原告陈某。

委托代理人倪某、陈某，某（略）事务所（略）。

被告朱某。

委托代理人蔡某。

委托代理人汪某，某（略）事务所（略）。

原告陈某诉被告朱某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年9月1日立案受理。依法由代理审判员杨奕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人倪某、陈某，被告朱某的委托代理人蔡某、汪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某诉称：原、被告于2007年11月15日签订住房转让协议书，约定被告将其位于上海市杨浦区X路某室房屋一套卖给原告。签订住房转让协议书后，同日原、被告又签订房屋买卖补充协议书，该补充协议约定如卖方违约，应双倍返还定金。现被告于2008年7月1日致函原告解除双方签订的住房转让协议，属于违约。故诉至法院，要求被告返还定金人民币6万元，并支付违约金6万元。

被告朱某辩称：被告出售的房屋为使用权房，双方约定等被告产证办出后再进行交易过户，如2008年6月底房产证没办下来就不算违约，定金6万元返还，合同终止。因系争房屋系改建房，2008年6月底尚未能办产证，故被告于2008年7月1日致函原告，表示合同终止，返还定金6万元。被告没有违约。现同意返还定金6万元，不同意支付违约金6万元。

经审理查明：被告系上海市杨浦区X路某室公有住房的承租人。2007年11月15日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《住房转让协议书》一份，约定：甲方将系争的使用权房屋转让给乙方，计36.5万元；签订协议之日，乙方向甲方支付6万元作为购房定金，办产证和进市场费用由乙方付，2008年款清交房；手续由甲方办理，乙方协助办理，若甲方遇政策变化及不可抗拒因素造成该房屋手续无法办理，此协议自动终止，甲方返还6万元定金即可，若有一方中途违约，则承担违约责任，赔偿违约金6万元；甲方等产证办好一个星期内进市场办手续，进交易当天乙方付甲方18.5万元，乙方10万元贷款，2万元等交房付，如2008年6月底房产证没办下来就不算违约，定金6万元返还，合同终止。同日，双方又签订了《房屋买卖补充协议书》，约定：系争房屋日前已由国家改建成可售住宅，乙方要求购买该房，成交价格36.5万元；支付方式为签订本协议书时乙方支付定金6万元，进交易市场时乙方支付房款18.5万元，甲方交房时，乙方支付房款12万元(如乙方房贷不成，乙方仍应如期按约履行本协议)；甲方公房的认购款、进市场的交易税费等费用，均由乙方承担，总房价2%的中介费，甲、乙双方各自承担1%；签订本协议书后，甲、乙双方均不得因市场价格波动而改变上述约定之房屋成交价格，一俟该房可办理认购手续时，甲方应及时会同甲方中介办理，该房转为产权房后，甲、乙双方应正式签订格式买卖合同进入市场交易；甲、乙双方均应遵守以上条款，如乙方违约，定金6万元归甲方，如甲方违约，则按定金双倍返还给乙方。同日，原告向被告支付定金6万元。2008年6月底，被告未办出系争房屋的产权证。2008年7月1日，被告向原告发出终止房屋转让通知书，言明双方所签订的《住房转让协议书》和《房屋买卖补充协议书》于2008年6月底终止，要求原告择日取回6万元。2008年7月6日，原告与被告代理人及双方中介进行会谈，原告表示不同意终止房屋转让，要求继续履行协议。

另查明：系争房屋的权利人现仍为上海市房产管理局。

审理中，原告认为，如被告2008年6月底未办出房产证，被告无权终止合同，只有原告才有终止合同的权利；被告并没有证据证明其没有办出房产证是遇政策变化及不可抗拒因素所造成，属于违约。被告认为，其有终止合同的权利，且其未办出房产证，并不是其自身原因。被告提供了系争房屋的物业管理单位上海四平物业管理有限公司于2008年10月24日出具的证明，证明系争房屋的承租人为被告，该住房改建期间，现不具有进行旧公房出售条件。原告认为上海四平物业管理有限公司不具备出具此证明的主体资格。

本院认为：原、被告签订的《住房转让协议书》和《房屋买卖补充协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。原、被告在签订协议时均知道系争房屋为使用权房，且系改建独用房屋，也约定待被告办出房屋产权证后再进行交易过户。现被告未能在2008年6月底办出房屋产权证，系争房屋的物业管理单位也明确系争房屋尚不具备出售条件，故被告根据《住房转让协议书》的约定，认为合同终止，不算违约，要求返还原告定金6万元，并无不当，本院予以支持。原告认为被告违反了《房屋买卖补充协议书》的约定，要求被告承担违约责任。因《房屋买卖补充协议书》是《住房转让协议书》的补充协议，两者不一致时，以补充协议为准，现补充协议并没有变更关于被告办理产权证的约定内容，两份协议具有同等效力，故原告认为被告违约，要求其支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告朱某应于本判决生效之日起十日内返还原告陈某定金人民币6万元；

二、原告陈某要求被告朱某支付违约金人民币6万元的诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币2700元，减半收取计人民币1350元，由原、被告各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员杨奕

书记员邬伟秉