原告上XX业主委员会，地址上海市。
负责人李XX。
委托代理人束XX，XX事务所律师。
被告XX房地产公司，住所地上海市。
法定代表人陈XX，董事长。
委托代理人张XX，XX律师事务所律师。
委托代理人江XX，XX律师事务所律师。
原告XX业主委员会与被告XX房地产公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告负责人李XX及委托代理人束XX，被告委托代理人张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告XX业主委员会诉称，被告在开发XX住宅小区及此后的销售中存在以下损害业主利益的问题：1、根据上海中海建筑设计院2003年6月1日出具的《竣工图》，X号楼底层为物业、居委会用房，被告在给原告及有关部门的答复中也称X号楼底层是物业、业委会、居委会及活动用房，然而被告却将X号楼底层的两套房屋（XX路XX弄XX号XX室、XX路XX弄XX号XX室）出售给小业主；2、小区安保系统一直不能正常使用，被告以安保系统为其它单位设计施工为由，推委责任，为保障小区安全，原告于2006年3月22日另行请上海XX科技公司进行维修，维修总价为x元；3、小区竣工图中原有老年活动室（XX路XX－XX号），被告将其作为商铺出售盈利；4、被告擅自将设计中的自行车棚变更为绿化，导致小区内自行车停放困难；5、景观大榕树死亡；6、地下机动车库未正式移交。上述问题虽经有关部门协调，但未能解决，故原告诉至法院，要求被告赔偿原告违规出售XX路XX弄XX号XX室、XX路XX弄XX号XX室房屋的价值130万元；赔偿安保系统维修更换费x元；恢复XX路XX－XXX号XX室老年活动室的功能；恢复小区地面非机动车车棚；补种景观大榕树；移交地下机动车车库供原告使用。
被告XX房地产公司辩称，小区建成后，被告已经根据规定向该小区提供了物业、业委会、居委会用房；被告在保修期内对安保系统进行了维修，原告委托他人对安保系统进行维修更换与被告无关；被告并无提供老年活动室的义务；恢复自行车棚将有损小区绿化；景观大榕树在保养期内并未死亡；地下机动车库正在办理移交，故对于原告的其余诉讼请求，被告均不同意。
经审理查明，被告系XX住宅小区建设单位。该小区于2002年11月竣工并经规划验收合格。小区建成交付使用后，因业主与被告就小区车辆无法停放、安保系统存在问题、小区无会所、绿化有死亡等问题产生纠纷，2004年6月28日，在有关部门的召集下，被告及XX物业公司、居委会、小区部分业主参与协调，并形成会议纪要，要求被告尽快移交机动车库、落实安保系统、补种绿化，至于会所问题，则留待业委会成立后与被告协商解决。2005年7月26日，原告经批准备案成立。2005年9月29日，在XX镇X组织下，原、被告及XX物业、居委会等单位再次召开协调会，对小区存在的问题进行协调。2005年10月12日，被告就协调会中所涉及的相关问题回函进行答复，称地下车库已建好，由于涉及诉讼，致移交拖延，被告将加快办理相关手续；被告已按规定提供了居委会、业委会及物业用房，面积计270.92平方米；竣工图所示老年活动室是误写，并无规定要求被告应提供老年活动室；景观大榕树尚未死亡，有关单位应注意保养；安保系统已过保修期，但被告会尽力与设计安装单位协调检查。此后，由于安保系统维修问题一直未能解决，原告及XX物业XX管理处于2006年3月18日与XX公司签订安保系统维修更换协议，约定由XX公司承包XX小区内电视监控整改、楼宇对讲维修或更换，总费用为x元。协议签订后，XX公司对上述维修整改项目进行了施工，原告亦支付了工程款。因原、被告就小区其余问题未能协商一致，原告遂诉至本院。
另查明，根据上海XX建筑设计院2002年11月26日绘制的总平面图所示，XX小区总建筑面积为x.22平方米，其中住宅为x.58平方米，社区服务为3708.18平方米，会所及管理为271.07平方米；XX路XX-XX号部位标注为商场。小区建成后，被告提供了XX路XX弄XX号XX、XX室（约180平方米）房屋作为居委会及会所用房，另提供XX号XX室（86.86平方米）作为物业及业委会用房。原告在审理中向本院提供小区平面图上所示XX路XX弄XX号、XX号、XX号所在的XX号楼底层部位标示有“底层物业、居委会”字样，XX路XX－XX号房屋部位标示有“老人活动”字样。目前XX号楼底层其余房屋及XX路XX－XX号房屋被告已出售。
审理中，经本院现场勘验，小区景观大榕树目前已无枝叶生长。原告在审理中表示，对于恢复非机动车车棚、移交地下车库的诉讼请求保留诉权，不要求在本案中处理。对于大榕树补种的问题，同意给予被告一定的期限，若被告不能补种则要求给予经济补偿。至于补偿的数额，原、被告均同意由法院酌定。
上述事实，有原、被告提供的相关证据材料及双方的陈述予以佐证。
本院认为,系争小区于2002年11月竣工，根据相关规定，该小区的物业管理用房应按规划配置的标准提供，规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。目前被告已向该小区提供了业委会、居委会及物业用房，配置面积基本符合小区总平面图所载面积，亦基本能满足该小区的需要。原告提供的平面图虽在XX号楼部位标示有“底层物业、居委会”字样，但该标示并未能明确反映出具体的室号、面积。原告提供的平面图上虽在XX路XX－XX号部位标示有“老人活动”字样，但该图与被告提供的总平面图亦存在不一致之处，且该小区竣工图亦载明会所及管理用房271.07平方米，原告所主张的事实与此有不一致之处。故原告以被告违规出售物业、居委会用房为由，要求被告补偿130万元的诉讼请求，本院难以支持。同理，原告要求恢复老年活动室功能的诉讼请求亦难支持。系争小区建成后，业主即反映安保系统存在问题，但被告一直未能妥善解决，原告为此委托他人维修、更换，该费用理应由被告负担。至于景观大榕树补种问题，被告虽称榕树死亡与其无关，但考虑到榕树若种植得当，在短期内不应死亡，故被告理应承担补种之责，然而树木的种植存活有其自然规律，本院将酌定被告在一定期限内进行补种，若被告未能补种的，本院将参照有关绿化补偿标准酌定被告的补偿责任。审理中，原告自愿保留其余诉请的诉权，本院认为并无不当，可以准许。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条的规定，判决如下：
一、被告XX房地产公司应于本判决生效之日起10日内给付原告上海市XX业主委员会安保系统维修更换费x元；
二、被告XX房地产公司应于本判决生效之日起9个月内在XX小区内补种胸径不低于82厘米的榕树一棵（若届时未补种的，则应给付原告XX业主委员会补偿款6万元）；
三、原告XX业主委员会的其余诉讼请求不予支持。
如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x.50元,由原告XX业主委员会与被告XX房地产公司各半负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长陈秀兰
审判员缪为军
人民陪审员吴妮娜
二○○八年八月二十二日
书记员周婷婷
审判员缪为军
代理审判员吴妮娜
书记员刘怡
