广西壮族自治区高级人民法院

民事判决书

(2002)桂民二终字第X号

上诉人(一审被告):梧州文华投资开发有限公司。住所地:梧州市X路X号。

法定代表人:曹某，该公司董事长。

委托代理人:何某，该公司副总经理。

委托代理人:莫国胜，正立律师事务所律师。

被上诉人(一审原告):梧州港航集团有限公司。住所地:梧州市X路X号。

法定代表人:苏某，该公司董事长。

委托代理人:李耘，该公司法律事务科科长。

委托代理人:李左，通途律师事务所律师。

上诉人梧州文华投资开发有限公司(以下简称文华公司)因租赁合同纠纷一案，不服梧州市中级人民法院(2002)梧民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院2003年2月17日立案受理后，依法由审判员管小平担任审判长，与审判员鲍容琴、代理审判员张辉组成合议庭，书记员张英伦、速录员劳晓芸担任记录工作，于2003年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人文华公司的委托代理人何某、莫国胜，被上诉人梧州港航集团有限公司(以下简称港航公司)的委托代理人李耘、李左到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人与被上诉人讼争一案，经一审法院审理认为:原告港航公司与被告文华公司所签订的租赁合同及修改协议，是双方的真实意思表示，双方应按约定履行。修改协议对原租赁合同第三条第一到二十行的内容作了修改，港航大厦临街X平方米的场地不列入租赁的范围。被告主张其不得使用该场地属原告首先违约，没有合同依据，理由不成立。被告不按合同约定交租，构成违约，应承担违约责任。鸳江大桥的通车和河东防洪堤的修建对被告经营造成的影响，属于市场风险。其据此请求减租40％缺乏法律根据，理由不足。因此按合同约定，被告应清偿拖欠的租金（略）.70元给原告。被告未按期交租，应支付逾期交租的利息，原告主张从本判决生效之日起计付利息应予照准，即利息从本案判决生效之日起按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算。原告诉请理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决:被告梧州文华投资开发有限公司应清偿拖欠原告梧州港航集团有限公司的租金（略）.70元及其利息(利息从本案判决生效之日起至规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付)。本案受理费（略）元，其他诉讼费3021元，由被告负担。

上诉人文华公司不服一审判决，上诉称:一、一审判决认定“修改协议对原租赁合同第三条第一到二十行的内容作了修改，港航大厦临街X平方米的场地不列入租赁的范围”，不符合客观实际，严重曲解了我公司与被上诉人之间的租赁合同及修改协议。双方于1995年12月12日所签订的《大南超级市场租赁合同》第三条约定了首层4185平方米(内附夹层不计面积，大楼临街长100米，宽9米的场地，归承租人使用，该场地原有临街铺面，围墙全部拆除)，而双方1997年8月23日所签的《关于修改大南市场大楼租赁合同的协议》中对于“内附夹层、大楼临街长100米、宽9米的场地”并没有提及。如果被上诉人要收回所出租的“大楼的夹层、大楼临街长100米、宽9米的场地”，应该在修改协议中明确，但修改协议中并没有涉及该部分出租的场地。一审判决完全违背了双方当事人的意思表示，同时又违背了《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的法律规定。因此被上诉人应将“大楼夹层、大楼临街长100米、宽9米的场地”交与我公司使用。实际上被上诉人在2000年5月起就无法将上述场地交给我公司使用，已违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。由于被上诉人无法将上述场地交给我公司使用，致使我公司所承租的大楼整体功能下降，所承租的大楼铺面无法出租，原承租户亦联名要求退租，以致我公司处于两难境地，损失惨重，为此被上诉人要承担相应的赔偿责任。二、一审判决认定了市场风险对我公司的经营产生影响是不争的事实，对此被上诉人亦承认。但一审判决将“市场风险”造成的影响全部由我公司承担，违背了法律规定的公平原则。我公司与被上诉人签订《大南超级市场大楼租赁合同》及《关于修改大南市场大楼租赁合同的协议》，当时所承租的大楼人流、物流畅顺、市场旺盛，后由于出现“市场风险”，被上诉人又无法按约定将“临街长100米、宽9米的场地”交付我公司使用，再加上交通封闭，以致我公司所承租的大楼环境发生重大变化，从2000年5月份以来，我公司一直是亏本经营。出现以上的原因我公司没有任何某错，但一审判决却以“市场风险”为由把全部损失责任转嫁到我公司头上，而对于被上诉人增加租金的请求继续支持，显然违背公平原则。应按照公平原则，由被上诉人承担部分的市场风险责任。因此我公司要求被上诉人减少40％的租金有客观事实依据和法律依据。故请二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人港航公司答辩称:一、一审判决认定“修改协议对原租赁合同第三条第一到二十行的内容作了修改，港航大厦临街X平方米的场地不列入租赁的范围”的事实清楚，证据充分。上诉人的上诉理由纯属无理取闹。一审判决认定是完全符合客观事实，符合当事人真实意思表示的。修改协议对原租赁合同第三条第一到第二十行的内容作了修改，港航大厦临街X平方米场地不列入租赁的范围，我公司就没有义务交付上述场地给上诉人使用，更谈不上违约。二、上诉人以我公司“无法将临街长100米、宽9米的场地”交付给其使用、梧州市鸳江大桥通车、防洪堤工程修建影响其经营收益为由，要求减少40％租金，没有事实根据和法律依据。因为临街长100米、宽9米的场地不是双方租赁合同的范围，更不是租赁物，我公司无须向上诉人交付该场地。上诉人租赁经营纯属商业行为，投资经营必有风险，其经营上亏损是一种市场风险，应自行承担。请二审法院驳回上诉，维持原判。

根据双方当事人的诉辩意见，合议庭归纳本案的争议焦点为:1、被上诉人港航公司有无违约行为(即应否将港航大厦临街长100米、宽9米的场地交付给上诉人使用)；2、一审法院的审理有无程序违法；3、本案应否调减上诉人应交租金的问题。

二审期间，双方当事人均无新的证据向合议庭提交。

案经审理查明:经过协商，被上诉人港航公司(作为出租方)与上诉人文华公司(作为承租方)于1995年12月12日签订了《大南超级市场大楼租赁合同》，由上诉人租赁被上诉人的大南超级市场大楼(后更名为港航大厦)。该合同第三条中约定:各层出租面积及每月租金标准如下:首层4185平方米(内附夹层不计面积，大楼临街长100米、宽9米的场地，归承租人使用，该场地原有临街铺面、围墙全部拆除)；二层3845平方米；四层3060平方米；五层3059平方米；四、五层及夹层旅宿部4298平方米。上述面积按月均价15元每平方米计，一定五年不变。第六年调至18元每平方米计租，第七年递增8％，以后两年递增一次，递增率为8％。承租方于每月15日前将应付租金转入出租方帐户。如遇洪水浸入首层(梧州市水位19米视同浸入首层)。从洪水进入首层的前七天至洪水退出后十五天内，首层免收租金，二层以上面积按均价标准的20％交纳租金。若第一次洪水进入的前七天至后一次洪水退出首层的后十五天内按以上办法减免租金，如有多次洪水，如此类推。承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，每逾期一天应支付欠交租金总额1‰的违约金。该合同有效期至2012年1月1日。

鉴于实际情况的变化，经过商定，被上诉人(作为甲方)、上诉人(作为乙方)1997年8月23日又签订《关于修改大南市场大楼租赁合同的协议》，对1995年12月12日的租赁合同作了一些修改。该协议第5条中约定:原租赁合同第三条的第一至第二十行修改为:甲方将大楼的一到三层(不含一层至三层旅宿大堂及电梯间、人行楼梯通道)租赁给乙方经营，总建筑面积为（略）平方米。其中一层的面积为3985平方米，二层的面积为4226平方米，三层的面积为4044平方米；年总租金为280万元，各楼层租金按建筑面积分摊。租金一定五年不变，第六年提高到336万元；第七年递增8％，以后每两年递增一次，递增率为8％。同时约定该协议作为原租赁合同的补充，具有同等的效力。

上述修改协议签订后，上诉人即正式开始营业。港航大厦的首层主要经营家用电器，二层主要经营成衣服装，三楼经营酒家和娱乐业。大楼前临街长100米、宽9米的场地由租户、顾客用于停车、上下货物等。开业的前几年，该商场的经营状况良好，首层的出租率达80％，二层铺面出租率高达90－100％。上诉人均能按时交纳租金。后来，2000年5月梧州鸳江大桥正式通车，梧州市政府有关部门将港航大厦临街的长100米、宽9米的场地改造为非机动车道和人行道，并在大厦前面马路设置铁护栏，使该场地无法供大厦的租户、客户作停车使用。2001年9月份梧州市开始修建河东防洪堤，该防洪堤亦刚好经过港航大厦旁边，为了方便施工及安全考虑，政府有关部门将大厦的西面通道用墙封死，并对西江一路的部分交通走向实施交通管制，禁止一切机动车辆通行。由于整个商场变成了半封闭状态，车辆及顾客的进出极不方便，使商业、饮食业、娱乐业的经营额大幅下滑。各层租户纷纷要求减租或退租，使一层出租率下降约30％，二楼出租率则降至61％。

鉴于这种情况，上诉人从2000年7月份起至2002年8月份，多次派人或去函与被上诉人协商，要求减低、下调租金。但被上诉人不同意减租，并在2002年7月17日的复函中告知上诉人，要从2002年6月1日起按合同增加场地租金。由于交涉不成，上诉人遂单方决定降低所要交纳的租金。2002年1－2月份，上诉人按合同约定租金的八成左右交纳(即每月交（略）元)；2002年3－5月份，上诉人按合同租金的七成左右交纳(即每月交（略）元)。2002年6月1月以后，被上诉人按合同约定将每月租金提到（略）元。2002年9月4日，上诉人交纳了6月份租金（略）元；9月18日，上诉人又交纳7月份租金（略）元。而2002年8－10月份的租金上诉人则未交纳。到2002年10月为止，按照合同约定的每月租金计算，上诉人共拖欠租金（略）.70元。被上诉人因追索无果，遂于2002年9月诉至一审法院。

本院认为:上诉人与被上诉人所签订的《大南超级市场大楼租赁合同》及《关于修改大南市场大楼租赁合同的协议》，双方主体合格，协议内容合法，是当事人的真实意思表示，应确认为合法、有效的协议。各方当事人应依约履行各自的义务。

关于被上诉人应否将港航大厦临街长100米、宽9米的场地交付给上诉人使用的问题。从本案证据来看，虽然被上诉人与上诉人1995年12月12日签订的《大南超级市场大楼租赁合同》第三条中有“大楼临街长100米、宽9米的场地归承租人使用”的内容，但这是基于上诉人租赁了整栋大厦的情况来约定的。而双方1997年8月23日签订了《关于修改大南市场大楼租赁合同的协议》，则是因为上诉人改为只承租大厦的一至三层，故对包括“大楼临街长100米、宽9米的场地归承租人使用”在内的有关条款作了修改，即该部分场地不再约定归上诉人使用。事实上上诉人开始经营后，已经与大厦的四、五层租户共同使用了这一900平方米的场地，这种情形一直持续到2000年5月后梧州鸳江大桥通车、梧州市政府有关部门将该场地改造为非机动车道和人行道为止。可以认定，港航大厦临街长100米、宽9米的场地已不属于1997年8月23日《关于修改大南市场大楼租赁合同的协议》所约定租赁物的范围，被上诉人不存在违约的行为，一审对此认定是正确的。因此，上诉人的这一上诉观点无事实根据，本院不予采纳。

关于一审法院审理程序有无违法的问题。上诉人在二审庭审中提出，一审法院在2002年12月17日作出一审判决并在同月25日送达上诉人后，在2002年12月27日、2003年1月7日分别又作出两份民事裁定，查封其有关财产及出租收益，这一做法有偏袒被上诉人之嫌，且程序不合法。经查，上诉人所述的一审法院在本案判决书送达后又下达民事裁定查封上诉人的财产，情况属实。但是，案件材料反映，在一审判决作出之前，被上诉人已于2002年11月28日向一审法院提交了《财产保全申请书》，请求对上诉人的财产“在本案诉讼标的范围内采取财产保全措施”。一审法院经审查认为暂时难以作出财产保全，要求被上诉人撤回申请。而被上诉人在2002年12月3日给一审法院的一份《报告》中，表示坚持财产保全的申请。在此情况下，一审法院经过调查，确认了上诉人的有关财产后，于2002年12月27日、2003年1月7日分别制作两份民事裁定书，并采取了相应的财产保全措施。对此，本院认为，一审法院的财产保全是在当事人签收判决书后、案件处于法定上诉期间作出的，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第103条的规定，一审法院对上诉人采取的保全措施，程序上并无不当。

关于本案应否调减上诉人应交租金的问题。上诉人认为，出现“鸳江大桥的通车和河东防洪堤的修建”等情况后，造成其经营状况恶化，被上诉人仍然要求其按照协议约定来履行支付租金的义务，违背公平原则。一审法院则认为，此种情况“属于市场风险”，上诉人出现的损失自行承担。本院认为，从本案的事实来看，上诉人与被上诉人签订《大南超级市场大楼租赁合同》、《关于修改大南市场大楼租赁合同的协议》后，在双方切实履行的过程中，先后有梧州鸳江大桥的建成通车和河东防洪堤开始修建的事件出现。客观地说，鸳江大桥的建成通车和河东防洪堤的修建，是梧州市人民政府造福于民的举措，长远来看有利于对整个港航大厦的经营，亦不会成为影响上诉人的承租利益的因素。但是，2000年5月鸳江大桥通车后，政府有关部门为规范交通管理，在港航大厦的西江一路设置了铁护栏，并将原归大厦使用的临街长100米、宽9米的场地改造为非机动车道和人行道。这样，原来可以轻易越过马路到达港航大厦的车辆或行人就受到了严格限制，也使港航大厦的租户及客商没有场地停车或装卸货物。另一方面，从2001年9月开始，梧州市X组织修建的防洪大堤动工(工程预计2003年5月竣工)，该大堤恰好又从港航大厦旁经过，为保证施工，政府有关部门将大厦西面的通道进行封闭，同时对西江一路实行车辆单向行驶管理。出现上述情况后，港航大厦的人流锐减，经营额急剧下降，原来成为旺铺的一、二层摊位租户，由于无法维持经营，纷纷要求降低租金或退租(经一审实地调查，退租率高达40％)，继而引起上诉人亦无法收足租金来向被上诉人履行合同义务。这与上诉人承租经营前期形成重大反差。在上诉人承租经营前期，港航大厦一层的出租率为80％、二层出租率为90－100％，上诉人能够按合同履行交付租金的义务。由于鸳江大桥的通车和河东防洪堤的修建，港航大厦前的西江一路受到严格的交通管制，原有的停车场被改造，西面通道又被堵封，港航大厦处于一个半封闭状态，此期间引起了港航大厦的整个承租环境发生重大变化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行租赁合同的基础。这种变动的情况在当事人订立合同时是无法预料的，其变化足以致使订立租赁合同的基础动摇，如果仍然要求上诉人继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条规定的“诚实信用原则”，应对上诉人向被上诉人交纳的租金数额予以适当地调整。鉴于被上诉人仅就2002年1－10月份尚欠的租金（略）.70元主张权利，上诉人对该欠款事实又无异议，那么本院在本案中只处理该部分的欠款纠纷。根据一审法院调查的情况，可以确认港航大厦目前的出租率平均下降了40％，其租金损失应为原租金的40％。由于该部分损失是双方均无过错，根据公平原则，应由上诉人与被上诉人各承担20％。因此，上诉人应交租金可以调减20％。本案中，上诉人向被上诉人支付的租金应为（略）.16元(（略）.70元×80％)，并负担该款的逾期付款违约金。一审法院认为租赁客观环境变化属市场风险不当，应予纠正。

综上，上诉人上诉要求按照公平原则来降低租金的理由充足，且有事实根据，本院予以支持。一审按照“市场风险”来认定、处理本案有误，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下:

变更梧州市中级人民法院(2002)梧民初字第X号民事判决主文为:上诉人梧州文华投资开发有限公司应向被上诉人梧州港航集团有限公司支付尚欠的租金（略）.16元及该款利息(利息计算，从2002年11月1日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的逾期付款违约金计付)。

一审案件受理费（略）元(被上诉人已预交)、二审案件受理费（略）元(上诉人已预交)，合计（略）元，由上诉人负担（略）.6元，被上诉人负担7248.4元。被上诉人多交的（略）.6元，上诉人在履行义务时一并给付。

上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起六个月内，向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

审判长管小平

审判员鲍容琴

代理审判员张辉

二OO三年六月十六日

书记员张英伦