重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2010）渝五中法民终字第X号

上诉人（原审原告）：重庆华创物业管理有限公司，住所地（略）。组织机构代码：（略）。

法定代表人：（略），总经理。

委托代理人：邹渝，（略）师事务所律师（特别授权）。

委托代理人：丁磊，（略）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：李某某，女，（略）年xx月xx日生，汉族，住（略）。身份证号码：（略）。

委托代理人：周文兵，（略）法律服务所（略）。

原审原告：重庆市永川区华创新天地置业有限公司，住所地（略）。组织机构代码（略）。

法定代表人：xxx，董事长。

上诉人重庆华创物业管理有限公司（以下简称华创物业公司）与被上诉人李某某、原审原告重庆市永川区华创新天地置业有限公司（以下简称华创置业公司）不当得利纠纷一案，重庆市永川区人民法院于2010年5月10日作出（2010）永民初字第X号民事判决，华创物业公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年8月9日询问审理了本案，华创物业公司的委托代理人邹渝，李某某的委托代理人周文兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：2006年2月26日，李某某与华创置业公司签订商品房买卖合同，主要约定李某某购买华创置业公司开发的位于永川区X路X号附lX号第l幢负一层X号门面，套内面积18.60平方米，套内面积单价8109.07元／平方米，总成交金额x元，交房时间为2006年9月30日前。合同签订后，李某某向华创置业公司支付了全部购房款。商品房买卖合同签订当日，李某某又与华创物业公司签订委托经营管理协议，主要约定李某某将所购门面的经营权和管理权委托华创物业公司行使，委托经营管理期限为3年，从2006年12月31日起至2009年12月30日止，委托经营管理期限内的收益由华创物业公司在李某某购买本门面时一次性支付。2006年10月2日，李某某和华创物业公司针对委托经营管理协议又签订补充协议，约定租赁期三年，将委托经营管理协议约定的委托经营管理期限变更为从2006年10月1日起至2009年9月30日止，租金从2006年10月1日起开始计算，在签订本补充协议时，由华创物业公司支付李某某应收租金。同日，李某某与华创置业公司、华创物业公司签订交接房手续确认单，李某某在该确认单上签名确认已足额领取三年租金x元、已履行租金收取手续及交接房手续。

由于华创置业公司未按约交房，李某某于2008年12月9日向永川区人民法院提起诉讼，要求华创置业公司支付逾期交房违约金。2009年5月11日，永川区人民法院作出(2009)永民初字第X号民事判决书，判决华创置业公司支付李某某逾期交房违约金(从2006年10月1日起，以购房款x元为本金，按每日万分之三计算至2008年8月1日止)，在该案诉讼中，华创置业公司提供了李某某购房的评审表(无李某某签字)，用以证实三年的租金x元品迭了房款，李某某的购房款实为x元(x+x)，但李某某对该证据不认可，认为总房款就是x元。2009年12月24日，华创置业公司和李某某针对逾期交房违约金达成和解协议，华创置业公司履行了付款义务，华创置业公司和李某某确定2009年9月30日为交房日。对于租金的支付时间，华创置业公司和华创物业公司陈述系签订补充协议及交接房手续确认单的当日即2006年10月2日以现金方式支付李某某，李某某陈述当时只签了字，并未领取租金。

一审法院认为，华创置业公司、华创物业公司同李某某签订委托经营管理协议、补充协议、交接房手续确认单的事实虽然成立，但从(2009)永民初字第X号民事判决书确认华创置业公司未按期交房、华创置业公司在庭审中陈述三年的租金x元品迭了房款，李某某的购房款实为x元(x+x)及和解协议确定2009年9月30日为交房日的事实来看，2006年10月2日，华创置业公司根本未实际向李某某交房，华创物业公司亦未实际支付租金，故签订的交接房手续确认单载明的交接房、收取租金事实与客观事实不符，与华创物业公司的陈述“于2006年10月2日以现金方式支付租金x元”互相矛盾，且华创物业公司未能提供证据进一步证实其实际向李某某支付了该租金，故华创置业公司和华创物业公司要求李某某返还租金的诉讼请求无充分证据佐证，缺乏事实依据，不能成立，不予支持。同时因华创置业公司不是委托经营管理协议及补充协议约定的租金(或收益)支付主体，李某某辩称华创置业公司不是本案适格原告的理由成立，予以采纳；但李某某辩称本案已过诉讼时效的理由，因逾期交房违约金的是否主张与本案诉讼有密切联系，本案诉讼时效应从逾期交房违约金判决书生效之日起计算，即从2009年至本案起诉之日未过两年诉讼时效，不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：驳回重庆华创物业管理有限公司、重庆市永川区华创新天地置业有限公司的诉讼请求。案件受理费370元，减半收取l85元，由重庆华创物业管理有限公司、重庆市永川区华创新天地置业有限公司负担。

华创物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判由李某某退还华创物业公司支付的租金x元。主要理由：本案案由不应定为不当得利，而应是房屋租赁合同纠纷，成立不当得利的其中一个条件是没有法律上的根据，但本案中李某某取得租金是有法律依据的，即双方签订的委托经营管理协议；李某某已在确认单上签字确认收到租金，确认单具有收条的性质，一审却依据（2009）永民初字第X号民事判决书及和解协议，认定华创物业公司未实际交付租金，事实依据错误；一审认为应由华创物业公司承担举证不能的责任属适用法律错误。

李某某辩称：本案的案由定为不当得利是正确的；确认单并无收条的性质，华创物业公司在本案中称租金是现金给付，应提供公司的现金账簿证明；华创置业公司当时实际未交房，因此，房屋也未交付华创物业公司管理，华创物业公司实际也未给付李某某租金。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。

华创置业公司未作答辩。

二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，没有合法根据是不当得利的一个成立条件，包括自始没有根据和取得利益时有根据但嗣后根据消灭两种类型。华创物业公司要求李某某返还租金的诉讼请求及其陈述的事实理由属于前述的后一种情形，故一审将案由定为不当得利，符合法律规定。在签订交接房手续确认单时，华创置业公司并未实际向李某某交房，华创物业公司也就不可能对李某某的房屋进行管理。故华创物业公司称其已向李某某支付租金与常理不符，且华创物业公司也未进一步举证证实其已支付了租金，因此，不能认定李某某已取得了不当利益。故一审法院对华创物业公司要求李某某返还租金的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，华创物业公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费370元，由上诉人重庆华创物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长樊仕琼

代理审判员陈华

代理审判员夏兴芸

二○一○年九月二十七日

书记员令狐荣洪