原告（反诉被告）江都市某经贸有限公司。

法定代表人高某，该公司总经理。

委托代理人管某，上海市某（略）事务所（略）。

被告（反诉原告）上海某美容美发有限公司。

法定代表人马某，该公司总经理。

委托代理人奚某，上海某（略）事务所（略）。

原告江都市某经贸有限公司诉被告上海某美容美发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱萍独任审判，公开开庭进行了审理。反诉原告上海某美容美发有限公司于2008年7月17日提出反诉。原告（反诉被告）江都市某经贸有限公司法定代表人高某及委托代理人管某，被告（反诉原告）上海某美容美发有限公司之委托代理人奚某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告江都市某经贸有限公司诉称：原、被告于2005年2月15日签订了《门面租赁合同》一份，又于2005年3月10日签订了《补充协议》一份。协议约定由被告承租原告位于上海市X路X号门面房（使用面积约152平方米）。该租赁合同于2008年4月11日期满终止。合同期限届满后，被告认可以年租金人民币43万元的价格承租原房屋，并于2008年4月28日交付押金人民币71,700元。嗣后，双方协商签订新的租赁合同时，对租赁合同的期限等其他条款均无法达成一致。据此，原告发函通知被告解除租赁关系并给予合理期限让其搬离承租房屋，被告却置之不理。原告认为被告严重缺乏商业信用的行为侵犯其合法权益，故诉至法院，请求判令解除原、被告之间的租赁关系；被告迁出承租房屋；被告支付自2008年4月12日起至实际迁出日止的房屋租金及使用费（租金、使用费标准均以人民币43万元/年计算）。

被告上海某美容美发有限公司辩称：对第一、二项诉请无异议。第三项诉请的租金支付标准应按照原来的合同年租金人民币25.5万元支付，因为新的合同未能达成书面协议，是因为原告的原因，而被告是愿意继续履行的。

反诉原告上海某美容美发有限公司诉称：反诉被告擅自要求解除租赁合同，违反了租赁合同的约定，构成违约，应赔偿反诉原告的装修损失人民币20,000元（具体以评估为准）。

反诉被告江都市某经贸有限公司辩称：不同意反诉原告诉请，事实上反诉原告没有进行过装修，即使装修亦未征得反诉被告同意，要求恢复原状。反诉原告以此为理由要求装修评估却不支付评估费，属恶意诉讼，造成反诉被告的损失，对此反诉被告保留诉权。

经审理查明：2005年2月15日，原告与被告就上海市X路X号门面房（以下简称系争房屋）签订《门面租赁合同》，约定原告将系争房屋租赁给被告经营美容美发服务，被告不得改变其经营项目和房屋用途；租赁期为三年，自2005年4月12日至2008年4月11日止；年租金为壹拾万元整。2005年3月10日，双方签订《门面租赁合同补充协议》，年租金变更为贰拾伍万伍仟元整。合同签订后，双方均按照合同履行。2008年3月25日，原告发函告知被告，合同于2008年4月11日结束，被告如继续租赁，年租金（包括饭店后过道）为人民币45万，如不需要后过道为人民币41万，租期五年，第四、五两年中，每年租金在上年的基础上提升5％，付款方式为付六个月押一个月，上述为协议主要条款，被告可优先签约，超过三日不答复，视同放弃优先继租权。2008年3月27日，被告回函，认为与原告基本达成共识，继租5年，年租金上浮到人民币35万（含增商铺西首门面约10平方米），第四、五年的租金在前三年年租金的基础上递增5％，付款方式付三押一。租金在原来的基础上适当上调，只要不明显高某市场价，被告愿意续租，若原告违反双方已经达成的共识，出租的价格明显高某市场价，被告将不再承租，望原告给予适当的搬迁期限。2008年3月29日，原告回函，告知就租赁事宜，双方只是表达了各方意见并没有达成共识，原告继续承诺在同等条件（年租金41万元，租金五年，付六个月押一个月，第四、五年在上年基础上递增5％）被告可优先承租，被告在三月三十一日前对以上租赁条款做出是否租赁的明确答复，超过该期限视同放弃继续租赁，租赁期到期日后请被告终止营业，在合同约定的期限内搬迁。2008年4月28日，被告按年租金43万元标准支付两个月的租金人民币71,700元作为租房押金，原告出具押金收据。2008年7月1日原告诉至本院，作如上诉请。本院于2008年7月7日向被告送达了诉状副本及传票。审理中，被告于2008年7月17日对装修损失提出反诉，要求赔偿损失约人民币20,000元（具体以评估为准）。因双方对装修损失无法调解，本院于2008年7月24日委托工程审价评估。2008年9月2日，原、被告对系争房屋进行水、电数交接，电：平段x、谷段x，水：6006，被告迁出系争房屋。2008年9月19日，因被告（反诉原告）经多次通知仍未缴纳鉴定费，中国建设银行上海市分行造价咨询中心发函表示不予评估。

本院认为,租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告之间租赁合同于2008年4月11日届满后，被告继续租赁使用，并按照年租金43万元的标准支付了两个月的租金作为押金，应视为双方对继续租赁及租金标准达成合意，虽然双方未谈及合同其他条款，亦未重新签订合同，但仍应视作双方之间租赁关系继续，年租金约定明确为43万元，合同期限转为不定期。现在租赁期间，被告一直未按约缴纳租金，原告屡次表明要求解除合同，被告亦在2008年9月2日与原告办理了水、电交接，并迁出承租房屋，故双方租赁关系解除，被告应按照约定的租金标准支付至实际迁出之日止。关于押金，可在应付租金中抵扣结算。对租赁合同解除后的装修损失，反诉原告未提供其他证据佐证装修的实际履行，亦在提出装修残值评估后经催缴仍未缴纳评估费，被告反诉要求原告赔偿，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）江都市某经贸有限公司与被告（反诉原告）上海某美容美发有限公司就上海市X路X号门面房建立的租赁关系于2008年7月7日解除；

二、被告（反诉原告）上海某美容美发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）江都市某经贸有限公司2008年4月12日至2008年9月2日房屋租金人民币169,611元（被告（反诉原告）上海某美容美发有限公司已支付原告（反诉被告）江都市某经贸有限公司押金人民币71,700元可在其中抵扣结算)；

三、反诉原告（被告）上海某美容美发有限公司反诉要求反诉被告（原告）江都市某经贸有限公司赔偿损失人民币20,000元之诉讼请求，不予支持。

负有付款义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币2450元，减半收取人民币1225元，反诉受理费人民币150元，由被告上海某美容美发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员朱萍

书记员 未s