原告上海某物业管理有限公司。

法定代表人崔某，董事长。

委托代理人施某，上海市某（略）事务所（略）。

委托代理人陈某，上海市某（略）事务所（略）。

被告陆某。

被告窦某。

法定代理人陆某（具体情况同前）。

原告上海某物业管理有限公司与被告陆某、窦某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王芩菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司的委托代理人陈某，被告陆某（暨被告窦某的法定代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某物业管理有限公司诉称，两被告系上海市X路某所有权人，2006年1月至2007年12月期间，该房所属小区的物业管理由原告实施。原告按约提供物业服务，两被告却拒不支付2007年10月至12月的物业服务费。原告多次催讨，未成。小区业委会曾几次函告原告，单方面要求降低物业收费标准，该行为实质上侵犯了原告的合同权利。如果业委会认为原告严重违反约定，完全可以行使合同解除权，但实质上原告提供的服务没有瑕疵。现诉请要求两被告立即支付合同约定的综合管理服务费计人民币254.7元（本案货币单位均为人民币），电梯运行费计115.5元，共计370.2元。

被告陆某、窦某辩称，原告的管理存在重大缺陷，主要表现在两个方面，首先原告于2007年12月29日自行撤离小区，比约定日期提前了三天，工作极不负责，三天内小区无人打扫、无人保安，所幸没有发生重大事故，否则后果不堪设想。第二，原告未按合同第二十条第四项的约定，公布维修基金收支帐目，最后一季的帐目未经公布即撤离，损害了业主的知情权和受服务权。被告认为三天的费用应予扣除，并且原告应当向被告出示维修基金帐目清单，否则不同意原告诉请。

经审理查明，2005年12月，上海市杨浦区某公寓小区业主大会与原告签订《物业服务合同》，约定上海市X路某号某公寓小区由原告提供物业服务，委托期限自2006年1月1日至2007年12月31日，原告按建筑面积收取物业服务费，高层住宅1.28元/平方米/月（其中综合管理服务费0.14元/平方米/月，共用部位设施保养等0.3元/平方米/月，电梯运行费0.4元/平方米/月，公共区域清洁卫生服务费0.16元/平方米/月，绿化养护费0.01元/平方米/月，秩序维护服务费0.27元/平方米/月）。嗣后，上海市杨浦区物价局核准备案上述收费标准。合同签订后，原告入驻小区提供物业服务。2006年12月25日，某公寓业主委员会函告原告，称原告违反合同义务，服务标准未达约定，经业委会讨论决定，自2007年1月1日起，住宅楼服务费应为0.94元/平方米/月。2007年1月5日，原告回复认为个别服务虽有待改进与提高，但合同义务基本履行，认为业委会调整服务费的行为不妥。2007年4月10日，业委会再次函告原告，重申自己的意见。2007年7月31日，业委会又函告原告，称原告未改进服务，质量继续下降，经业委会决定，自2007年第三季度起，住宅楼服务费改为0.72元/平方米/月。2007年12月28日，物业服务合同双方签订交接书，明确双方于当日进行物业交接，交接后服务合同的权利义务转交业委会，原告不再拥有小区物业服务相关权利义务，合同履行完毕。嗣后，原告撤离小区。两被告系上海市X路某登记所有权人，该房建筑面积96.41平方米，2007年10月至12月的综合管理服务费254.7元，电梯运行费115.5元，共计370.2元，两被告未予支付。

本院认为，本案系争物业服务合同，于法不悖，效力及于每位业主，合同应当得以全面履行。物业公司组织人力、物力，依照约定的各项服务标准为小区提供物业服务，有权获得约定的服务费等各项费用。物业服务费涉及小区公共建设与管理，业主按时缴费是应尽的合同义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，未经双方协商一致，任何一方不得擅自变更。业委会几次函告原告变更物业收费标准，原告复函提出异议，故双方未能就此达成新的一致意见，无法产生变更合同的效力。业委会不得单方面降低收费标准，就此向业主张贴公告的行为亦属无效。原告提前三天撤离小区，是服务合同双方当事人协商一致终止合同的合法行为，但同时，收取物业服务费亦应以此为限，故本院采纳业主关于最后三天费用应予扣除的辩称意见。维修基金帐目的核算与公布，事关每位业主的合法权益，涉及小区公共利益，业主可会同业委会与原告对帐、结算，如遇异议可通过正当途径解决争议，使自己的知情权真实得以实现。据此，依据《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：

被告陆某、窦某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司上海市X路某2007年10月至2007年12月的物业服务费人民币332.7元。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告陆某、窦某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员王芩菲

书记员金玮