申请再审人（一审被告、二审上诉人）：张某某
委托代理人：李建业，邓州市商务法律事务所。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吕某某
委托代理人：乔艳，河南雷雨（略）事务所（略）。
申请再审人张某某与被申请人吕某某房屋买卖合同纠纷一案，吕某某于2009年11月18日向邓州市人民法院提起诉讼，请求判令张某某将买卖合同涉及的房地产过户到吕某某名下，返还多付的房款3万元，腾出并交付房屋。邓州市人民法院于2009年12月23日作出判决。张某某不服，向本院提起上诉。本院于2010年4月14日作出（2010）南民二终字第X号判决，已发生法律效力。张某某仍不服，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2010年11月5日作出（2010）豫法民申字第x号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理本案后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，双方当事人及其代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2009年11月18日，吕某某向邓州市人民法院提起诉讼称，其于2008年4月27日与张某某签订房地产买卖合同，约定以110万元的价格将张某某的房产出让给自己，且已按合同约定付款113万元，但张某某拒不履行过户义务，故请求：1、将买卖合同涉及的房地产过户到吕某某名下；2、返还多付的房款3万元；3、腾出并交付房屋。
张某某辩称：双方签订合同属实，但该合同签订时价格过低，且合同所涉房地产系与他人共有，该房产已被法院查封，无法履行合同义务。
邓州市人民法院一审查明：2008年4月27日吕某某与张某某签订合同，内容为：甲方张某某，乙方吕某某，1、甲方愿将位于邓州市X村面粉厂后的房屋和土地（包括7亩多土地，X栋楼房，大门口上下4间楼房、伙房、照明线路等院里建筑物）以110万元出让给乙方，甲方应保证该房屋的单独所有权；2、乙方应于2008年4月27日首先支付给甲方协议保证金20万元（甲方应将房产证交乙方保存），并陆续在2008年8月底前支付剩余款项，并将房地产过户到自己名下（所需费用自理，但甲方应积极提供相关手续）；2008年8月底以前，乙方应保证甲方的使用权；甲方原有债务均与乙方无关，甲方欠张武臣、刘成国的债务可在支付剩余款项时由乙方代为扣除；4、此合同一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方及中人签字盖章后生效（甲方应将房权证3本、土地使用证一本及当初购得此处时协议一份，及甲方原离婚证明一份等附件，并确保土地四邻无纠纷）。该合同经南阳市中级人民法院审理后认定有效，另经南阳市中级人民法院（2009）南民商终字第X号民事判决确认吕某某已代张某某支付张武臣、刘成国x元。合同签订后的当天，张某某依约交付吕某某三栋楼房房权证并收取吕某某x元合同保证金。2008年5月27日，张某某又收取吕某某x元购房款，并在收条后注明：“保证20天内提供过户的有关手续。校方2008年7月15日后由吕某某派人护校。”故吕某某实际支付x元，另吕某某已明确表示代为偿还张某某在穰东信用社的抵押贷款。
邓州市人民法院认为，张某某与吕某某所签合同已经生效判决确认有效，吕某某已履行了大部分合同义务，张某某理应按约履行过户义务。因房屋抵押及查封可由相关权利人主张权利，与本案不是同一法律关系，故对张某某辩称的不履行合同的理由不予支持。故判决：一、被告张某某在判决生效后十日内将原被告签订的合同中所涉房地产过户给原告吕某某。二、被告张某某于房地产过户给原告吕某某后三日内从该房地产中搬出。三、驳回原告吕某某要求被告张某某返还多付3万元的诉讼请求。案件受理费600元，由被告张某某负担。
一审判决后，张某某不服，向本院提起上诉称：1、双方所签合同显失公平，上诉人从未放弃过与吕某某解除合同的要求。2、吕某某虽拿出了张武臣和刘成国的借条，但其并未向二人支付欠款，穰东信用社查封的30万元吕某某也未偿还，一审认定其履行了大部分义务与事实不符。3、现债权人已经查封了涉案房地产，一审判决不具有可执行性。
吕某某答辩称：1、双方买卖合同并未显失公平，且经两审判决确认为有效。2、吕某某付给张某某30万元，为其代偿债务x元，生效判决已认定，下余30余万元，系涉及抵押的信用社贷款，该款已提存在信用社，待诉讼结束后即付给信用社，因此，吕某某已履行了义务。3、关于房产被查封问题，只有一起发生在房屋买卖之前，其他查封均在买房之后，与本案无关。
二审中，吕某某通知答朝阳出庭作证，吕某某已代张某某还借款3万元。本院二审据此认定吕某某已付房款数额为x元，其余查明的事实与一审相同。
本院二审认为，双方所签买卖合同的效力已经人民法院生效判决确认为有效，张某某称买卖合同显失公平，没有相关证据证明，不予采信。张某某收到吕某某第三个10万元后，书面保证20天内提供过户的有关手续，且未附加任何条件，现拒绝履行该义务没有理由，吕某某已履行了大部分合同义务，张某某应按约定履行过户义务和房屋交付义务。故判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元由张某某负担。
二审判决后，张某某仍不服，其申请再审的主要理由是：1、吕某某代偿张武臣、刘成国x元缺乏事实证据，吕某某单方面代偿穰东信用社的抵押贷款行为不符合有关法律规定。2、张某某与吕某某的买卖合同已被解除。张某某的行为侵犯了共有人王小霞的权益，侵犯了抵押权人的利益，现已通知吕某某解除合同，吕某某未在法定期间履行抗辩权利。
本院再审期间，张某某又提交了邓州市人民法院两份判决，称吕某某并未代其偿还欠张武臣、刘成国及邓州市X村信用合作联社借款。其余查明的事实与二审判决认定的事实相同。
本院认为，吕某某与张某某签订的房屋买卖合同系转让太子岗学校的房地产，张某某系该校法定代表人，且合同上加盖有该校公章。因此，无论王小霞是否系该校共有人，均不影响合同的效力。吕某某签订合同后，已履行了部分合同义务。张某某已收取30万元房款，并书面保证20天内提供过户的有关手续，且未附加任何条件。现张某某拒绝履行合同，违背了诚实信用原则，其行为不应得到支持。张某某称该合同侵犯了其妻王小霞的权益，可由张某某与王小霞二人另案解决。张某某称房屋买卖侵犯了抵押权人的权益，因抵押系房地产产权的瑕疵，吕某某对此并未提出异议，该理由亦不能成立。张某某称已通知吕某某解除合同，其行为不符合合同法关于解除合同的规定。吕某某要求张某某履行合同，应予支持。二审判决认定事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2010）南民二终字第X号民事判决。
审判长：李新华
审判员：李建新
审判员：王伟凯
二○一一年三月三日
书记员：马静
