原告邵××，男。

委托代理人吕××，男。

被告上海都伦酒店管理有限公司。

法定代表人徐某某，董事长。

委托代理人才××。

委托代理人宋××。

被告上海南杰房地产开发有限公司。

法定代表人闵某某，董事长。

委托代理人才××，该公司员工。

委托代理人宋××，该公司员工。

原告邵××与被告上海都伦酒店管理有限公司（以下简称都伦公司）、上海南杰房地产开发有限公司（以下简称南杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱琼独任审判，公开开庭进行了审理。原告邵××的委托代理人吕××、被告都伦公司的委托代理人宋××、被告南杰公司的委托代理人宋××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邵××诉称：原、被告双方曾签订了一份《租赁补充协议》，原告将位于上海市X路××××号××××室的房屋租借给被告都伦公司进行酒店经营，被告南杰公司作为房产开发商，对该租赁合同的履行进行担保。合同对双方的权利义务作出了约定。合同签订后，原告按约履行了交房义务，但被告都伦公司却多次出现逾期支付租金的违约行为，且未向原告作出任何违约赔偿。故原告只得起诉来院，要求被告都伦公司支付2009年9月至2010年2月的租金27,933.30元，要求被告南杰公司承担连带担保责任。

被告都伦公司辩称：被告都伦公司对双方所签订的合同没有异议。原告要求终止原、被告签订的《补充协议》，按原、被告签订的原《租赁补充协议》履行无异议。由于都伦公司经营发生困难，原告先支付给原告的租金是由被告南杰公司将钱款划至被告都伦公司的帐户内，随后由被告都伦公司支付给原告的。2009年9月至2010年2月的租金未支付。未支付给原告违约金的原因是由于受全球金融危机的影响，外籍团队入境入住率下降，导致酒店经营受到重创，故要求免除应支付给原告的违约金，且违约金约定过高，要求降低违约金，违约金按银行固定资产贷款利率计算。

被告南杰公司辩称：被告都伦公司所述属实，原告所述的被告都伦公司欠租也是事实，但被告南杰公司和小业主约定的是以1,000万元作为全体业主全部应收租金的有限责任担保，现被告南杰公司已经将1,000多万元打入被告都伦公司的帐户内，用于支付小业主的租金，所以被告南杰公司不应再承担连带责任。

经审理查明，上海市X路X号××××室房屋的权利人系原告。原告邵××与二被告曾签订《租赁补充协议》，约定被告都伦公司以原告坐落于上海市X路X号××××室作为经营酒店用房，实测面积54.88平方米，含附属设施；租赁期为10年，前5年租金即2006年7月25日至2011年7月24日每月5,045元；先付后租；原告全权委托被告都伦公司从其所收租金中代扣代缴租赁税，并向当地税务部门收取发票，按月及时寄给原告收存，租赁营业税率按5%执行，如遇调整，则按国家及上海市有关规定执行，并通知原告；物业管理费按原租赁补充合同规定的比例及方法收取（即每月每平方米5元）；租赁期内，如被告都伦公司未按约支付原告租金的，每逾期一日，应支付该房屋月租金的1%违约金，在5个工作日内，被告都伦公司免责；被告南杰公司以1,000万元作为全体业主全部应收租金的有限责任担保，超过1,000万元被告南杰公司即不负任何责任，担保期为签订租赁协议之日起5年。合同签订后，被告都伦公司依约使用系争房屋。

被告都伦公司每月从应付租金中代扣租赁税252.25元及物业管理费137.20元，故原告每月实际收到金额为4,655.55元。

2009年4月21日原告邵××与二被告签订《补充协议》，约定，本补充协议法律基础是基于原告与被告都伦公司于2006年7月23日订立的为期10年的《租赁补充协议》，且仅为双方就2009年度的租金支付增加的补充性条款，其他事项仍然按照原《租赁补充协议》继续履行；2009年度被告都伦公司保证于每月10日前将应付月租金支付到原告的帐户，若被告都伦公司违约，被告都伦公司每延期一天支付月租金的1%违约金，若逾期五天原告有权终止（如终止，三方按原《租赁补充协议》及相关文件协议履行）；2009年度，被告都伦公司应支付原告的全月租金金额为4,655.55元（已扣租赁税和物业管理费），现由被告都伦公司将此租金中的26%，小计1,210.44元，以等值金额的以消费券方式一次性于本协议签订之日给付原告，另免费加送15%的增值部分费用，其余租金3,445.11元，以现金方式支付；协议自2009年1月1日至2009年12月31日止。合同签订后，被告都伦公司支付原告2009年1月至4月的租金及2009年1月至12月价值16,680元的消费券（含增值部分）。嗣后，被告使用了消费券，现剩余消费券价值4,260元。2009年5月起被告都伦公司未按《补充协议》约定支付租金给原告。原告催讨租金及违约金无着，起诉来院。该案审理中，原、被告双方就该《补充协议》的解除以及按照原《租赁补充协议》履行达成一致意见。

另查明，2008年7月21日被告南杰公司向协众公司发出支付函，要求协众公司将代被告南杰公司收取的租金划至被告都伦公司，用来支付被告南杰公司担保的小业主租金。嗣后，协众公司将256万元付至被告都伦公司帐户，由被告都伦公司出具收据，收据上收款事由部分为借款。另外，被告南杰公司于2008年7月22日至2009年3月25日向被告都伦公司划款905万元，由被告都伦公司出具收据，收款内容为借款。

再查明，2006年7月24日被告南杰公司贴出告示称：在租赁期的前5年中，若酒店管理公司的经营出现问题，或违反租赁协议约定的，除新酒店公司赔偿全体业主的违约金外，南杰公司仍有责任引进新的酒店管理公司，继续按原合同条款履行并作出相同的担保，若有“过渡期”其租金仍由南杰公司承担，直至最终完成5年的担保。2008年10月30日，二被告发出告知书，言明：南杰房产从现在起到2011年7月份负责支付业主的租金；原来的租赁合同上所有的权利和义务保持不变。

上述事实，经庭审质证，有原、被告双方当事人的陈述、原告与二被告签订的《补充协议》、上海市房地产权证、告示、协众公司证明、支付函、收据、告知书等证据佐证。

本院认为，原告与二被告签订的《租赁补充协议》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，原、被告双方均应按约履行。被告都伦公司使用了系争房屋理应按照约定支付房屋租金。根据双方的约定和惯例，租金的租赁税及物业管理费由被告都伦公司代扣代缴，故被告都伦公司应支付的租金中应扣除原告应缴的租赁税及物业管理费。原告起诉要求被告都伦公司支付违约金理由成立，被告都伦公司要求免除违约金无法律依据。被告都伦公司以违约金的计算标准过高为由，申请予以调整，本院依法根据本案的实际情况予以调整。且违约金的计算中，应以原告实际收到金额为本金计算。关于被告南杰公司的担保责任，由于双方签订的《租赁补充协议》明确约定了被告南杰公司担保的范围，即以1,000万元作为全体业主全部应收租金的有限责任担保，故被告南杰公司需对被告都伦公司应支付的租金承担相应的连带责任。被告南杰公司辩称的其担保责任已经履行完毕一节，由于其在向被告都伦公司划款的过程中并未向原告表明其支付行为系履行其担保义务，亦非应原告主张担保债权的要求所为，故被告南杰公司的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款之规定，判决如下：

一、自本判决生效之日起10日内，被告上海都伦酒店管理有限公司应支付原告邵××2009年9月至2010年2月的租金27,933.30元；

二、被告上海南杰房地产开发有限公司应对以上第一项判决确定的给付义务承担连带责任；

三、被告上海南杰房地产开发有限公司在按以上第三项承担保证责任后，有权向被告上海都伦酒店管理有限公司追偿；

四、原告邵××的其他诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费963.88元，减半收取481.94元，由二被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员朱琼

书记员潘慧