原告河南太极物业服务有限公司。住所地：郑州市X路X号。

法定代表人王某某，董事长。

委托代理人郭志彦，开物（略）集团（郑州）事务所（略）。

委托代理人夏宗成，开物（略）集团（郑州）事务所（略）。

被告魏某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人魏某，河南大统（略）事务所（略）。

原告河南太极物业服务有限公司诉被告魏某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南太极物业服务有限公司法定代表人的委托代理人郭志彦、夏宗成，被告魏某某及其委托代理人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告是依法设立的物业服务有限公司，被告是郑州市管城区X路X号院X号楼X单元X号房屋的业主。2001年7月26日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，双方就物业费用和违约金等事项做了书面约定。协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，而被告从2003年4月至今，一直没有向原告交纳物业费。期间，原告多次催交，被告仍没有交纳，故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业费7290.6元（计算至2010年6月30日）、违约金x.35元（暂计算至2010年6月30日）、水费4058.26元、电费6923.67元、公摊费531.35元，合计x.23元；2、被告承担诉讼费用。在诉讼过程中，原告撤销要求被告支付水费4058.26元、电费6923.67元、公摊费531.35元的诉讼请求。

被告辩称，1、被告在购买房屋、装修入住后，与原告未签订物业服务合同，双方不存在合同关系；2、原告未按合同约定履行义务，且被告房屋墙体出现多处裂纹，原告不予维修；3、原告所诉物业费超过诉讼时效。

经审理查明，2001年7月26日，被告魏某某以其小名魏某和河南太极物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：房屋坐落位置X-X-X-2，建筑面积130.37平方米；河南太极物业管理有限公司对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；河南太极物业管理有限公司向魏某提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；魏某依据本协议向河南太极物业管理有限公司交纳物业费用；魏某交纳费用时间为每月8日—15日；住宅按建筑面积每月每平方米0.87元；魏某违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，河南太极物业管理有限公司有权要求魏某补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。合同签订后，被告接收房屋、装修并居住至今。2002年11月4日，被告取得房屋所有权证，该房产证上显示房屋坐落在管城回族区X路X号X号楼X单元X号，房屋建筑面积130.93平方米。由于被告自2003年4月起不交纳物业费，引起争诉。

另查明，河南太极物业管理有限公司于2008年5月22日名称变更为原告河南太极物业服务有限公司；原告自认按每月每平方米0.64元的标准收取被告物业费。

另查明，2010年7月16日，原告代理人以特快专递方式向被告发出催交拖欠河南太极物业服务有限公司物业费的（略）函。

以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。

本院认为，河南太极物业管理有限公司与被告魏某某签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行自己的义务。河南太极物业管理有限公司履行了为被告入住的郑州市管城回族区X路X号小区提供物业服务的职责，被告作为该小区的业主应当根据上述协议的约定向该公司交纳物业费。河南太极物业管理有限公司名称变更为原告河南太极物业服务有限公司，故该公司的债权债务应由变更后公司即原告承担。根据前述协议的约定，被告每月每平方米应交0.87元物业费，原告自愿按每月每平方米0.64元的标准收取被告物业费，本院予以认可。被告的房屋建筑面积130.93平方米，以此计算，原告要求的2003年4月1日至2010年6月30日期间，被告应交物业费为7290.6元（130.93×0.64×87），故原告要求被告交纳物业费7290.6元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院应予支持。被告未按约定时间向原告交纳物业费，应向原告支付违约金，但被告认为违约金的计算标准偏高，本院结合合同的履行情况，兼顾原告的损失、被告的过错程度及原告的预期收益等综合因素，酌情将违约金调整至以日1‰的标准计算，原告要求违约金过高部分，本院不予支持。被告辩称未与原告签订物业服务合同，双方不存在合同关系，与本院查明事实不符，本院不予采信；被告以原告对其房屋墙体出现的多处裂纹不予维修为由不交物业费，但其所举证据不能证明其理由正当，且原告不予认可，故对其意见本院不予采信；被告辩称原告所诉物业费超过诉讼时效，本院认为，原告按被告的住所地址，以发送信件方式主张权利，且邮件已被接收，应当认定产生了诉讼时效中断的效力，故被告的该项辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：

一、被告魏某某于本判决生效后十日内支付原告河南太极物业服务有限公司物业费7290.6元。

二、被告魏某某于本判决生效后十日内，将自2003年4月1日起每月所欠物业费和该相应费用拖欠至2010年6月30日止的时间为基础，按日1‰的标准向原告河南太极物业服务有限公司支付逾期付款的违约金。

案件受理费998元，由被告魏某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长陈峥

人民陪审员顾田

人民陪审员陈选生

二○一○年十一月三日

书记员王某伟