原告程A。

委托代理人许C。

被告翁B。

委托代理人周D。

委托代理人孟E。

原告程A诉被告翁B房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员金玮独任审判。本院于2009年9月16日公开开庭进行了审理，原告程A及其委托代理人许C，被告翁B及其委托代理人周D、孟E到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告程A诉称，原、被告于2009年2月1日签订了《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，当日支付给被告定金人民币20,000元（以下货币单位均为人民币），根据补充协议的约定，首付款应为60,000元，之后屡次电话给被告要求其来拿剩余的首付款，并继续履行交易，而被告均不予配合。原告于2009年2月16日再次向被告发出催告函，而被告不予理睬。根据《上海市房地产房屋买卖合同》第十条约定，被告应承担我方总房价款20％的赔偿责任，并退还之前支付的定金20,000元。故诉请要求被告退还房款20,000元，支付违约金80,000元。

被告翁B辩称，原告在签订上海市房地产买卖合同的当日支付了20,000元定金，当时按照《补充协议》，首付款应为100,000元。第二日，被告即前往中介公司向原告催讨剩余的80,000元首付款，但是原告拒绝支付。之后，被告两次去中介公司催讨，原告仍拒绝支付。在收到原告发出的告知函后，被告回函告知原告系原告违约在先，没有付清首付款。另原告系被告挂牌的中介公司中原分行的经理，与原告进行交易，是违反行业规定的。现同意返还原告房款20,000元，不同意支付原告违约金80,000元。

经审理查明，被告系上海市杨浦区F村X号X室房屋的所有权人，2009年2月1日，原告为乙方、被告为甲方，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将上述房屋以人民币500,000元的价格转让给乙方。乙方应在签订本合同当日内，直接支付甲方房价款计人民币100,000元整（含定金人民币20,000元整），该首期房价款中不包含房价尾款。甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币400,000元整贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同后7日内向贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议。自合同签订之日起的17日内，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。如乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算。逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付7日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方未按本合同约定的期限将上述房屋交付给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算。逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起7日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。

同日，原告为乙方、被告为甲方，双方又签订《补充协议》，约定：根据甲、乙双方所签关于上海市杨浦区F村X号X室之房地产买卖合同，经双方平等协商一致，达成以下补充协议，1、甲方为配合乙方贷款则房地产买卖合同中体现的该房地产的总房价款为人民币500,000元整。实际该房地产的成交价为人民币400,000元整。2、关于该房地产的房价款计人民币40,000元整乙方并未实际支付甲方，甲方亦无权向乙方追讨该笔房价款。甲方为配合乙方做贷款，关于该房价款的收条给乙方。3、甲乙双方于交房当日以实际房价款的差价按多退少补的方式，双方予以结算。4、若甲、乙双方按照本协议履行与所签房地产买卖合同约定不一致，双方同意按照本协议约定履行。协议签订后，原告付给被告房价款人民币20,000元，被告并出具收条。

嗣后，因双方未按协议约定时间办理后续事宜，原告于2009年2月16日向被告发催告函，内容为：“……为此我方郑重催告贵方，务必于2009年2月19日16时前前往市交易中心办理该房地产权证由市字转杨字并与我方联系收取剩余首期房价款事宜，并采取积极配合态度，继续进行交易。……若贵方仍不配合，则该催告函期限届满日即视为我方将买卖合同解除之日，我方将不再另行通知，同时我方将要求贵方根据买卖合同第十条的约定，贵方应当承担我方总房价款20％的赔偿责任……”。被告收到原告上述函件后，于2009年2月18日发告知函给原告，内容为：“……我方于2009年2月2日、2009年2月7日、2009年2月14日三次到你方经营场所催讨房价首付款余额人民币80,000元无果。2009年2月14日再次催讨首付款余额人民币80,000元时，你方一再强调首付款余额人民币80,000元无钱支付，违反了合同第九条。故你方已违约。……由于你方违约在先，故后续事项无法进行下去。”

因双方协商未果，原告于2009年2月20日曾向本院起诉，请求判令双方所签买卖合同无效，被告并承担人民币80,000元赔偿责任，后原告撤诉。

2009年5月20日原告再次向本院起诉，请求判令被告按照房款人民币400,000元的价格继续履行双方于2009年2月1日签订的《上海市房地产买卖合同》，本院经审理后认为原告已发函告知被告在催告函明确期限届满日即为合同解除之日，由于原告已履行了合同解除权，2009年6月15日作出对原告的诉请不予支持的判决，双方均未上诉。

本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》经本院生效的判决书认定已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，要求赔偿损失。根据双方签订的买卖合同的约定，原告应在签订本合同的当日向被告支付房价款100,000元，而原告仅支付了20,000元，余款未付，即使如原告所述，首付款为60,000元，原告亦没有全额支付价款，显然原告违约在先。当事人互付债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应当履行要求，被告有权拒绝将系争房屋交付给原告，故原告要求被告支付违约金80,000元的诉请，缺乏法律依据，本院难以支持。原告要求被告退还房款20,000元的诉请，因被告同意，且并无不当，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十七条之规定，判决如下：

一、准被告翁B于本判决生效之日起十日内退还原告程A房款人民币20,000元；

二、原告程A要求被告翁B支付违约金人民币80,000元的诉请，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币2,300元，减半收取计人民币1,150元，由原告程A负担人民币1,000元，被告翁B负担人民币150元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员金玮

书记员陈洁