原告（反诉被告）赵某。

原告（反诉被告）苏某。

两原告共同委托代理人吴某丙。

原告（反诉被告）上海甲公司。

法定代表人黄某乙，总经理。

委托代理人吴某丙、徐某。

被告（反诉原告）吴某丁。

委托代理人马某、周某。

本院在审理原告赵某、苏某、甲公司诉被告吴某丁房屋租赁合同纠纷一案中，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵某及原告赵某、苏某委托代理人吴某丙、甲公司委托代理人吴某丙、徐某、被告吴某丁及委托代理人马某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告赵某、苏某诉称，2006年12月8日，原告赵某、苏某与被告签订房屋租赁协议，约定被告向原告租赁上海市X路X号仓库，面积2000平方米，租期从2006年12月1日起至2018年5月31日止，年租金人民币55万元（以下币种均为人民币），每季度首月5日支付13.75万元，截至2008年8月11日，被告实际欠付租金17,500元，且未支付下一季度的租金，被告行为严重违反约定，原告依法提出解除合同，现诉至法院。要求：1、确认原、被告之间房屋租赁协议自2008年8月11日终止；2、判令被告支付拖欠的租金17,500元；3、判令被告按丙银行同期贷款利率支付其拖欠的租金17,500元从2008年8月12日起至实际支付之日的逾期付款利息；4、判令被告支付自2008年8月12日起至实际交回租赁房屋之日止的实际使用费（按每季度租金13.75万元计算）。

原告甲公司诉称，其作为见证方在协议上盖章，因程序需要参与诉讼，并不主张权利。

被告吴某丁辩称，不同意原告诉请。被告一直在努力沟通，但原告在被告租赁期间登出租广告影响被告正常经营，从农贸市场变养老院是政府协调的结果，被告已设计用于养老院，但原告不同意，造成合同无法履行。原告对被告的经营设置障碍，一直影响被告的经营。原告早就准备解除，2006年12月8日的会议纪要，明确可以做农贸市场的，被告才签合同，但后来街道称不能做农贸市场，被告已投资了二、三百万元，原告存在欺诈行为，上海市X路X号仓库的土地使用权性质为划拨，用途为仓储，根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》的有关规定，原告违法出租，违反了行政法规的强制性规定，导致协议无效，所以被告提出反诉。要求判令：1、确认反诉原告与反诉被告于2006年12月8日签订《土地（房）租赁协议书》无效；2、反诉被告向反诉原告返还已支付的租金及押金94.5万元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。

经审理查明，上海市X路X号产权人为甲公司，土地使用权来源为划拨，用途为仓储，总面积3415平方米。甲公司将系争仓库租赁给原告赵某、苏某。2006年12月8日，原告赵某、苏某（甲方）与被告（乙方）签订《土地（房）租赁协议书》，约定甲方将上海市X路X号室内仓库、室外仓库提供给乙方经营，面积约2000平方米，租赁期暂定从2006年12月1日起至2018年5月31日止，年租金55万元，每季度首月5日支付13.75万元，若第二季度首月5日前尚未支付足租赁费，本协议自行终止，并按本协议违约条款给予违约补偿；甲方同意乙方对室内仓库、室外仓库进行改造维修，费用由乙方承担，改造维修期为六十天。甲公司作为见证人在协议书上盖章。合同签订后，被告共支付押金13.75万元，租金82.5万元，2008年8月11日，原告致函被告，称截至2008年8月4日，被告共拖欠租金17,500元，要求从即日起终止协议。嗣后，原告多次登报招租。被告收到函后仍未支付租金，原告催讨未果，遂诉至法院，作如上诉请。2009年3月23日，被告将系争房屋返还给原告赵某、苏某。

本院认为，本案争议的焦点是双方签订的《土地（房）租赁协议书》是否有效。被告以协议书违反了国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》和国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的强制性规定为由，要求确认协议无效。但上述法律均针对划拨土地使用权所作的规定,原告出租的是仓库,并非土地使用权,不适用上述法律，故上述法律不影响租赁协议书的效力。被告的反诉请求，本院不予支持。双方签订的《土地（房）租赁协议书》，系双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。双方均应恪守。该协议对租金付款期限已作出明确约定，被告未按约付清租金，显属违约，原告行使合同解除权，要求被告支付原告拖欠租金及解除合同后的实际使用费的诉讼请求，本院予以支持。由于双方于2009年3月23日完成交接，实际使用费参照原租金标准计算至该交接之日。关于被告拖欠租金的逾期付款利息未有合同约定，本院不予支持。在合同解除后，被告已支付的押金原告应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、原告赵某、苏某与被告吴某丁于2006年12月8日签订的《土地（房）租赁协议书》于2008年8月11日解除；

二、被告吴某丁应于本判决生效之日起十日内支付原告赵某、苏某拖欠的租金人民币17,500元；

三、被告吴某丁应于本判决生效之日起十日内支付原告赵某、苏某从2008年8月12日起至2009年3月23日房屋使用费人民币339,166元（按每季度租金13.75万元计算）；

四、原告赵某、苏某应于本判决生效之日起十日内返还被告吴某丁押金人民币137,500元；

五、原告上海甲公司、赵某、苏某的其余诉讼请求不予支持；

六、被告吴某丁的反诉请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件本诉受理费人民币5,940元，由被告吴某丁负担。反诉受理费人民币6,625元，由被告吴某丁负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长张军

审判员陈宾

代理审判员贺雪文

书记员尉蔚