原告：黎某某，男，1956年1月出生，壮族，住（略）(原思阳镇旧宿舍楼)。
委托代理人：黄某，上思县法律事务中心法律工作者。
被告：黄某乙，男，壮族，成年，住（略）(原思阳镇旧宿舍楼)。
委托代理人：韦超，心田（略）事务所（略）。
原告黎某某与被告黄某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年5月11日立案受理后，依法组成由审判员黄某海担任审判长，审判员李枝英和陆红作参加的合议庭，于2010年6月23日公开开庭进行了审理。书记员许怀丹担任法庭记录。原告黎某某的委托代理人黄某，被告黄某乙及其委托代理人韦超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎某某诉称：2008年7月3日，被告黄某乙与原告黎某某签订一份《铺面租赁合同》，双方约定原告黎某某将位于上思县龙江半岛第R1—X幢X号楼房1—X层铺面出租给被告黄某乙经营使用，该两层铺面租赁期为5年，自2008年8月8日至2013年8月8日止。租金支付方式为每年一次性付清，共分5次支付。其中，第一、二年年租金为人民币2.4万元，第三年租金为人民币2.5万元，第四、第五年的年租金按市场价逐年商定。同时，原告黎某某给被告黄某乙一个月装修期，免租金，由被告根据自己的经营需求以及与原告达成的约定进行简易装修。当日，被告黄某乙按约定付给原告第一年租金后即开始以该铺面投入经营，主要从事“好旺角”的烧烤、饮食等服务。2009年9月，由于经营效益不佳，被告便提出转包该铺面，原告不同意被告的转包要求，被告便恼羞成怒，故意将该铺面内的拉闸门、吊顶、吧台、地板等装修物拆掉或损毁，并搬走屋内物品，停止经营，致使该铺面内垃圾成堆，一片狼籍。经原告一再追讨，被告才将2009年租金支付了1.4万元，至今仍拖欠1万元，并拖欠水、电、物业等费用共计2934.10元。后又与被告多次联系、协商未果，被告的违约行为已给原告造成5万元的可得利益损失。特提起民事诉讼，请求人民法院根据《合同法》第107条、108条、109条的规定，判令被告：1、按合同约定付给原告2009年、2010年铺面租金共3.5万元，并赔偿因被告违约给原告造成的经济损失5万元；2、付给原告水、电、物业费用共计2934.10元；3、清除铺面内垃圾，恢复原状；4、承担本案诉讼费用。
原告对其陈述的事实在举证期限内提供如下证据：1、《铺面租赁合同》一份，证实原告与被告存在铺面租赁合同关系的事实；2、《欠条》一张，证实被告拖欠原告房屋租金的事实；3、《未交水电费明细》表一份，证实被告经营期间拖欠水电费、物业管理费的事实；4、照片多张，证明被告拆除房屋物品后，屋内垃圾成堆，一片狼籍的现状。
被告龙伟答辩称：被告与原告于2008年7月3日签订铺面租赁合同，原约定租期为五年，租金每年支付一次。被告经营期间已按合同约定支付租金到2009年8月初。由于经营不景气，被告打算将铺面转租他人，经与原告商量，被告即再次向原告交纳了2009年8月至2010年2月份的租金x元，并要求原告同意被告将铺面转租他人，原告口头上表示同意被告转租，但又怕被告不交纳租金，当下又要求被告立凭据，双方又约定2010年3月至2010年7月的租金x元，于2009年12月30日前付清，若逾期不支付，则收回铺面，另行招租。因被告不肯写下同意被告转租铺面的书面凭据，致使被告无法将铺面转租出去，而被告的经营陷入困难。到2009年12月30日，被告没有将约定的租金支付给原告。2010年2月底后，被告明确告知原告要求退租，原告不同意。3月初被告雇人将自已的东西搬走，并将铺面钥匙丢入原告所住套房中，终止了双方的租赁合同。被告认为被告承租原告房屋期间的租金已按合同约定全部付清，至于被告实际经营期间（2010年2月份止）没有缴清的水电费、物业费，按实际开支，被告可以支付，被告也同意清扫铺面。但原告要求被告支付其2010年3月至7月份的租金x元是没有法律和事实依据的，因为自2010年2月份以后，被告已经不再租赁原告的房屋，当时的约定，虽然冠以“欠条”的形式，但不过是一个附条件的约定而已，由于被告已经采取了不按约交纳租金以期终止双方租赁合同关系的意思表示。这些租金并未实际发生，被告没有给付原告的法定义务。同样，双方的租赁合同原是定期租赁合同，但双方在履行过程中，已就租金支付问题达成了新的约定，改变了租金支付方式，致使合同性质发生了改变，变成了不定期房屋租赁合同关系，对这样的合同双方均可随时终止。故原告要求被告赔偿其5万元的可得利益损失，也是没有法律和事实依据的，请求人民法院驳回原告不合理、不合法的诉讼请求。
被告黄某乙对其辩解，提供以下证据加以证明：1、《收条》一张，证明被告已将2009年8月至2010年2月的租金付清原告的事实；2、《欠条》一张，证明双方另行约定了支付租金的事实；3、《收据》6张，证明被告在租赁期间已经支付了水电费、物业费的事实。
经开庭质证，原、被告双方对对方提供的证据的来源的真实性均没有异议，但对这些证据所能证明到的事实持有不同的看法。本院认为，原、被告双方提供的证据是书证，有原件核对，来源真实，其真实性本院予以确认。至于证据所证明的事实由本院综合案件的实际予以认定。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：2008年7月3日，被告黄某乙（承租方、乙方）与原告黎某某（出租方、甲方）签订一份《铺面租赁合同》。合同约定黎某某将位于上思县龙江半岛第R1—X幢X号楼房1—X层铺面出租给黄某乙经营使用，租赁期为5年，自2008年8月8日至2013年8月8日止；第一、第二年的年租金各为2.4万元，第三年的年租金为2.5万元,第四、五年的年租金按市场价逐年协商约定。支付方式为每年一次性付清，共分5次支付，每年一次性缴纳当年租金，如拖欠租金一个月的，甲方将终止合同，收回铺面。租凭期间，甲方不得干涉乙方的合法经营权，并不得随意提高房租。如乙方提前退房的，甲方不退还租金。黎某某给黄某乙一个月装修期，免租金，由黄某乙根据自己的经营需求以及与黎某某达成的约定进行简易装修，装修装饰物的工料费由乙方负责。乙方单独报装并按时按规定交纳自已所用的水电、煤气、电话、有线电视、卫生治安、物业管理及垃圾及费用。未经甲方书面同意，乙方不得擅自将铺面转租、分租、转让……。铺面租赁期满，乙方应搞好铺面的卫生，缴清自已应缴的全部费用，并按时将铺面和钥匙完好无损归还给甲方。合同签订后黄某乙按约定付给原告租金并以该铺面经营烧烤、饮食等服务业。2009年8月以后，由于该铺面经营效益不佳，被告提出转包该铺面，原告不同意被告的转包要求。2009年9月1日原告写下一张《收条》给被告，注明收到被告交纳的2009年8月至2010年2月的租金x元。被告写下一张《欠条》给原告，注明“今欠黎某某同志位于龙江半岛花园商铺2010年3月至2010年7月租金x元，经协商，所欠金额于2009年12月30日前归还，若逾期不还，则收回铺面，另行招租。”2009年12月30日过后，被告并没有按此欠条给付原告x元租金。2010年2月底，被告向原告表示了退租意愿，原告不同意被告退租，并要求被告按原约定支付租金，3月初，被告将铺面内属于自已的物品拆除搬迁，后将铺面钥匙丢入原告住房，没有及时清理铺面垃圾。2010年4月27日原告向本院提起诉讼。算至2010年4月30日，该铺面尚有水电费1517.3元未结清；并拖欠物业费1416.8元。
本院认为：原告黎某某与被告黄某乙签订的《铺面租赁合同》是房屋定期租赁合同，但由于双方在合同条款中约定了“每年一次性缴纳当年租金，如拖欠租金一个月的，甲方将终止合同，收回铺面。”的这一内容，因此，本合同又属于附条件的可提前终止双方权利义务关系的合同，合同赋予原告在被告如有拖欠租金一个月的这一条件出现时可提前终止合同效力，实际上也给予了被告以不交纳租金造成单方违约从而达到解除双方之间合同关系的选择权利。而合同要求作为承租方的被告承担的违约责任仅是被终止合同及不退还租金，实质是原告已实际收取的租金不退还被告，而没有赋予原告收取以后各期租金的权利。2009年9月1日被告写给原告的“欠条”更充分明白地表达了本合同的这一实质性的内容。因此，被告在租赁期间内因经营困难提出转包在原告不同意的情况下选择不交纳后续租金单方违约以达到提前解除租赁合同的目的，不违反双方所签订的《铺面租赁合同》条款的约定。而被告写给原告的“欠条”是双方就以后将有可能发生的铺面租金支付的一个新约定，后由于被告在约定的期限届满后并没有依约支付后续的房屋租金，被告自行违约，“欠条”已失去了其预期的效果。因此，“欠条”在原、被告之间不能产生法律上的债权债务关系，原告以该“欠条”为依据要求被告给付其租金，理由不充分，本院不予支持。但鉴于被告不通过合法有效途径明确表达自已的解约意愿，且有提前解约的事实存在，因此本院以原告向本院提起民事诉讼之日（2010年4月27日）作为双方正式解除租赁合同关系之日。而2010年3月1日至2010年4月30日这两个月，原告因铺面不能出租产生的租金损失由被告按原合同约定的月租金2000元予以赔偿，计为4000元。原告要求被告支付其经营期间未结清的水电费和物业费共计2934.10元，以及清除铺面内垃圾，恢复原状，有证据证实，也符合原合同的约定，本院予以支持。本案实属房屋租赁的合同关系，合同的标的是房屋的租用关系，房屋作为不动产，并不因原、被告之间的租赁的合同关系的解除而有损其价值，因此，原告要求被告赔偿其5万元的可得利益损失，并非其实际损失，其诉请没有法律依据，本院不予支持。
综上理由，依照《中华人民共和国合同法》、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（二）项、第一百零八条的规定，判决如下：
一、被告黄某乙赔偿原告黎某某2010年3月1日至2010年4月30日铺面租金4000元；
二、被告黄某乙给付原告黎某某承租铺面期间未结清的水电费、物业费共计2934.10元，由原告黎某某负责向相关的管理部门缴清;
三、被告黄某乙为原告黎某某清理铺面内垃圾，恢复清洁原状；
四、驳回原告黎某某的其他诉讼请求。
案件受理费1990元（原告黎某某已缴纳），由原告黎某某负担1440元，被告黄某乙负担550元。被告应承担的诉讼费，在履行债务时一并支付给原告，本院不再予以清退。
上述债务，义务人于本案生效判决送达之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期满后七日内预交上诉案件受理费1990元。汇款：中国农业银行防城港市分行友谊支行；帐号：x（受理费）逾期不交也不提出缓交的，则按自动撤回上诉处理。
审判长黄某海
审判员李枝英
审判员陆红作
二○一○年七月二十一日
书记员黄某芹
