原告:宋某，男，47岁。
委托代理人：蔡某某，男，72岁。
委托代理人：朱某某，男，42岁。
被告：洛阳协利房地产开发有限公司。住所地：洛阳市老城区X街X号工农村村委会。
法定代表人：陈某某，该公司董事长。
委托代理人：宋某亮，河南航星（略）事务所（略）。
委托代理人：王某某，男，29岁。
原告宋某因与被告洛阳协利房地产开发有限公司(以下简称协利公司)房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，于2009年11月27日向本院起诉。本院于同日作出受理决定，向被告协利公司送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。并依法组成合议庭，于2010年5月7日公开开庭进行了审理，原告宋某及其委托代理人蔡某某、朱某某，被告协利公司委托代理人宋某亮、王某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宋某诉称：2005年11月23日，宋某位于老城区X街X号房屋及附属设施被协利公司拆除，双方签订了一份房屋拆迁补偿安置协议书，协议规定：协利公司拆除宋某位于小石桥前街X号房屋及附属设施；在拆迁建设工期内，宋某自行过渡，过渡期为18个月；协利公司拆迁宋某有证房屋建筑面积204.3和附属设施及安置过渡费共计人民币x.56元；宋某被安置回迁至九都新天地（原名河X区）三组团X单元X号，建筑面积135.93，价款x.35元；被拆迁房屋与回迁房屋差价，自签订协议之日起，三日内一次性结清等内容；协议签订后协利公司在18个月的过渡期内未能交房，拖至2007年9月10日才将房屋交与宋某。在合同规定的180天内未给宋某办理房屋所有权证和土地使用证。宋某与协利公司所签订的房屋拆迁补偿安置协议合法有效，协利公司不按协议约定时间给宋某办理土地使用证及房屋所有权证，应属违约，应继续履行给宋某办理土地使用证及房屋所有权证的义务，并承担由此给宋某造成的一切损失，为此，宋某诉至法院。现要求协利公司赔偿因违约（即未在协议规定的交房日后180天内给宋某办理土地使用证及房屋所有权证）给宋某造成的经济损失x.19元（按宋某已付购房款x.35元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从协利公司应当办理土地使用证及房屋所有权证的最后期限2007年11月23日计算至实际办理土地证及房屋所有权证登记手续之日止，暂算至2009年11月23日）；由协利公司承担本案诉讼费。
被告协利公司辩称：本案所涉九都新天地三组团X单元X号房屋的实际交付时间是2007年10月16日，而非宋某诉状中陈某的2007年9月10日，根据双方的约定，协利公司为宋某办理房屋所有权证的时间应从2007年10月17日后至宋某实际回迁的日期起计算；宋某与协利公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，仅约定在宋某回迁后，协利公司给宋某办理房屋所有权证书，宋某所谓要求协利公司给其办理本案所涉房屋的土地使用权证和赔偿因未办理该土地使用权证造成的经济损失的诉讼请求，没有任何事实和法律依据；另外，协利公司为宋某办理房屋所有权证的前提是宋某必须依照国家相关法律、法规等规定缴纳契税、维修基金等税费后，将完税（或减免）凭证、维修基金发票、办理房屋所有权证的书面申请等资料交于协利公司，方可办证。宋某拒不履行上述义务，才导致协利公司无法给宋某办理房屋所有权证，该后果依法应当由宋某自己承担。请求人民法院依法驳回宋某的诉讼请求。
根据各方当事人的诉、辩意见，对本案争议焦点确认如下：1、涉诉房产的具体交付时间是何时宋某要求协利公司为其办理的涉诉房产的土地使用权证是否符合合同约定；2、协利公司未给宋某办理涉诉房产的土地使用权证和房屋所有权证的原因是什么责任在哪方由此造成的损失由谁承担3、宋某所主张的违约损失是否符合法律规定
原告宋某围绕争议焦点提交以下证据材料：
证据一、2005年10月5日，洛阳市老城区房屋拆迁事务所给宋某出具的拆迁房屋赔偿计算表一份。证明宋某被拆迁的房屋坐落位置，面积及应当赔偿的金额；
证据二、2005年11月23日，宋某与协利公司所签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》一份。证明：拆迁人是协利公司，被拆迁人是宋某，被委托拆迁人是洛阳市老城区房屋拆迁事务所；宋某被拆迁的房屋有证（即土地使用权证和房屋所有权证等）面积是204.2平方米，包括附属设施及安置过渡费共计赔偿款为x.56元；宋某被安置回迁的房屋是河洛小区X组团X单元X号建筑面积是135.97平方米，共计x.35元（即未超过拆迁补偿，按规定免征契税）；回迁过渡期（即交房日期）为18个月，（即协利公司应于2007年11月23日前）给宋某房屋所有权证和土地使用证；《房屋拆迁补偿安置协议书》是协利公司提供的格式条款合同。
证据三、2007年9月10日，洛阳美恒物业管理有限公司给宋某下发的《告业主书》一份。证明2007年9月10日已经交房，否则物业公司无权也无法进驻小区进行物业管理，即2007年9月10日应为“回迁后”的日子。
证据四、2009年4月16日，协利公司牛红林提供给老城区信访局的《回迁房说明》一份。证明协利公司给宋某回迁安置的房屋在2008年2月才刚具备办证的条件，在此之前不论协利公司是否公告都没有任何实际意义（即：不具备办证条件，公告办证无任何作用）。
证据五、1995年3月8日，建设部关于“房屋拆迁补偿安置费”所包含的内容的复函（即：建房函字【1995】X号复函）一份，证明“房屋拆迁补偿安置费”是由拆迁人对于被拆迁人在给予拆迁补偿和拆迁安置所发生的全部费用构成，包括拆迁人在拆迁安置中，所支付购房安置费用和各种补偿费用。从而可以证明办理土地使用权证和房屋所有权证所交纳的手续费、契税、维修基金等费用应由协利公司承担；
证据六、2003年12月10日中国人民银行文件（即：银发【2003】X号）一份，证明从2004年1月1日起，逾期贷款罚息利率是按贷款利率加收30%-50%或加收50%-100%。即宋某诉求协利公司赔偿损失的计算依据是此文件。
证据七、2009年11月11日，洛阳市老城区洛浦办事处出具的证明一份。证明因协利公司不给办理土地使用权证和房屋所有权证，而多次向信访部门反映，经多次调解无效。
证据八、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第82页，关于拆迁安置的解释，证明安置是解决使用权问题，补偿解决的是所有权问题，协利公司是对宋某的安置和补偿，所以，协利公司不仅要解决宋某对房屋的居住权，还要解决对房屋的所有权（即办理土地使用权证和房屋所有权证）；
证据九、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第85页，关于拆迁补偿安置协议的性质、特征的解释。证明《房屋拆迁补偿安置协议书》是产权调换，是以物易物的互易合同。双方签订的协议书属于此解释的范围，协利公司应交付给宋某土地使用权证和房屋所有权证齐全的房屋；
证据十、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第18条条文内容，证明协利公司逾期给宋某办理房屋所有权证期间应按此条规定计算给宋某造成的损失；
证据十一、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及第四十一条的条文。证明采用格式条款订立的合同，理解发生争议应当按照通常理解予以解释，有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。双方所签订的协议书应当属于此条规定的范围。
经质证，协利公司对第一、二份证据的真实性没有异议，对证明对象有异议，1.房屋拆迁补偿安置协议书约定的是回迁后180日内办理房产证，并不是宋某诉称的过渡期届满后180日内，2.宋某所述安置给原告房屋的价值低于拆迁原告房屋的价值，所以按政策应免征契税，这反而证明宋某认可自己应当纳税，是否应当享受是行政的法律关系，与协利公司无关，3.这份房屋拆迁补偿安置协议书不能证明是协利公司提供的格式合同；对第三份证据，协利公司认为物业公司的告知书没有盖章，对其真实性不予认可；对第四份证据，协利公司对其真实性不予认可，这份证据则反证2007年11月9日和2008年8月22日协利公司通知宋某缴纳契税和维修基金；第五、六、八、九、十、十一份证据不属于证据的范畴，是法律规定和法律适用的问题，不予质证；对第七份证据的真实性有异议，证明的对象与本案没有任何关系。
被告洛阳协利公司围绕争执焦点提交以下证据材料：
证据一、2005年11月23日，宋某与协利公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》各一份。证明：宋某与协利公司约定，协利公司在宋某回迁后为宋某办理房屋所有权证书，所需费用按国家规定，由双方各自承担，并没有约定协利公司给宋某办理土地使用权证；
证据二、《业主入住验收告知》一份；
证据三、2007年10月17日，宋某与洛阳美恒物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》一份；
证据四、2010年1月25日，洛阳美恒物业管理有限公司出具的《证明》一份；
上述证据二至四证明：本案涉及的九都新天地X组团X单元X号房屋的实际交付时间是2007年10月17日；
证据五、国务院《契税暂行条例》一份；
证据六、国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》一份；
证据七、洛阳市人民政府［2002］X号文件及《洛阳市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》各一份；
证据八、洛阳市房地产市场管理服务指南之十六《开发商拆迁还房》一份。证明：1.国务院《契税暂行条例》和国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》等明确规定，转移土地、房屋权属时，承受土地、房屋的单位和个人为契税的纳税人，契税纳税人必须依法申报并缴纳契税。契税纳税人未出具契税完税（或减免）凭证的，房产管理部门、土地管理部门不得办理权属登记手续。2.洛阳市人民政府根据国家和省相关规章、法规制定的《洛阳市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品房购房人必须按照购房款的3%缴纳维修基金，维修基金未按规定统一缴存市维修基金专户的，市房产管理部门不予办理房屋所有权登记和产权过户登记手续。3.洛阳市房产管理部门为回拆户办理房屋所有权证的程序和要求是，购房人必须提交契税完税证、维修基金发票、转移登记申请等材料，当事人因故不能到场的，还须出具经房屋登记工作人员确认、公证或经有关单位证明的委托书；
证据九、2007年10月15日，协利公司的《公告》一份；
证据十、2010年1月19日，洛阳市老城区洛浦办事处工农村民委员会出具的《证明》一份；
证据十一、2010年1月19日，洛阳美恒物业管理有限公司出具的《证明》一份。证明：协利公司曾于2007年10月15日在九都新天地一、二、三组团小区大门口张贴《公告》，通知包括宋某在内的九都新天地回迁户，于2007年12月30日前按照政府规定到纱厂南路房地产大厦三楼维修基金征收窗口、九都路X路交叉口房地产交易中心二楼财政局契税征收窗口缴纳维修基金和契税，如不及时缴纳，造成经济损失或延误办证，自行负责。但是，宋某至今不依法缴纳，导致协利公司无法为宋某办理房屋所有权证；
证据十二、河南省财政厅豫财办税［2005］X号文件及附件各一份；
证据十三、洛阳市人民政府［2006］X号常务会议纪要一份；证明：协利公司为宋某办理契税减免手续不是协利公司的法定义务。河南省财政厅规定，享受城镇房屋拆迁契税优惠政策的程序是，由当地人民政府或拆迁办向征收机关提供被拆迁户户主姓名、身份证号码、原房产证号码和拆迁补偿款金额的名单，征收机关根据当地人民政府或拆迁办提供的名单，为纳税人办理免税手续。洛阳市人民政府进一步规定，由市拆迁办向征收机关提供被拆迁户的有关资料，征收机关据此办理免税手续；
证据十四、2008年11月28日，老城区人民政府《关于对九都新天地项目拆迁居民回迁安置房免征契税办理房产证的请示》一份；证明：宋某在回迁后没有缴纳契税，并多次到老城区上访，要求享受应得的优惠政策，免征重新购房成交价格中相当于拆迁补偿部分的契税。老城区人民政府于2008年11月28日书面请示洛阳市人民政府，恳请市政府批准免征拆迁居民重新购房成交价格中相当于拆迁补偿部分的契税；
证据十五、2005年10月13日，协利公司与寇兴法签订的《房屋折迁补偿安置协议书》一份；
证据十六、2009年11月23日，洛阳市物业维修基金管理中心出具的《收款收据》一份；
证据十七、2009年11月23日，洛阳市财政局出具的《契税完税证》一份；
证据十八、洛阳市房管局洛房权证市字第x号《房屋所在权证书》一份；证据十五至十八证明：同宋某一样情况的被折迁户寇兴发等人，2009年11月依法缴纳了契税、维修基金后，2009年12月即取得的房屋所有证。因此，宋某之所以至今没能取得房屋所有权证，是自己未依法缴纳上述税费造成的。
经质证，宋某对证据一的真实性没有异议，对证明对象有异议。虽然双方房屋拆迁补偿安置协议书中没有提及土地所有权证的办理，但是土地使用权证和房屋所有权证是紧密相联的；对证据二、三、四，宋某认为这与本案没有关系，不能证明协利公司的证明对象；对证据五、六、七、八有异议，协利公司提交的证据不能否认双方签订的协议是以物易物的合同、互易合同、以货换货的合同。对证据九、十、十一有异议，理由是协利公司不应当以公告形式通知宋某，应当直接通知宋某；公告的内容没有说明协利公司给宋某办理房产证的事项；对证据十二、十三、十四有异议，理由河南省财政厅豫财办税［2005］X号文件和洛阳市人民政府［2006］X号常务会议纪要不能否认宋某与协利公司签订的合同是以物易物的合同，证明不了宋某应该交税费这个问题，对免税，应当也是协利公司缴税，而不是宋某缴税；对证据十五至十八有异议，协利公司与寇兴法签订的《房屋折迁补偿安置协议书》不能证明宋某应当缴纳相应的税费，
本院根据当事人的诉辩意见和举证、质证情况，对本案事实确认如下：
2005年11月23日，宋某与协利公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，该协议书约定：协利公司根据城市建设的需要，拆除宋某有证房屋建筑面积204.2平方米和附属设施及安置过渡费共计人民币x.56元，宋某被安置回迁在河洛小区X组团X单元X号，建筑面积135.97平方米，共计人民币x.35元，2005年11月25日前协利公司向宋某一次性支付人民币x.21元。同时约定“宋某（乙方）回迁后，由协利公司（甲方）在180日内给宋某（乙方）办理房屋所有权证书，所需费用按照国家规定，由双方各自负担。”该协议签订后，宋某即将小石桥前街X号房屋及附属设施交付协利公司，协利公司开始建造九都新天地（原河洛小区）商品房住宅小区，建造的房屋于2006年4月15日开工，2007年8月25日竣工。2007年10月16日，双方又签订《补充协议》一份，约定“宋某被安置回迁在协利公司的‘九都新天地’（原河洛小区）X-X-X号房，原回迁面积为135.97平方米，共计x.35元，经洛阳市房地产管理局实测后面积为138.61平方米，最终金额为x元。”2007年10月16日，宋某与洛阳美恒物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议一份，并于当日领取了该套房屋的钥匙。2007年10月15日，协利公司向九都新天地住户发出公告载明：“按照洛阳市政府有关规定，回迁户办理房产证之前须缴纳维修基金和契税。请各回迁户按时缴纳，以免逾期。如不及时缴纳，造成经济损失（滞纳金：按日万分之五）或延误办证，自行负责。缴费标准：维修基金按总房款的3%；契税按总房款的2%。缴费地点：维修基金到纱厂南路房地产大厦三楼维修基金征收窗口；契税到九都路X路交叉口房地产交易中心二楼财政局契税征收窗口。缴费时限：维修基金于2007年12月30日之前三组团契税于2007年11月27日之前交纳。所需提交的材料：拆迁协议书原件及复印件；补充协议书原件及复印件；拆迁赔偿计算表；身份证原件及复印件；补款收据原件及复印件；验评表复印件。”宋某至今未缴纳相关维修基金和契税。
本院认为，原告宋某与被告协利公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》是双方当事人真实意思表示，且不违法法律规定，合法有效。该协议载明：“乙方（宋某）回迁后，由甲方（协利公司）在180日内给乙方（宋某）办理房屋所有权证书，所需费用按照国家规定，由双方各自负担。”2007年10月16日，被告协利公司委托前期物业管理公司将住房钥匙交付给原告宋某，2007年10月16日应视为回迁之日。且被告协利公司已向包括原告宋某在内的所有九都新天地购房住户公告通知，根据洛阳市政府有关规定，办理房产证须缴纳维修基金和契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的相关规定，房屋权属的承受单位和个人为契税的纳税人，应当按规定缴纳契税。故本案中涉案房产办理房产证时应由原告宋某按规定缴纳契税。另根据财政部、国家税务总局财税【2005】X号文件《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》和河南省财政厅豫财办税【2005】X号文件《河南省财政厅转发财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》的规定:“由县级以上人民政府下文批准的城镇房屋拆迁，需要重新购进房屋的可享受本文件规定的契税优惠政策：即对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。”同时参照洛阳市人民政府【2006】X号常务会议纪要中：“同意拆迁居民因拆迁重新购置住房，购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，超出部分征收契税。由市拆迁办征收机关提供被拆迁户的有关资料，征收机关据此办理免税手续。”如原告宋某符合上述条件，应当按照相关规定办理免税手续。另外，参照《洛阳市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第二条规定：“本市行政区域内的新建商品住房（含经济适用房）和公有住房出售后，应当建立住宅共用部分、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金），专向用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。”第七条规定：“维修基金按以下规定缴纳：（一）…..（二）、房地产开发企业建设的商品房（含经济适用房），开发商按照房屋建设总投资的1%至2%缴纳（其中经济适用房按1%缴纳，商品房按2%）缴纳；购房人按购房款的2%至3%缴纳（其中经济适用房按2%缴纳，商品房按3%缴纳）”故本案中，涉案房产办理房产证时应由原告宋某按照购房款3%缴纳维修基金。综上，因原告宋某至今未按照国家有关规定缴纳办理房产证的相关费用，使被告协利公司不能办理回迁房屋的房屋所有权证书。故原告宋某要求被告协利公司为其办理回迁房屋所有权证和赔偿因其未办理房屋所有权证造成的经济损失x.19元的诉讼请求，因证据不足，理由不能成立，本院依法不予支持；关于原告宋某要求被告协利公司为其办理土地使用权证书的诉讼请求，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款的“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”的规定，因原告宋某未办理涉案房屋所有权证书的责任在原告宋某，被告协利公司对此并无过错，故原告宋某的诉讼请求于法无据，本院依法亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告宋某的诉讼请求。
本案受理费730元，由原告宋某全部承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长白小波
审判员许丽飞
人民陪审员赵志萍
二零一零年七月十八日
书记员贺新科
