原告徐某某，男，44岁。

被告王某某，男，63岁。

被告程某，男，37岁。

被告孙某某，男，67岁。

第三人潢川县江家集供销合作社。

法定代表人冯×，男，该社主任。

原告徐某某与被告王某某、程某、孙某某侵权纠纷一案，本院受理后，于2008年6月23日作出（2008）潢民初字第X号民事判决，判决后，原告徐某某提出上诉，信阳市中级人民法院作出（2008）信中法民终字第X号民事裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，因潢川县江家集供销合作社与本案有利害关系，故依法通知其作为第三人参加诉讼。于2009年7月6日公开开庭进行了审理，原告徐某某、被告王某某、程某及委托代理人、孙某某和第三人潢川县江家集供销合作社法定代表人冯×均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告徐某某诉称，2004年1月18日与第三人潢川县江家集供销合作社签订房屋转让协议书一份，协议约定，潢川县江家集供销社将其所属杜甫店门市部原用于收购化肥库、百货柜组的全部房屋转让给徐某某（除已转让给程某的四间房屋以滴水和西山墙共山为界外），全部房屋转让金为x元整，徐某某一次性付给潢川县江家集供销社，从即日起全部房屋产权归徐某某所有，以后双方互不干涉。现转让金已交纳。2006年5月13日潢川县人民法院（2006）潢民初字第X号民事调解书就本人与第三人潢川县江家集供销社房屋的产权转让手续事宜进行了确认，但被告王某某、程某、孙某某以种种借口侵占已转让给我的房屋，为此请求法院依法判令三被告停止侵权行为，限期腾出所侵占的房屋。

被告王某某、程某、孙某某辩称；三被告现占用和居住的房屋系第三人潢川县江家集供销社未转让于徐某某之前分配和经营的单位房屋，不属于侵占。认为原告徐某某与第三人潢川县江家集供销社所签订的房屋转让协议无效，其理由：1、未经职工代表大会同意。2、上级主管单位未下达批文。3、转让金x元未经评估公示属私下交易。4、2006年6月21日原告与第三人补办的房屋过户草契属于私填，是加盖失效印鉴的假草契。5、原告和第三人对三被告的搬迁和安置，均未具体意见。被告孙某某又称，第三人在转让房屋时本人外出，即未接到口头通知也未见到书面通知，认为自己的权力未得到尊重。三被告坚持购买各自占用的房屋，拒绝搬出。

第三人潢川县江家集供销社辩称：转让所属杜甫店门市部房屋，事先向其主管部门递交了书面报告，经勘查同意后，在确定的价格范围内与原告徐某某签订了房屋转让协议，不属于私下交易。且转让前曾多次登门拜访直接通知被告王某某和程某（包括其父程某本），孙某某因外出打工而无法通知，而且明确告知该门市部房屋整体转让，而被告王某某、程某只表示仅购买各自占用和经营的房屋。在三被告的搬迁和安置问题如何处理上有失误。

经审理查明，2003年10月21日，第三人潢川县江家集供销社向其主管单位县供销社递交了要求处分潢川县江家集供销社杜甫店门市部原属60年代和70年代建造的仓库和房屋的书面报告。随后，县供销社理事会副主任余×和县供销社财务科长彭××及潢川县江家集供销社主任冯×一同前往杜甫店门市部实地查勘，认为该门市部仓库和房屋确系破烂不堪，伴有部分职工占有、占用的现象，如不尽快处理将会有倒塌的危险和集体资产受损的可能。同年11月25日，在县供销社主任徐××的主持下召开办公会，由彭××作了汇报，经研究同意。会后，彭××向冯×主任传达了会议精神：1、在保证稳定的前提下找买主进行意向性操作，2、出售价格在5.5万至6万元之间，3、一切税费和职工安置均由买方承担。2004年1月份，第三人潢川县江家集供销社主任冯×分别向被告王某某、程某作了口头通知，要将杜甫店门市部的仓库和房屋整体转让，明确告知处理的范围系杜甫店门市部全部房屋。被告王某某和程某明确个人意见，只买自己原占用和经营的房屋。被告孙某某因外出打工未通知。2004年1月18日，第三人潢川县江家集供销社与原告徐某某签订了一份房屋转让协议，协议约定：将江家集供销社所属杜甫店门市部原用于收购化肥库、百货柜组的全部房屋转让给徐某某（除已转让给程某的四间房屋以滴水和西山墙共山为界外），全部房屋转让金为x元整，徐某某一次性付清，从即日起全部房屋产权归徐某某所有。协议签订后，徐某某于2004年1月18日（收据上显示的时间）向第三人潢川县江家集供销社交纳了转让金x元，并由该社副主任徐××出具收据一张，经该社主任冯×审查后加盖潢川县江家集供销社公章，其中徐某成保管现金x元，冯×保管现金x元。待徐某某拆除旧房屋并让三被告腾出房屋时，三被告才得知杜甫店门市部全部房屋（含各自原占用的房屋在内）已转让给徐某某，当即表示反对，并拒绝腾房。

2006年1月17日，原告徐某某向本院起诉，请求判令第三人潢川县江家供销社完善购买杜甫店门市部房屋产权转让手续，后双方达成调解协议。本院下达（2006）潢民初字第X号民事调解书，由第三人潢川县江家集供销社于2006年6月2日前向原告徐某某办理产权转让手续。同年6月，潢川县X镇房管所原工作人员秦××、吴××填写了一份草契号码为x，原告徐某某和第三人潢川县江家集供销社分别在该草契上签名加章，该草契上加盖的是潢川县X村镇建设管理所的印鉴，落款日期为2006年6月21日。而该镇于2004年3月启用新章为“潢川县X村镇建设发展中心”，原加盖“潢川县X村镇建设管理所”印鉴的空白草契即未收回，也未公示作废。经查，该草契上的印鉴系原事先加盖章的空白草契所填写。原告徐某某于2009年7月17日向潢川县X镇财税所交纳了2200元契税。第三人潢川县江家集供销社转让的房屋建造于六十年代至八十年代初，座落于潢川县X镇X村属于购置于当地村组或农民的房屋与宅基，只有地基及房屋买卖契约，截止转让前没有办理过房屋产权手续。

被告王某某、程某、孙某某系潢川县X镇供销社杜甫店门市部的职工，在第三人江家集供销社处分资产前均在杜甫店门市部部分房屋中居住并多年从事经营，其中被告程某居住3间，王某某和孙某某各占用经营5间。2005年期间，原告徐某某要求三被告腾房遭到拒绝，2006年7月24日以侵权为由向法院起诉，要求三被告腾出占用房屋。同年9月18日，三被告亦向法院起诉，要求依法撤销原告徐某某与第三人潢川县江家集供销社所签订的转让协议，言称对其居住和占用的房屋享有优先购买权。2007年3月9日潢川县人民法院下达（2007）潢民初字第X号判决书，认为优先购买权是一种法定权利，只有在法律行政法规明确规定的情形下才可行使。三被告不具有出租人出售出租房屋、共有人出卖共有房屋，单位公房私改的情形，同时认为，潢川县江家集供销社属于集体企业，不是国有企业，评估不是其处置资产的法定程某，且转让房屋已征得了县供销社的同意，出售的房屋并未违反相关规定等，判决驳回了三被告的诉讼请求。2007年10月，原告徐某某拆除了被告孙某某占用原杜甫店门市部的5间房屋。

另查，第三人潢川县江家集供销社在与原告徐某某签订的房屋转让协议时未有按县供销社财务科长彭××转达的会议内容，就税费和职工安置问题在转让协议中明确约定，对三被告的搬迁和安置也未有具体意见。第三人潢川县江家集供销社在2004年对其杜甫店门市部职工刘清明明确搬迁安置费为3000元。

原告徐某某就本案事实提供的证据有：

1、2004年1月18日与第三人潢川县江家集供销社签订的书面房屋转让协议书及收据各一份。

2、2006年5月13日（2006）潢民初字第X号民事调解书。

3、2006年6月10日（2006）潢执字第X号协助执行通知书。

4、2006年6月21日潢川县X村镇建设管理所草契一份。

5、1961年4月4日—1980年12月19日杜甫店村社员出售地基、房屋、契约6份。

6、2009年7月17日潢川县X镇财政所税证一张。

7、2009年7月13日下载农房转让后要求确认合同无效于法无据的文摘。

8、（2007）潢民初字第X号民事判决书。

被告王某某提供的证据：

1、2009年8月6日潢川县X村镇建设发展中心证明该中心印章于2004年3月启用。

2、2008年5月30日徐某某诉程某等人侵权等存在的问题书面说明。

被告程某提供的证据及法律依据：

1、供销合作社现有资产监督管理暂行办法

2、国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公用旧住房意见的通知。

3、2008年6月13日、2009年4月20日，信访事项处理意见书二份。

被告孙某某提供的书面材料有：

1、1992年1月20日杜甫店所有盘存表12张。

2、2007年10月29日原告徐某某用推土机将所占用的三间房屋推倒情况说明。

第三人潢川县江家集供销社提供的证据和材料有：

1、2003年10月21日给县供销社处分资产的报告。

2、2003年11月25日县供销社办公会记录。

3、江家集供销社处理杜甫店门市部房屋的经过说明。

4、（2008）X号潢川县供销合作社文件《关于加强供销系统房屋安全管理的通知》

5、予政（1994）X号河南省人民政府批转省供销合作总社、省体改委《关于供销社系统深化改革的意见》的通知。

本院调查收集的证据有：

1、潢川县政法委2009年8月10日提供潢川县江家集供销社X年10月21日给县供销社处分资产的报告。

2、潢川县政法委2009年8月10日提供县供销社理事会副主任余×、财务科长彭××2008年6月30日关于江家集供销社处理杜甫店门市部房屋的说明。

3、2009年7月8日潢川县X村镇发展中心副主任彭××提供该中心印章式样（公告）。

4、2009年7月14日秦××的调查笔录

以上证据和书证当庭分别进行了质证和认证，本院采信原告方的证据有：1、2、3、5、6、8，被告王某某采信的有：1，第三人采信的有：1、2、3、4。本院采取的有1、2、3、4。

本院认为，第三人潢川县江家集供销社系集体企业，依法有权处分所属杜甫店门市部的房屋，与原告徐某某签订的房屋转让协议意思表示真实，协议内容不损害国家和社会公共利益，标的物合法，其协议合法有效。被告王某某、程某、孙某某作为潢川县江家集供销社杜甫店门市部的职工，在不具有出租人出售房屋、共有人出卖共有房屋、单位公房私改不享有优先购买权这一法定权利的情形下，占有单位房屋，当潢川县江家集供销社处分该房产时，三被告与原告徐某某享有平等购买权，双方均可购买，即然第三人潢川县江家集供销社先予原告徐某某签订了房屋转让协议，故三被告就失去了购买的机会。三被告认为第三人潢川县江家集供销社处分集体资产不公、私下交易与事实不符，单方坚持购买各自占有的房屋和长期占用已转让给原告徐某某的房屋的作法是不对的，理应腾出。第三人潢川县江家集供销社在处分所属杜甫店门市部房屋时，对三被告的搬迁和安置事项上未作合理的安置，导致三被告长期占用房屋未有腾房，应负本案一定责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条、第三十二条、第三十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、原告徐某某与第三人潢川县江家集供销社签订的房屋转让协议成立有效。

二、限被告王某某、程某、孙某某于本判决生效后三个月腾出所占用的房屋。

三、第三人潢川县江家集供销社每间按3000元的标准补偿被告王某某安置费x元、被告程某9000元、被告孙某某x元。限本判决生效后一个月付清。

本案诉讼费2000元，被告王某某负担300元，被告程某负担200元，被告孙某某负担300元，第三人潢川县江家集供销社负担1200元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长张亚旭

人民陪审员彭福兴

人民陪审员刘健

二0一0年八月十三日

书记员施青