原告上海甲公司。

法定代表人蒋某，董事长。

委托代理人伍某。

被告上海乙公司。

法定代表人源某，董事长。

被告江苏丙公司。

法定代表人源某，董事长。

两被告共同委托代理人吴某、张某。

原告上海甲公司（以下简称甲公司）诉被告上海乙公司（以下简称乙公司）、江苏丙公司（以下简称丙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈宾独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人伍某、两被告共同委托代理人吴某、张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告甲公司诉称，上海市X路X号和X号产权人系上海戊物业管理有限公司（以下简称戊公司），2008年10月20日，戊公司与上海庚投资发展有限公司（以下简称庚公司）签订租赁协议，由庚公司租赁系争房屋，经协商，同年12月17日，系争房屋转由乙公司承租，但乙公司在协议签订后的6个月免租期内，未按合同约定改建，并对外签订拆房合同，收取保证金，免租期满后又拒付租金，协商未果，现诉至法院，要求判令：1、判决解除原告与乙公司于2009年3月16日所签订的《上海市房屋租赁合同》；2、乙公司支付从2009年6月1日起至合同解除日止全部欠付租金（实际包含第三项诉请）；3、判令乙公司支付暂计至2009年8月15日止的租金人民币3,747,333元（以下币种均为人民币）和逾期付租违约金694,192元扣除300万元保证金共计1,441,525元；4、判令乙公司支付违约金2,810,500元（按三个月租金计算）；5、判令乙公司交还借用的丁路X号全部图纸；6、判令丙公司对上述诉请承担连带责任；

被告乙公司、丙公司辩称，1、不同意原告诉请，要求继续履行合同；2、被告延期支付租金的原因是因为原告交付的物业存在房屋质量问题，以及消防不符合相关规范，而导致被告签订租赁合同的目的不能如期实现，被告保留由于原告违约给被告造成的相关损失的追偿权利，同时要求原告依法向被告履行交付的物业符合国家规定的义务，由原告承担210、X号房屋消除安全隐患的整改工程，以及承担出租房屋满足消防规范的义务，或者由被告自行整改，费用由原告承担；3、2009年4月3日的补充合同仅涉及到项目具体操作过程中要拆建的部分，不涉及到租赁方的义务，双方的租赁合同不一致，可以看出双方协商过但未达成一致意见；4、被告继续招商不能免除原告的责任，是被告方为了实现租赁的目的积极履行的行为；5、检测报告和方案认定房屋在整改完成后才可以继续使用，整改义务没有约定，应该按照合同约定来履行义务，违约金是重复计算；6、房屋质量检测时，图纸是用了上海庚的图纸，但是并不代表图纸就在被告手中了。

经审理查明以下事实：

一、上海市X路X号和X号产权人系上海戊物业管理有限公司（以下简称戊公司），其中X号建筑面积703平方米，X号建筑面积x平方米。2008年10月20日，戊公司（甲方）与庚公司（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，用于开设乙国际创意园区，租赁期限从2008年12月1日起至2023年11月30日止，承租期15年，免租期180天，租金每天每平方米0.8元，乙方支付保证金300万元，第六条第一款，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，并将装修方案报甲方备案，按规定需由有关部门审批的，则由乙方报有关部门批准后，方可进行，装修费用由乙方负责；第二款，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，并按甲方提供的房屋技术数据进行装修，租赁期间的房屋及其附属设施和添加的设施、设备全部由乙方自行负责维修，费用由乙方承担；第九条第二款，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵偿损失的，还应赔偿损失大于违约金的差额部分；其中第二项，乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，或利用该房屋从事非法活动的；第四项，乙方逾期不支付租金超过一个月的；第十条第三款，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。2008年12月16日和2009年1月19日，戊公司分二次将系争房屋及附属设施移交给庚公司，期间，戊公司又将X号内建筑平面图及结构图借给庚公司。

二、2008年12月17日，庚公司和乙公司出具《关于变更丁路X号、X号承租单位名称的情况说明》，称在庚公司与戊公司签订租赁合同后，因庚公司迁往杨浦区的实际操作费用过高，时间较长，现承租人改为乙公司，并注明庚公司和乙公司均属于丙国际投资控股集团有限公司所属子公司。2009年3月1日，戊公司与庚公司签订《补充协议》，约定：1、原协议终止执行，互不违约；2、系争房屋由戊公司与甲公司签订租赁合同，甲公司与乙公司签订租赁合同。2009年3月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方作为该房屋第一承租人与乙方建立转租关系，第三条第一款，房屋交付标准以交付之日的房屋现状为准（包括房屋状态、配套设施、能源某量等），原告提供的《上海市房屋租赁合同》上增加一句：但需满足国家有关房屋使用安全规范要求；第二款，戊公司（丙方）与上海丙国际投资控股集团有限公司（丁方）约定，丙方于2008年10月31日前向丁方交付该房屋建筑面积不少于x平方米，于2008年12月31日前基本交清。如有少量建筑面积不能按期交付，丁方同意给予60天宽限期，在宽限期内丁方不追究丙方责任，租赁期限从2008年12月1日起至2023年11月30日止，承租期15年，免租期180天，甲乙双方确认上述事实并继续履行以上约定；第四条第一款，租金每天每平方米0.8元，该房屋租金从2008年12月1日起三年内不变，自第四年起，每三年递增一次租金，每次的递增率为上一完整年（12个月）总租金的5％；第五条第一款，乙方支付保证金300万元；第九条第二款，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵偿损失的，还应赔偿损失大于违约金的差额部分；其中第二项，乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，或利用该房屋从事非法活动的；第四项，乙方逾期不支付租金超过一个月的；附件1，出租建筑面积x平方米，从2008年12月1日起至2011年11月30日止，月租金936,833.33元，年租金11,242,000元。同日，甲公司（甲方）与乙公司（乙方）、戊公司（丙方）、丙公司（丁方）签订《担保合同》，约定丙方为甲方提供连带担保责任，丁方为乙方提供连带担保责任，担保期限从租赁合同规定的租金、违约金全部付清为止。2009年4月3日，原告与乙公司签订《上海市房屋租赁合同补充协议》，约定：1、出租实际面积x平方米（实际交房为x.5平方米），其中有产权证面积x.5平方米，现拆除有产权证面积2456平方米，无产权证面积1544平方米，改建面积3354.4平方米，拆除及改建后的实际建筑面积x.9平方米；2、乙方需拆除房屋的部分面积以杨浦区规划部门批准对上海乙国际广场总体规划设计方案为基准，本补充协议也是按照规划所指定的房屋进行拆除和约定；3、甲方出租房屋总建筑面积为x平方米，租房到期后乙方交房面积为x.9平方米；4、改建房屋在产权证上幢号203＃拆除部分房屋869平方米，乙方按照规划重建四层为3354.4平方米，5、拆除有产权证的部分房屋包括警卫室等，无产权证的部分房屋包括克劳依车间等。

三、因拟对系争房屋进行修缮、装修，为给房屋今后的修缮装修工作提供科学依据，乙公司委托上海市房屋建筑设计院房屋质量检测站对X号X号楼、X号楼主体结构进行鉴定，2009年3月18日，该检测站出具报告，结论为：该两幢楼存在一定的老化现象，存在一定的损坏情况，有较多安全隐患，对房屋今后的使用产生不利影响，需对房屋进行整体维修、加固，并建议委托方结合今后房屋改建方案采取措施处理。乙公司提供2009年6月2日上海安力特结构设计事务所对X号楼加固改建可行性分析及抗震分析报告，该报告认为可加固继续使用，不必完全拆除重建，并提供两个改建方案：一、结构加固工程造价2,052,225元，二、拆除重建、加固工程造价3,179,902元。

四、2009年5月13日，甲公司（甲方）与乙公司（乙方）、戊公司（丙方）、丙公司（丁方）、源某（戊方）签订《承诺书》，约定戊方代丁方支付给丙方保证金300万元。免租期满后，因乙公司未支付租金，2009年6月1日，原告致函乙公司，称乙公司如于2009年6月15日前再不付清租金，则构成再次违约，承担违约责任。当月15日，原告再次致函要求乙公司支付租金。2009年6月17日，两被告致函原告，称因在执行合同中存在分歧，需协商订立补偿条款后支付租金。2009年6月20日，乙公司致原告及戊公司律师函，称因租赁面积不符及系争房屋存在质量问题，要求原告纠正违约行为、维修房屋、解除抵押等。协商未果，原告遂诉至法院，作如上诉请。

另查明，丙国际投资控股有限公司、上海乙公司、江苏丙公司法定代表人均是源某。

本院认为，根据租赁合同和补充协议的内容，双方当事人对改建和维修均进行了详细的约定，证明乙公司对该房屋的现状是充分知悉的；乙公司在2009年3月16日签订租赁合同前已委托鉴定，当月18日取得鉴定报告，在明知房屋存在损坏等问题的情况下，又于4月3日签订补充协议，其后还进行了拆除和招商工作，可视为对房屋现状的认可；在原告多次催讨租金的情况下，乙公司于6月20日再对质量问题提出异议，并至今未支付租金。本院认为乙公司在明知房屋存在损坏问题的情况下，仍与原告签订多份协议并履行，现以此为由抗辩拒付租金，系不诚信行为，故被告的抗辩理由，本院不予采纳。现乙公司拖欠租金已超过合同约定的期限，显属违约，原告据此要求解除合同及支付租金、违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。合同解除后，双方权利义务关系终止，乙公司理应在合理期限内搬离。同时，原告应返还乙公司所支付的保证金。原告提供的图纸清单并非乙公司所签收，亦未提供其他证据佐证，故原告要求乙公司返还图纸的诉请，本院不予支持。丙公司应依约对乙公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）款、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除被告上海乙公司与原告上海甲公司于2009年3月16日签订《上海市房屋租赁合同》、2009年4月3日签订《上海市房屋租赁合同补充协议》，被告上海乙公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市X路X号和X号房屋，将该房屋腾空后返还给原告上海甲公司;

二、被告上海乙公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海甲公司从2009年6月1日起至2009年9月30日止的租金人民币3,747,333.32元和逾期付款违约金人民币33,724.80元；

三、被告上海乙公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海甲公司解除合同违约金人民币2,810,500元；

四、被告江苏丙公司对上述第二、三项被告上海乙公司承担的债务负连带清偿责任；

五、原告上海甲公司其余诉讼请求不予支持；

六、原告上海甲公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海乙公司保证金人民币300万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币40,816元，减半收取人民币20,408元，由被告上海乙公司、江苏丙公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员陈宾

书记员书记员林艳萍