上诉人（原审原告）河南今典物业服务有限公司。住所地：郑州市经济技术开发区X路X号。

法定代表人邓某某，总经理。

委托代理人祝永鹏，北京市惠诚律师事务所郑州分所律师。

委托代理人史增辉，北京市惠诚律师事务所郑州分所律师。

被上诉人（原审被告）曹某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人俞洲，河南天欣律师事务所律师。

委托代理人闫政德，河南天欣律师事务所律师。

上诉人河南今典物业服务有限公司（以下简称今典公司）因与被上诉人曹某某物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2009）开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人今典公司的委托代理人祝永鹏，被上诉人曹某某的委托代理人闫政德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2006年12月22日，河南东方置业有限公司与曹某某签订了一份《商品房买卖合同》，曹某某向河南东方置业购买了位于郑州经济开发区X路X号KX幢别墅，该商品房用途为住宅，属框架结构，地上二层，该商品房阳台是非封闭式，建筑面积为348.7平方米，该商品房总价款为380万元。2007年11月28日，河南东方今典房地产集团有限公司、河南今典物业管理有限公司和东方今典物业管理处共同出具了《业主收楼手册》，该手册包括业主收楼须知、入住手续书、业主手册、装修管理办法、装修管理协议、安全、消防协议书、业主临时公约、绿化管理规定、房屋验收表、业主详细资料登记表、业主详细表以及钥匙、门铃领用表等文件，该收楼手册由王爱连代收。但曹某某否认其委托王爱连代收该收楼手册。2009年4月，曹某某对KX号别墅的二楼阳台进行改、扩建。2009年4月16日，今典物业向曹某某发出《整改通知》，要求曹某某停止阳台的改建行为。2009年4月30日，郑州经济技术开发区规划环保局向河南东方今典房地产集团有限公司作出郑经规改字[2009]第X号《责令改正通知书》，责令立即停止KX号别墅的违法改建行为。

原审法院另查明：河南今典物业管理有限公司于2008年5月变更为河南今典物业服务有限公司。

原审法院认为：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。合同具有相对性，合同只对合同双方具有约束力。本案中，虽然曹某某的母亲王爱连代收了今典物业出具的《业主收楼手册》，但是曹某某并未和今典物业签订《装修管理协议》，且曹某某并未追认王爱连代收《业主收楼手册》以及代签《装修管理协议》的行为。因此，今典物业和曹某某并未形成装修管理协议关系。从2009年4月开始，曹某某购买了钢筋、水泥、沙子、塑钢窗等建筑材料，并雇佣了多个工人对别墅二楼的阳台进行改扩建，而今典物业所服务的东方今典别墅小区具有严格的出入门登记和管理制度，如果没有今典物业的同意或默许，曹某某不可能完成对其二楼阳台的改扩建。综上，今典物业依据《装修管理协议》要求曹某某拆除改扩建的阳台不当。如果曹某某改扩建阳台的行为属于违法建设，可以由有权行政机关处理。对今典物业要求曹某某拆除违规建筑、恢复房屋原状的诉讼请求，因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，经审判委员会研究，判决：驳回河南今典物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由河南今典物业服务有限公司负担。

今典公司不服原审判决，向本院上诉称：原审法院认定事实及适用法律错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持今典公司的诉讼请求。曹某某答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院一致。

本院认为:今典公司与业主曹某某之间是物业服务关系。今典物业所服务的东方今典别墅小区，具有严格的出入门登记和管理制度，而曹某某作为KX号别墅业主，针对其二楼阳台所进行的改扩建行为，如果没有今典物业的同意或默许，不可能完成。而且曹某某对其二楼阳台的改扩建行为并未侵害其他业主的公共利益。如果曹某某改扩建的阳台属于违规建筑，可以由有权行政机关行使管理职责，对其予以处理。综上，今典公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由河南今典物业服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张建军

审判员王怡

审判员陈启辉

二○一○年四月十九日

代理书记员禹秀珍