上海市奉贤区人民法院

民事判决书

（2010）奉民三（民）初字第X号

原告XX，男，X年X月X日生，汉族，户籍地福建省周宁县X镇X路X号，现住上海市奉贤区X镇X路X弄X号X室。

被告XX房地产有限公司，住所地上海市奉贤区X镇X路X号X室。

法定代表人XX，董事长。

委托代理人XX，上海晋松律师事务所律师。

原告XX诉被告XX房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2010年9月2日、2010年9月20日公开开庭进行了审理，原告XX、被告委托代理人XX均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。

原告XX诉称，2009年3月11日，原告与被告就原告购买被告预售奉贤区现代农业园区X号地块B区X号签订合同，房屋计247.31平方米（实际248.27平方米），总价为人民币（下同）2,949,914元，交房时间为2009年12月31日。可是到了2010年2月5日被告通知交房，根本未达到交房条件，未通电。直到2010年4月2日交房，故原告诉讼来院要求判令被告支付违约金79,647.68元。

原告XX针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：

1、收据一份，证明原告于2010年4月2日支付物业管理费，当天接收房屋。

2、商品房预售合同一份，证明合同约定被告应于2009年12月30日前交房，并约定房屋交付标志为被告交付钥匙。

3、销售不动产统一发票三份及上海市房地产业销售统一发票一份，证明原告支付了全部房款，后因为面积增加又补了房款，但原告诉请仍按照预售合同中约定的房屋价款计算。

被告XX房地产有限公司辩称，被告并没有违约，根据双方签订的合同，第25页补充条款中规定了免除责任的条款，系争房屋延迟交付不是被告原因，是由于配套电力原因，被告在2009年12月30日前提交了有关申请手续，但供电部门没有按时接入供电。通电是市政配套，所以被告责任是可以免除的。被告在2010年2月5日通知原告交房，履行了通知义务，当天虽没有通电，但销售人员对过来的客户都说请了在2010年3月18日通电，实际系争房屋的新建住宅交付使用许可证是在2010年3月18日办出的，大产证是在2010年6月3日办出的。故请求驳回原告的诉讼请求。

被告XX房地产有限公司针对其辩称向法庭提交了如下证据：

1、上海市房地产权证一份，证明系争房屋已经取得大产证。

2、上海市新建住宅交付使用许可证一份，证明系争房屋在2010年3月18日已经取得交付使用许可证，具备交付条件。

经当庭质证，原、被告对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1真实性无异议，但不认可交物业费即交房的说法，认为被告已经在2010年2月5日通知被告交房，履行了通知义务；对证据2真实性无异议，但认为合同补充条款中有被告的免责条款，且交付许可证出具即可交付；对证据3无异议。对于被告提供的证据，原告对证据1无异议；对证据2真实性无异议。上述原、被告提供的证据均真实有效，且与本案有关联，本院依法予以确认。

基于上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2009年3月11日，原告与被告签订上海市商品房预售合同一份，约定由原告向被告购买位于上海市奉贤区X路X弄X号房屋，建筑面积为247.31平方米，总价款人民币2,949,914元；被告于2009年12月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。该合同的补充条款第四条载明：由于政策法规或行政命令的改变、市政因素等非被告能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，原告应免除被告责任。合同签订后，被告陆续向原告支付房款共计2,961,365元，该房屋实际建筑面积为248.27平方米。2010年2月5日，被告通知原告交房，原告至被告处发现该房屋尚未通电，故未予接收。后原告频繁向被告打电话询问交房时间。2010年3月18日，上述房屋取得交付使用许可证。2010年4月2日，原告至被告处实际接收该房屋并取得钥匙。故原告诉讼来院，要求判令被告支付以2,949,914元为本金，自2010年1月1日起至2010年4月2日，按每日万分之三计算的违约金79,647.68元。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的上海市商品房预售合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告未能按照双方合同约定的期限向原告交付房屋，显已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告虽辩称是由于电力配套等市政因素导致系争房屋逾期交付，但未能就此向法庭提供相应证据，故本院对被告该辩称不予采信。被告于2010年2月5日通知原告交房，因未通电原告拒绝接收房屋，但之后双方频繁通过电话联系以确定交房时间，而被告于2010年3月18日办理了新建住宅交付使用许可证，至此房屋已经具备交房条件，故被告延迟交付的期限宜计算至2010年3月18日止。原告诉讼请求中要求以2,949,914元为本金，自2010年1月1日起计算违约金，是对自己诉讼权利的合法处分，本院予以准许。按照双方签订合同对违约金的相关约定，被告应当向原告支付以2,949,914元为本金，自2010年1月1日起至2010年3月18日止，按每日万分之三计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，判决如下：

被告XX房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告XX违约金人民币68,143元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币1,791元，减半收取计895.50元，由原告负担129.50元、被告负担766元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员苏姝

二O一O年十一月十二日

书记员沈严

审判员苏姝

书记员沈严