隐瞒这些事实，致使上诉人一直以为卖家就是杨飞燕，绝对想不到自己几次去到被上诉人处都能见到的孔某乙竟是卖家，更不会料到自己要买的房子居然已过了一手、房价已抬高了（略）元！其次，上诉人曾多次要求见杨飞燕以磋商房价，但君雄公司的工作人员以杨在深圳、杨对房价不肯让步等理由推托，但杨飞燕在一审作证时说被上诉人根本没有提过“刘某要和我磋商房价”。被上诉人根本不想让上诉人与杨飞燕见面，害怕被戳穿了真相。根据《城市房地产中介服务管理规定》、《中华人民共和国合同法》的规定，被上诉人只作为中介方起到向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托的双方要求见面磋商房价是正当、合理的要求，也是君雄公司应尽的义务之一，但被上诉人竟用谎言来阻碍，说白了就是为了高额的差价顺利到手。第三、更为恶劣的是，被上诉人利用自己占有全部《广东省房地产买卖合同》的条件，竟不顾其只是居间人的身份，居然在《广东省房地产买卖合同》补充协议部份伪造上与刘某毫不相关的第④、⑤条，企图瞒天过海、规避法律，其做法是何等恶劣！三、上诉人是受到被上诉人的欺诈和隐瞒才同意了（略）的价格，因此关于（略）的价格约定无效。杨飞燕卖房的期望值是（略）元，可视双方的成交价格为（略）元。被上诉人的欺诈和隐瞒行为已让刘某多付了（略）元，其非法所得应予返还，并且依法不得要求支付佣金。正是被上诉人实施了如第二点所述的欺诈和隐瞒行为，上诉人才同意以（略）元的价格买下房子，如果上诉人知道自己要买的房子已过了一手、房价被抬高了（略）元，她肯定是不会要的。根据《中华人民共和国合同法》的规定，这约定是可撤销或变更的，但鉴于上诉人已对房屋进行了装修并搬入居住，撤销上诉人与杨飞燕的房产买卖将会损害上诉人的合法利益。根据孔某乙与杨飞燕签订的《房屋买卖协议书》，可知杨飞燕卖房的期望值是（略）元，因此，双方的成交价格可视为（略）元。对于上诉人来说，其与杨飞燕的房产交易只涉及到三方，这就是卖方杨飞燕、买方刘某和被上诉人，跟孔某乙是毫无关系的。上诉人已付了（略）元，全部都是被上诉人收的，而君雄公司只付了（略）元给杨飞燕，剩余的（略）元在上诉人看来显然是入了被上诉人的帐，这（略）元理所当然属于《商品房销售管理办法》第二十八规定禁止收取的佣金以外的其他费用，应当返还给上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，被上诉人由于欺诈和隐瞒，不得要求支付报酬。综上所述，被上诉人作为中介公司，不但不维护上诉人的利益，而是处心积虑地采用隐瞒重大事实及欺诈的手段达到牟取暴利的目的，其行为已使上诉人造成了损失，但一审判决却并未能查明事实，没有切实维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，希望贵院能公正裁决。请求：1、撤销原审判决的第二、三项，判令被上诉人返还上诉人多付的（略）元；2、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。

君雄公司辩称：1、孔某乙于1996年至2002年9月是君雄公司的法定代表人，孔某乙已于2002年9月离开君雄公司，君雄公司也变更了法人，孔某乙在君雄公司任职期间，之前很多客户，如有问题都要找到孔某乙来解决，所以孔某乙虽然已离开了君雄公司，但如有客户要找孔某乙时，孔某乙都要回君雄公司帮助之前的客户解决问题，刘某认为孔某乙与君雄公司有密切的关系，甚至认为孔某乙是君雄公司的员工，请问：在这样的情况下如何来界定孔某乙与君雄公司的关系呢2、被上诉人刘某认为孔某乙买杨飞燕的房子，是为了卖而买，这个问题，孔某乙与杨飞燕在房屋买卖协议书上已明确了，孔某乙为帮助杨解决困难而买，杨飞燕同意孔某乙暂不过户，并明确了孔某杨支付了购房定金后，孔某时可以卖给他人，卖高的全部归孔某有，请问：哪条法律规定，只可买，不可卖不能赚取差价3、孔某了君雄公司的便笺与杨签定房屋买卖协议书，但没有加盖君雄公司任何有效的印章，请问：刘某有何证据证明孔某君雄公司的员工有何证据证明该房屋是君雄公司买下来牟取高额差价4、刘某在整个上诉过程中，都是告君雄公司以欺诈行为进行房地产中介，罗列一大堆所谓违反哪一条哪一条规定等等，刘某买该房屋是经过自己的深思熟虑，对该房屋的位置，面积、结构、价值、价格等情况了解后自愿，同意以（略）元的价格购买该房屋，并同意支付办理该房屋过户的全部税费，整个过程，君雄公司以及任何人没有强迫刘某要购买该房屋，而是后来由于刘某知道了杨飞燕是以（略）元的价格卖给孔某乙的情况下，就推翻自己亲手所签定的所有合同价格以及付款时间等条款，请问，君雄公司又有何欺诈行为违反了哪一条规定刘某你是否有丁点的诚信及道德操守5、刘某不论与君雄公司签定的房价，以及与原业权人杨飞燕签定的房价都是以（略）元的价格购买，而且刘某已于2004年11月1日已收楼并入住，君雄公司没有损害刘某的任何利益，请问君雄公司又有何欺诈行为违反了哪一条规定6、被上诉人刘某认为，孔某乙与杨飞燕所签定的房屋买卖协议书以及补充协议书无效。君雄公司认为：最具法律发言人是杨飞燕与孔某乙，如果杨飞燕认为与孔某乙所签定的协议无效的话，应该由杨飞燕主张，而不是被上诉人刘某。同时，杨飞燕对于孔某乙以及君雄公司对该宗房屋买卖的整个操作过程均没有任何意见，也没有损害任何人的利益，请问，君雄公司又有何欺诈行为违反了哪一条规定7、被上诉人刘某上诉君雄公司扣压了办证资料是没有事实证据的。因为孔某乙与杨飞燕于2004年9月2日签定的房屋买卖协议书第二页已注明：杨飞燕(甲方)已将该房产证交给孔某乙(乙方)保管，房屋所有权证编号：粤房字第（略）号，孔某乙委托君雄公司卖该房屋时，孔某没有将房产证交给君雄公司保管。8、被上诉人刘某上诉君雄公司无权追收房款，君雄公司是根据与孔某乙签定的代售房屋委托书第三条规定以及与刘某签定的房地产买卖合同书第五条第三款规定执行，有权代孔某乙追收刘某所欠款项。孔某乙收到购房尾款（略）元后，即将办证资料全部交给刘某。9、被上诉人刘某认为该宗房产交易只是涉及三方：卖方杨飞燕、买方刘某、中介方君雄公司，根本与孔某乙毫无关系，而且房价应该是（略）元而不是（略）元，对此，刘某是没有法律依据的，因为刘某所签定的房价都是以（略）元购买，同时君雄公司是受孔某乙委托出售该房屋，而不是受杨飞燕委托出售该房屋，被上诉人刘某认为跟孔某乙毫无关系，这个原则性问题，要经孔某乙与杨飞燕同意，并以事实为根据，以法律为准绳来判定。综上所述：由于被上诉人刘某没有诚信，缺乏商业道德，推翻自己亲手所签定的全部合同条款及房价。恶意编造，罗列一大堆的所谓欺诈等词语，来打击污蔑君雄公司，以其达到自己可以买到一间理想的平价楼而不顾一切后果，被上诉人刘某的上诉请求是没有事实和法律依据的，请求法院依法驳回其上诉请求，维护与支持君雄公司的合法权益，请求中院依法判决。

经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。

本院认为：上诉人君雄公司以上诉人刘某没有缴齐购房款为由扣压其办理房产过户所需要的有关资料，因该纠纷实际上是上诉人刘某与孔某乙、杨飞燕之间房屋买卖合同的纠纷，上诉人君雄公司只是受孔某乙委托代为办理房屋买卖过户手续，并非该买卖合同关系的当事人，原审判决要求上诉人君雄公司将此资料交给上诉人刘某，并无理据，应予纠正。上诉人君雄公司依法为上诉人刘某提供中介服务，上诉人刘某并无证据证明上诉人君雄公司在提供服务过程中存在违反居间合同或法律法规的情形，故上诉人刘某应按照约定支付中介费1000元给上诉人君雄公司。根据《代售房屋委托书》的约定，孔某乙只是委托君雄公司代收购房定金以及房款，且君雄公司与刘某之间并不存在代收房款关系，故君雄公司不是诉争买卖合同的当事人，其身份只是房地产中介人，上诉人刘某与上诉人君雄公司只是存在居间合同关系。上诉人刘某与孔某乙之间关于买卖合同关系的纠纷不属本案审理范围，原审法院对此进行实体审理，并不妥当，应予纠正。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第(二)项之规定，判决如下：

一、撤销佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第X号民事判决第一项；

二、维持佛山市南海区人民法院(2005)南民三初字第X号民事判决第二、三、四项；

三、驳回上诉人刘某的诉讼请求；

四、驳回上诉人佛山市君雄房地产服务有限公司的其他诉讼请求。

本案二审受理费1060元，由上诉人刘某、上诉人君雄公司各负担530元。本案一审受理费610元，由刘某负担，一审反诉费450元，由君雄公司负担405元，刘某负担45元。

本判决为终审判决。

审判长吴建兴

审判员林义学

代理审判员吴亚平

二00五年八月十九日

书记员曹新娟