湖南省长沙市中级人民法院

民事判决书

（2009）长中民一终字第X号

上诉人（原审被告）湖南华菱置业有限公司，住所地长沙市X路X号华菱大厦X楼。

法定代表人方平，董事长。

委托代理人胡凤庆，湖南万和联合律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）石某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住（略）。

委托代理人黄浩，湖南和润律师事务所律师。

上诉人湖南华菱置业有限公司（以下简称华菱公司）因与被上诉人石某商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（以下简称原审法院）（2008）天民初字第X号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2005年9月11日，石某与华菱公司订立《商品房买卖合同》及《补充协议》。双方在该《商品房买卖合同》约定，石某购买由华菱公司开发的“香墅美地”第X栋X号房，建筑面积132.83平方米，价格为每平方米2888.82元，房款总额为x元；华菱公司的交房时间为2006年5月30日前；华菱公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由华菱公司提供的资料报产权登记机关备案，如因华菱公司的原因，石某不能在规定的时间取得房地产权属证书，双方同意华菱公司按石某已付房款的5％向石某支付违约金。双方在该《补充协议》第8条约定，华菱公司在房屋交付使用后365日内，将房地产权属证书办理完毕。合同订立后，石某按约向华菱公司支付了购房款x元，并缴清了契税和住宅物业维修基金，履行了其他相关的义务。2006年5月30日，华菱公司将石某所购房屋交付其使用。至今华菱公司未将应由其提供的资料报长沙市房地产管理局备案、办理好“香墅美地”第X栋的栋证，亦未按《补充协议》将石某的房地产权属证书办理完毕。

原审法院认为：石某与华菱公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方的真实意思表示，且于法不悖，故均为有效合同。违反合同约定的，应承担继续履行、支付约定违约金的违约责任。华菱公司于2006年5月30日将合同约定的房屋交付给石某后，华菱公司应于2007年5月30日前，将应由其提供的资料报长沙市房地产管理局备案，办理好“香墅美地”第X栋的栋证，并将石某的房地产权属证书办理完毕，但华菱公司至今尚未履行该义务，华菱公司违反合同约定，故华菱公司应承担继续履行并支付约定违约金的违约责任。华菱公司应按石某已支付购房款x元的5％的标准支付违约金x元。华菱公司以其与石某约定的违约金明显过高为由进行抗辩，由于华菱公司未向原审法院提供证据，原审法院认为购房款5％的违约金标准并不过高，故原审法院对华菱公司的抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，遂判决：一、华菱公司于判决生效后九十日内将石某的房地产权属证书办理完毕；二、华菱公司支付石某违约金x元，此款于判决生效后十日内付清。本案原审案件受理费350元，由华菱公司承担。

华菱公司不服，上诉称：原审法院认为双方约定的违约金标准并不高，并判令我司按此标准向石某支付违约金，属认定事实不清，适用法律错误。石某所购房屋已按时交付使用，迟延办证并未给石某造成实际损失，因此双方约定的按已付房价款的5%向石某支付违约金的标准过分高于造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的有关规定，应当适当予以减少。请求二审法院依法裁定撤销原审判决，发回原审法院重审。

石某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院维持原审判决。

在本案二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：石某与华菱公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系当事人双方的真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据双方约定：华菱公司应于2006年5月X号前交付房屋，在商品房交付使用后的365日内（即2007年5月X号前）办理完备案和房地产权属证书；如因华菱公司原因，石某不能在规定的时间内取得房地产权属证书，华菱公司应按已付房款的5%向石某支付违约金。实际履行中，华菱公司至今尚未将石某所在栋的栋证和石某的房地产权属证书办理完毕，华菱公司的行为已明显构成违约，应当承担相应的违约责任，故石某起诉要求华菱公司支付逾期办证违约金理由成立，应予支持。华菱公司上诉称，石某所购房屋已按时交付使用，迟延办证并未给石某造成实际损失，按已付房款的5%支付违约金过分高于损失。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。”根据上述规定，即使在石某的实际损失数额难以确定的情况下，人民法院也可以按照石某已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算损失。而在本案中，华菱公司与石某约定违约金的标准，并不过分高于按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准结合石某的已付购房款总额和华菱公司逾期办证时间计算的损失数额，故华菱公司关于约定的违约金标准过高，要求予以适当减少的上诉理由不能成立，本院不予采信。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费280元，由湖南华菱置业有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长肖志维

审判员刘解放

代理审判员周坤

二○○九年八月三十一日

书记员谷玲