申请再审人（一审第三人、二审上诉人）：柳某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人：李某某，女，X年X月X日出生。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人：白某甲，女，X年X月X日出生。

委托代理人：段某某，女，X年X月X日出生。

被申请人（一审被告）：白某乙，男，X年X月X日出生。

再审申请人柳某某与被申请人杨某某、白某乙一般所有权及所有权相关权利纠纷一案，濮阳市华龙区人民法院作出（2007）华法民初字第X号民事判决。柳某某不服，向濮阳市中级人民法院提起上诉。濮阳市中级人民法院作出（2007）濮中法民一终字第X号民事判决，已经发生法律效力。柳某某对该终审判决不服，向濮阳市中级人民法院提出再审申请。濮阳市中级人民法院作出（2009）濮中法民申字第X号民事裁定，也已发生法律效力。柳某某仍不服，向本院提出再审申请。本院于2009年11月17日作出（2009）豫法民申字第X号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。柳某某及其委托代理人李某某，杨某某及其委托代理人白某甲、段某某，白某乙，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2006年11月15日，杨某某向濮阳市华龙区人民法院起诉称：2005年5月，其子白某乙与柳某某私自订立买卖合同，将其所有的位于濮阳市高新区X乡X村的房屋及宅基地以9000元的价格卖给柳某某。在其知情后，责令白某乙退款并要回房屋及宅基地，而柳某某占据不还，期间还将其所有的十棵桐树和一棵槐树进行了非法处分。白某乙与柳某某私自买卖农村宅基地的行为违反法律规定，也侵犯其合法权益。请求确认白某乙和柳某某之间的房屋和宅基地买卖合同无效，判令白某乙和柳某某返还其房屋及宅基地并赔偿相应的经济损失800元，并承担诉讼费用。

白某乙答辩称：其与柳某某没有订立房屋买卖合同。2005年，柳某某多次要求白某乙将其父亲盖的老宅子出售给他，双方暂定房价为x元，柳某某分两次交付其9000元订金。其称待征求村委会意见后再给柳某某回话，但基于柳某某急用房子同意将三间堂屋交他使用。经征求村委会意见不允许买卖宅基地后，告知了柳某某。柳某某同意不再买其老房子，但要求其返还订金9000元，再赔偿3000元。经村委会主持调解未果，柳某某仍占有房屋的行为违法，应由柳某某返还房屋并赔偿相应损失。

柳某某答辩称：1.杨某某不具有本案诉讼主体资格。没有任何机关登记该房屋的产权人是杨某某，杨某某也没有土地管理部门颁发的宅基地使用证书，该宅基地上的房屋与杨某某无关。2.其与白某乙的房屋买卖合同有效，其所购买的只是房屋，不包括宅基地。白某乙以9000元价格将房屋出售并交付，杨某某是明知和同意的，其已占有房屋一年多，是房屋的实际所有权人。杨某某请求确认买卖合同无效没有依据，应予以驳回。

濮阳市华龙区人民法院一审查明：2005年5月，白某乙与柳某某达成一致意见，将杨某某位于濮阳市高新技术开发区X乡X村的房屋卖给柳某某，柳某某于同年6月5日和6月10日分两次向白某乙支付购房款合计9000元。后杨某某不同意出卖该房屋，并责令白某乙向柳某某退还购房款，要回房屋及宅基地，第三人一直不同意返还房屋及宅基地。

濮阳市华龙区人民法院一审认为：本案所涉房屋为白某乙父母所有，白某乙没有独立处分权，在其父已亡其母杨某某不同意的情况下，擅自将该房屋转让给柳某某的行为应属无效行为。柳某某辩称其购买的仅是房屋不包括宅基地，因房屋是不动产，附着于宅基地之上，买卖房屋必然使宅基地使用权随之转移，而根据我国法律规定，农村宅基地归集体所有，双方买卖行为未经村委会同意，应属无效行为。柳某某辩称杨某某没有土地管理部门颁发的宅基地使用证书，不是适格主体，鉴于我国农村宅基地使用现状，相当一部分村庄没有经土地管理部门核发宅基地使用证书，本案所涉房屋为杨某某所有，白某乙与柳某某的买卖行为侵害了杨某某的财产权利，杨某某是本案的适格主体。应由柳某某返还杨某某房屋及宅基地，白某乙返还柳某某购房款9000元。杨某某主张柳某某对私自处理其所有的十棵桐树及一棵槐树承担赔偿责任，对此柳某某承认卖了院中的一棵槐树，得款40元，因杨某某未提供有效证据对其观点加以证明，故仅对柳某某承认的卖树款予以确认。2007年4月6日，濮阳市华龙区人民法院作出（2007）华法民初字第X号民事判决：一、确认白某乙与柳某某之间的房屋买卖行为无效。二、柳某某返还杨某某房屋及宅基地，赔偿杨某某卖树款40元；白某乙返还柳某某购房款9000元。于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回杨某某其他诉讼请求。案件受理费50元，邮寄费150元，由被告负担100元，第三人负担100元。

柳某某不服一审判决，向濮阳市中级人民法院提起上诉称：1、没有任何机关登记该房的产权人是杨某某，也没有宅基地使用证书，不能证实所涉房屋归杨某某所有。而白某乙作为该房屋的实际占有人，有权处分该房屋，该房屋买卖合同也不违反法律禁止性规定。2、该房屋交付近2年，曾对该房屋及院落进行修缮和管理，期间白某乙采取封门等措施，均造成一定损失。3、一审对其要求杨某某出庭的合理要求未予落实，程序违法。请求撤销一审判决，驳回杨某某的诉讼请求。

杨某某答辩称：1、本案的事实白某乙认可，村委会又出具证明，足以证实房屋属其所有，其具有主体资格；2、其对柳某某与白某乙买卖房屋不知情，也未收到9000元；3、宅基地按相关法律不允许买卖；4、柳某某虽占用本案房屋近2年但并未投入费用进行修缮，还损坏了其所有的的树木，应予赔偿；5、一审程序合法，其委托有特别授权代理人参与诉讼，请求维持原判。

濮阳市中级人民法院二审查明：柳某某在本案所涉房屋院落中已居住2年多时间，期间柳某某曾对该房屋进行维修，证人当庭证明，2005年8、9月份，柳某某找了十四、五个人维修房顶，修了四、五天，有每天都去的，也有隔天去的，每天工钱每人30元并提供用餐。其他事实与一审查明一致。

濮阳市中级人民法院二审认为：本案所涉房屋应归白某乙父母所有，事实清楚。虽然白某乙给柳某某出具收款条，但杨某某与柳某某之间并未订立房屋买卖协议，认定白某乙是受杨某某委托亦缺少相应的证据，故一审法院认定白某乙擅自转让房屋的行为无效并无不当。该房屋买卖无效后，柳某某应返还杨某某房屋及宅基地，白某乙应返还柳某某购房款9000元。柳某某主张白某乙应赔偿其重新建房需增加部分的费用和对该房屋修缮所支出的费用等各项损失，并返还购房款合计x元。该房屋买卖关系无效，白某乙过错明显，应赔偿柳某某的合理损失，但柳某某主张的数额较高，缺少相应的证据支持。结合本案的实际，该院酌定白某乙赔偿柳某某的直接损失和间接损失为2000元，柳某某的其他上诉请求，不予支持。2007年9月20日，濮阳市中级人民法院作出（2007）濮中法民一终字第X号民事判决：一、维持濮阳市华龙区人民法院（2007）华法民初字第X号民事判决；二、白某乙赔偿柳某某损失2000元，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回柳某某其它诉讼请求。二审案件受理费50元，由白某乙负担。

柳某某向濮阳市中级人民法院申请再审称：一、二审认定本案所涉房屋为杨某某所有，白某乙和其房屋买卖行为杨某某不知情，是认定事实错误。即使买卖行为无效，也是杨某某、白某乙过错行为所致，二审判决白某乙赔偿柳某某2000元显失公平。请求判令杨某某、白某乙共同赔偿其各项损失x元。

白某乙答辩称：其与柳某某的房屋买卖行为因涉及农村宅基地违反法律规定，且其不是房屋所有权人无权处分该房屋，故该房屋买卖行为无效。对此双方均有过错，应各自承担相应责任，其已赔付柳某某2000元。柳某某要求赔偿x元没有事实和法律依据。请求驳回柳某某再审申请。

濮阳市中级人民法院再审查明的事实与一、二审认定的事实一致。

濮阳市中级人民法院再审认为：对柳某某的损失，二审判决酌定白某乙赔偿2000元，并无不当。柳某某要求赔偿x元，缺少相应的证据支持，不足以支持其再审请求。2009年4月9日，濮阳市中级人民法院作出（2009）濮中法民申字第X号民事裁定：驳回柳某某的再审申请。

柳某某向本院申请再审称：2005年6月，其与杨某某和白某乙充分协商达成一致意见，杨某某和白某乙以9000元价格将本案所涉房屋出售，在其付清房款后，对方交付了房屋和宅院。其在该宅院居住一年六个月后，对方主张该房屋买卖行为无效，给其造成了很大损失。一、二审认定事实错误，请求依法改判驳回杨某某的一审诉讼请求，确认双方购房协议合法有效，并判决对方赔偿其各项损失x元。

杨某某答辩称：本案所涉房屋产权归其所有，买卖时其不知情，柳某某入住后才知道。告知不同意卖房后柳某某仍不搬出，没有办法才起诉。请求驳回柳某某的再审申请。

白某乙答辩称：本案历经一审、二审、再审，认定事实清楚，适用法律正确。其赔偿柳某某2000元已履行完毕，这是在法院主持下作出的最大让步。请求驳回柳某某的再审申请。

本院经再审审理，除对一二审查明事实予以确认外，另查明：

1、白某乙在收到柳某某购房款9000元后，将大门钥匙和堂屋钥匙交付了柳某某。

2、濮阳高新区X乡X村委会出具了三份证明。

2006年12月1日证明显示：“2005年5月份，白某乙与柳某某因买卖房屋及宅基地发生纠纷，双方要求村委负责人调解此事……白某乙当时向柳某某和村委人员说明：收取柳某某9000元仅是三间堂屋的房款，不包括西屋和宅基地，柳某某可以将三间堂屋拆走。”

2006年12月11日证明显示：“杨某某、白某朝夫妇在我村的宅基地东邻刘保才家，西邻集体道路，南邻白某普家，北邻鲁保祥家，该宅基地上有堂屋三间，西屋一间和一间过道。2005年春天，杨某某之子白某乙与本村村民柳某某买卖该房屋及宅基地未经村委许可，也未经上级政府核准。”

2009年5月23日证明显示：“本村X村房屋村委会不干涉。”

3、河南中原油田公证处于2006年12月5日出具公证书，对任××的调查笔录进行公证，调查笔录显示：任××证明其与柳某某于2005年6月到白某乙家中商定购买本案诉争房屋事宜，当时杨某某在场，双方约定价格为9000元，柳某某当场交付定金2000元。

4、冯××以证人身份在一审法院出庭作证，证明其与柳某某到白某乙家中，交付购房款7000元，当时杨某某、白某乙均在场。

本院再审认为：本案系农村房屋买卖纠纷。本案所涉房屋原属白某乙父母所有，在白某乙父亲离世后，由其配偶和子女继承。白某乙于2005年6月，收取柳某某9000元购房款后交付了房屋钥匙，柳某某实际入住。在该房屋转让时，杨某某户口已迁至内黄某白某河内黄某狱家属院X号，与白某乙共同居住。且有两名证人证明，柳某某两次交付购房款时，杨某某均在场。杨某某主张对其子白某乙转让房屋不知情，缺乏证据，也有违常理，本院不予支持。白某乙在收到9000元购房款，将房屋钥匙交与柳某某，其在柳某某入住一年半之久后，又主张房屋价款为x元，所收9000元房款是订金，主张其卖的只是房屋并未转让宅基的理由亦缺乏相应的证据，本院不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，农村村民出卖住房是允许的。现行法律法规并未禁止本集体经济组织成员之间的房屋转让行为。故柳某某购买该房屋不存在违背法律规定的情形，双方关于买卖房屋的协议是成立并生效的，应受到法律的保护。柳某某关于该房屋买卖行为有效的理由成立，本院予以支持。由于双方房屋买卖协议有效，房屋应归柳某某所有，柳某某同时主张杨某某、白某乙应赔偿其房屋修缮的损失及二审判决生效后交还导致其重新购房预计增加的建材和人工成本等x元的理由亦不能成立，不予支持。综上，一二审判决及再审裁定认定房屋买卖行为无效错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条的规定，判决如下：

一、撤销濮阳市中级人民法院（2009）濮中法民申字第X号民事裁定、（2007）濮中法民一终字第X号民事判决，濮阳市华龙区人民法院（2007）华法民初字第X号民事判决。

二、驳回杨某某诉讼请求。

一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，由白某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长史昶伟

审判员司胜利

代理审判员贺小丽

二○一○年十月九日

书记员刘芳