原告（反诉被告）莆田市公安局城厢分局，住所地：城厢区X路X号。

法定代表人吴某甲，局长。

委托代理人孙某某，女，该局干部。

委托代理人吴某乙，男，该局干部。

被告（反诉原告）李某某，男，农民。

委托代理人黄某辉，福建辉扬（略）事务所（略）。

原告莆田市公安局城厢分局与被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序公开开庭进行了审理。后转换为普通程序，依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人黄某辉和被告的委托代理人孙某某、吴某乙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2006年5月8日，原、被告签订《房屋租赁合同书》一份，约定被告承租原告店面X号三间，租赁期限5年，月租金人民币2500元，在每月的10日前付清当月的租金；两个月不支付租金，原告有权责令被告退房并取消押金等。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告也交纳了押金5000元。但自2007年8月起，被告却不支付租金。2007年11月26日，原告按照合同约定通知被告解除合同并搬离租赁房，被告却仍不搬出且不交纳房租。因此请求判令1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2007年11月26日解除；2、判决被告立即搬出租赁房屋，并将房屋交还给原告；3、判决被告支付给原告自2007年8月起至交还房屋止的房屋租金的占用费（每月按2500元计）。

被告辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据；事实上是原告于2007年8月初接到整幢楼要拆迁的通知后，便一直与被告协商对被告进行赔偿的问题；被告也已经搬走部分茶叶，撤离工作人员，并按原告的要求将一把钥匙交给原告的门卫；原告不讲信用，不但不赔偿被告损失，反而向被告发出中止租赁合同通知书；要求支付租金的诉讼时效为一年，原告的起诉已超过诉讼时效；因此请求驳回原告的诉讼请求。

被告同时反诉称：原、被告签订的租赁合同约定被告承租的期限为5年，租赁后被告投入x元装修店面，且购置茶叶设备及广告费花费x元。而原告以承租房将整体拍卖为由，要求被告停交房租，并与被告协商赔偿事宜，但后来却不但不赔偿，反而单方面通知被告中止履行租赁合同，并要求被告搬离承租房。原告的行为给被告造成巨大的损失，因此请求判令原告退还被告押金5000元，并赔偿被告经济损失x元（转让费x元、装修费x元、设备广告费x元）。

对被告的反诉，原告辩称：被告长期拖欠租金，其行为已构成违约；被告要求原告退还押金并赔偿经济损失没有事实和法律依据，应予驳回。

现查明：2006年5月8日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定被告承租原告坐落在莆田市城厢区X路南端东边店面X号3间X层；租赁期限5年（自2006年5月8日起至2011年5月7日止）；月租金人民币2500元，在每月的10日前付清当月的租金；两个月不支付租金，原告有权责令被告退出承租房并取消押金等。合同签订后，双方依约履行，原告将房屋交付给被告，被告装修后用于经营理智茶业，并交给原告押金人民币5000元。之后双方仍依约履行，各无异议。但自2007年8月起，被告不再支付租金。2007年11月26日，原告向被告发送《中止房屋租赁合同通知书》一份，以被告3个月未交纳租金为由，通知被告中止房屋租赁合同，限被告于11月30日前退出租赁的房屋。同年11月底起，被告陆续从所承租的店面内搬走部分经营茶叶用品，并不再该承租房内经营。此后，因被告未交纳房租也未搬离承租房，原告即于2008年11月21日向本院提起诉讼。诉讼期间，经委托莆田市价格认证中心评估，承租房装修部分的现价格总额为人民币x元。

另查明：莆田市人民政府于2007年8月对莆田市国土资源局《关于收回储备莆田市公安局城厢分局国有土地使用权的请示》作出莆政土[2007]X号《莆田市人民政府关于同意收回储备莆田市公安局城厢分局国有土地使用权的批复》，同意由莆田市国土资源局收回被告位于莆田市城厢区X路的国有土地使用权及其地上物所有权（含上述被告向原告承租的店面），并在由市规划局确定地块规划设计条件后，根据土地的市场需求适时公开出让；莆田市X乡规划局于2007年10月向市土地储备中心发出《关于调整学园街地块3规划设计条件的通知》，将原告的原办公用地调整为商业、住宅及配套设施用地；原告临学园路的办公楼下共有12间店面，其他承租户均在2007年底前搬离所承租的房屋，搬离后该店面未再使用；原告给予同样承租原告三间店面，租赁期限为自2004年1月1日至2010年1月1日，房租为每月人民币2600元的案外人徐国兴解除租赁合同补偿费人民币x元。诉讼期间，本院在对被告所承租的店面现场情况进行确认后，将店面内的物品搬离，并将店面交还给原告。

上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同书》、中止房屋租赁合同通知书、现场照片、被告提供的《房屋租赁合同书》、莆政土[2007]X号、莆国土资[2007]X号文件、中止合同通知书、原告与案外人徐国兴的《房屋租赁合同书》、《解除房屋租赁合同协议书》、莆规规[2007]X号文件、本院的调查笔录及本案的庭审笔录等为据，经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故是合法有效的，双方均应严格遵守并全面履行。被告自2007年8月起未支付房租虽与双方签订的租赁合同的约定相悖，但因讼争店面所在地块于2007年8月由政府批准收储，且经有关部门重新规划为商业、住宅及配套设施用地，被告也只经营到2007年11月，其他店面承租户也已搬离，此后原告的临学园路店面未能再发挥效用，故被告应补交的租金应为2007年8月至11月。但根据民法通则第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告要求被告支付2007年8至11月的房租（合同约定每月10日前支付租金），却于2008年11月21日才向本院提起诉讼，已超过一年的诉讼时效，原告又未提供证据证明存在时效中止或中断的情形，故原告的该诉讼请求已丧失胜诉权，应依法予以驳回。原告要求被告支付自2007年8月起至交还房屋之日止的租金，依据不足，本院不予支持；因原告于2007年11月向被告发出的是《中止房屋租赁合同通知书》，而非通知被告解除合同，故原告要求确认其与被告签订的《房屋租赁合同》已于2007年11月26日解除，没有依据，本院不予支持；但因被告向原告承租的店面即将交付拆除，且被告也未在该店面内经营，不能实现合同目的，故可判决解除原、被告签订的房屋租赁合同；因原、被告签订的房屋租赁合同书约定的租赁期限为5年，而被告实际只经营一年多，且造成合同无法履行的主要原因是店面所在地将交付拆迁，另原告也实际上已给予条件与被告相当的其他承租户经济补偿，故综合上述因素，可判决由原告按被告装修部分的现价格给予被告经济补偿，即支付给被告补偿款人民币x元。原告收取被告的押金人民币5000元也应予以返还。被告反诉主张的转让费和设备广告费缺乏依据，本院不予支持。原告的其他诉讼请求同样没有依据，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、（五）项、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告莆田市公安局城厢分局于2006年5月8日与被告李某某签订的《房屋租赁合同书》。

二、原告莆田市公安局城厢分局应于判决生效之日起返还给被告李某某押金人民币五仟元并支付给被告李某某装修补偿款人民币二万三仟七百四十二元。

三、驳回原告莆田市公安局城厢分局的其他诉讼请求和被告李某某的其他反诉请求。

本案受理费人民币九百三十八元，由原告莆田市公安局城厢分局负担八百三十八元，被告李某某负担一百元；反诉费人民币四仟八百六十八元，由原告莆田市公安局城厢分局负担五百八十八元，被告李某某负担四仟二百八十元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

申请执行的期限为二年。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。

审判长方新福

审判员戴爱富

人民陪审员林国忠

二00九年八月八日

书记员陈清霞

附：本案所适用的法律条文：

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、（五）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。

第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权赔偿损失”。