上诉人（原审被告）北京鸿图展翔物业管理有限公司，住所地北京市昌平区X镇九台庄园己6－103。

法定代表人李某某，总经理。

委托代理人王某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京鸿图展翔物业管理有限公司经理，住（略）。

委托代理人孙靖，北京市瑞铭永嘉律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）北京市朝阳区九台2000家园业主委员会，住所地北京市朝阳区X路X号九台2000家园X号楼。

负责人韩某某，主任。

委托代理人赵嗣颖，北京市众朋律师事务所律师。

委托代理人李某宇，北京市众朋律师事务所律师。

上诉人北京鸿图展翔物业管理有限公司（以下简称鸿图公司）因与被上诉人北京市朝阳区九台2000家园业主委员会（以下简称九台业委会）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年6月29日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官李某雪、郭菁参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

九台业委会在一审中起诉称：从北京市朝阳区九台2000家园（以下简称九台家园）首批业主入住起至2008年7月31日期间，鸿图公司是小区的前期物业管理企业。在上述物业管理期间，鸿图公司收取了物业管理费，出租了小区中归全体业主所有的公共空间，收取了租金等费用。九台业委会成立后，依法选聘了新的物业服务企业。在新老物业移交前后，九台业委会多次要求鸿图公司公布有关帐目、返还公共收益，但都被鸿图公司拒绝。根据有关规定，物业公司应当接受业主的监督，定期公布物业管理的费用收支帐目；经营出租属于全体业主所有的公共空间，应当事先公示，并将经营出租收益返还全体业主。故九台业委会请求人民法院判令鸿图公司将其2000年至2008年7月31日期间利用九台家园公共区域进行出租经营的收支情况予以公布。

鸿图公司在一审中答辩称：请求驳回九台业委会的诉讼请求。1、业委会是业主大会的执行机构，是有限的诉讼主体。根据《物权法》第76条和《物业管理条例》第11条、第12条规定，有关共有和共同管理权利的事项应由业主大会授权。九台业委会没有经过业主大会授权，不能提起本案的诉讼。2、鸿图公司没有义务公布前期物业服务经营管理帐目，九台业委会的诉讼请求的内容是鸿图公司经营管理的一部分，鸿图公司没有义务公布。3、鸿图公司没有移交和公布管理期间与管理服务相关的收支帐目的义务。在为九台家园提供前期物业服务期间，鸿图公司根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》京价（房）字【1997】X号文件规定和北京市物价局京价（房）字【2002】X号批复收取物业服务费。这是由政府统一定价，实行包干制，公司自负盈亏。根据《物业服务收费管理办法》和《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，包干制物业服务没有公告和移交管理服务相关收支帐目的义务。鸿图公司管理服务的相关收支帐目不属于《物业管理条例》规定的移交资料范围。4、九台业委会出租的共用部分的收益用于弥补物业费的不足。由于业主不交纳物业费，鸿图公司在为九台家园提供物业服务期间，经营出现困难。由于前期物业服务合同期限未满，物业管理企业不得擅自提前撤管。鸿图公司不得不出租了部分物业用房，将收益用于弥补物业费的亏损。另，承租人没有全部交纳租金，而鸿图公司为出租物业管理用房的门厅前期投资进行了装修，还发生了中介费用。另租金中还包含物业费、采暖费、水费、电费、税金、其他用于物业维修和更新的费用，至今鸿图公司还是亏损的。

一审法院审理查明：鸿图公司为九台家园的开发商北京九台房地产开发有限责任公司（以下简称九台公司）委托的前期物业管理公司，自2000年起为九台家园提供物业服务。后九台业委会另行委托其他物业公司为九台家园提供物业服务，并于2008年7月31日与鸿图公司签订物业交接协议。鸿图公司已按照该协议撤离九台家园。

一审法院另查一：在九台公司制作并经北京市居住小区管理办公室审核批准的九台家园北10＃楼、11＃楼住宅部分房屋使用、管理、维修公约（以下简称公约）中载明，“产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目；物业管理企业有义务听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督”。鸿图公司认可其与业主均受公约约束。

一审法院另查二：九台业委会提交5份租赁合同复印件用以证明，鸿图公司将公共区域分别与谭明银、申建军、杨勇、北京金通燕谷投资咨询有限公司、北京依科佳生物美容保健科技有限公司签订租赁合同。九台业委会认为鸿图公司向外出租的公共区域不仅是上述5份租赁合同约定的面积，还包括其他面积。鸿图公司认可将部分公共区域对外租赁用于弥补物业费亏损，具体租赁面积以九台业委会举证为准；并称因已于2008年7月31日撤离九台家园，故已没有相应的租赁合同原件。

一审法院判决认定：鸿图公司是九台家园的前期物业管理企业，虽已撤离九台家园，但是若在对九台家园提供物业服务期间存在侵害业主公共利益的情况，九台业委会有权代表全体业主向鸿图公司提起诉讼。根据庭审查明的情况可知，鸿图公司承认将部分公共区域对外出租。由于全体业主是公共区域的产权人，鸿图公司在没有得到全体业主同意的情况下擅自出租公共区域，九台业委会有权代表全体业主要求鸿图公司将相关收支情况予以公布。另，公约中也规定“产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目；物业管理企业有义务听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督”，故鸿图公司关于其没有义务公布租赁业务收支情况的抗辩意见，于法无据，不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第八十二条、《物业管理条例》第二十二条第一款之规定，一审法院判决：鸿图公司于判决生效之日起10日内向九台业委会提供2000年至2008年7月31日期间将北京市朝阳区九台2000家园公共区域进行出租经营的收支帐目以供查阅。

鸿图公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、一审法院判决中：“在九台公司制作并经北京市居住小区管理办公室审核批准的九台家园北10＃楼、11＃楼住宅部分房屋使用、管理、维修公约（以下简称公约）中载明，‘产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目；物业管理企业有义务听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督’。鸿图公司认可其与业主均受公约约束。”鸿图公司认为，产权人是指具体产权人，是业主，不是业委会，根据《物权法》第七十六条以及《物业管理条例》第十一条、第十二条，有关共有和共同管理权利的事项应由业主大会授权。共有法律关系的权利主体不包括业委会，业委会无权直接以当事人身份提起诉讼，除非按照《物业管理条例》第十五条第（五）项规定获得业主大会授权。九台业委会没有证据证明其已经获得业主大会授权，九台业委会没有诉讼主体资格，一审法院诉讼主体认定错误。2、一审法院认定鸿图公司侵犯业主公共利益没有事实根据。业主不交费，鸿图公司经营困难，年年亏损，在这种情况下，鸿图公司不得不出租部分物业用房，将租金用于物业维修和更新费用，没有侵犯业主利益。3、鸿图公司实施包干制前期物业服务，收费项目和标准符合政府审批价格，收支帐目属于鸿图公司经营行为，根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》、《物业服务收费管理办法》等规定，鸿图公司没有提供管理服务相关收支帐目的义务。

鸿图公司上诉请求是：撤销一审法院判决，九台业委会承担诉讼费。

九台业委会服从一审法院判决，认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回鸿图公司上诉请求，维持原判。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有九台业委会提交的住户手册、鸿图公司名称变更通知、物业交接协议、公约、5份租赁合同，以及证据交换笔录、庭审笔录等在案佐证。

本院认为，作为全体业主的代表机构，九台业委会有权为全体业主的公共利益代表全体业主向鸿图公司提起诉讼。由于公约中规定“产权人有权监督物业管理的收费情况，并要求管委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用收支帐目；物业管理企业有义务听取产权人、使用人的意见和建议，接受产权人及管委会的监督”，故九台业委会有权要求鸿图公司提供2000年至2008年7月31日期间北京市朝阳区九台2000家园公共区域进行出租经营的收支帐目以供查阅。上诉人鸿图公司的上诉请求和理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三十五元，由北京鸿图展翔物业管理有限公司负担（北京市朝阳区九台2000家园业主委员会已预交案件受理费，故北京鸿图展翔物业管理有限公司于本判决生效后七日内向北京市朝阳区九台2000家园业主委员会支付）；

二审案件受理费七十元，由北京鸿图展翔物业管理有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长闫飞

代理审判员李某雪

代理审判员郭菁

二○○九年九月十七日

书记员卢静