原告上海中星集团振城不动产经营有限公司。

法定代表人郑某某，执行董事。

委托代理人陶宏，上海富兰德林律师事务所律师。

委托代理人曹岭，上海市国泰律师事务所律师。

被告施×，男。

被告上海通平纺织品有限公司。

法定代表人顾某，董事长。

委托代理人熊×，公司员工。

原告上海中星集团振城不动产经营有限公司（以下简称振城不动产公司）诉被告施×、上海通平纺织品有限公司（以下简称通平公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告振城不动产公司的委托代理人曹岭律师、被告施×、被告通平公司的委托代理人熊×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告振城不动产公司诉称：上海中星（集团）有限公司（以下简称中星集团）与施×于2008年6月26日签订《房屋租赁合同》，约定：中星集团将坐落于车站南路X×号房屋出租给施×，用途为小包装食品店，在租赁期内未征得中星集团书面同意及按规定取得有关部门审批核准前，施×不得擅自改变约定的使用用途；施×擅自转租的，中星集团可书面通知其解除合同；施×逾期交房的，每逾期一日，除没收保证金外，施×还应按建筑面积每平方米人民币11元的标准向中星集团支付房屋占用使用费；施×逾期不支付房租的，每逾期一日按欠租金额的万分之五向中星集团支付违约金。另外，合同还就租赁期限、租金及租金支付方式及其他事项作出了约定。

2009年4月1日，中星集团、原告和施×签署《关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议》，三方同意，《房屋租赁合同》的出租人变更为原告。合同签订后，原告依约向施×交付了租赁房屋。但施×却违反合同约定，改变了租赁合同约定的用途，将租赁房屋改为经营床上用品；且自2009年10月起施×未支付房屋租金。后经调查，施×已将上述房屋出租给通平公司。

2010年1月5日，鉴于施×的违约行为，原告书面通知施×解除《房屋租赁合同》，并起诉来院，要求原告与施×签订的《房屋租赁合同》于2010年1月12日解除，要求通平公司迁出上海市X路X×号，要求施×支付租金32,911.34元（自2009年10月1日计算至2010年1月8日止），要求施×支付违约金（按欠付租金的日万分之五，自2009年10月5日计算至实际支付日止），并要求施×、通平公司支付房屋使用费80,449.38元（每平方米每日11元，自2009年1月9日计算至2010年5月11日）。审理中，原告变更诉讼请求，要求原告与施×签订的《房屋租赁合同》于2010年1月8日解除，撤回了要求通平公司迁出上海市X路X×号的诉讼请求。

被告施×辩称：对双方签订的《房屋租赁合同》无异，租金付至2009年9月30日，之后租金未支付是由于和原告的租金数额未达成一致意见。2008年7月22日自己已经将系争房屋出租给了通平公司，在2010年1月5日通平公司看到原告张贴的解除函后，就搬出了系争房屋。通平公司租金付至2010年2月2日，之后通平公司未使用系争房屋。现同意与原告的租赁合同于2010年1月8日解除，亦同意按照合同支付租金至2010年1月底。之后的租金原告的经办人同意以后再交，因此延迟付租金的违约责任不在施×。故不同意原告的诉讼请求。

被告通平公司辩称：在原告张贴了解除函后，通平公司即搬出了系争房屋，通平公司是向施×租借的房屋，与原告无关，且已经向施×支付了租金，因此通平公司不应再向原告支付房屋使用费。

经审理查明：上海市X路X×号面积59.42平方米房屋权利人为中星集团。2008年6月26日中星集团与施×签订《房屋租赁合同》，约定，该出租房屋座落在上海市X路X×号；施×向中星集团承诺，租赁房屋作为小包装食品店使用，并自行向有关部门办理与经营相关的手续；施×保证，在租赁期内未征得原告书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变约定的使用用途；租赁期限自2008年8月1日起至2013年7月31日止；自2008年8月1日至2009年7月31日止租金为134,482元、2009年8月1日至2011年7月31日止租金为317,867元、2011年8月1日至2013年7月31日止租金为332,993元；房屋租金先付后用，施×应于每季5日前，将租金解缴到中星集团指定的银行账户，如施×逾期支付租金，中星集团除了没收施×保证金外，还可按本合同约定行使解除权，并由施×承担违约责任；中星集团与施×约定，施×向中星集团支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的房屋租金，即22,413元；租赁关系终止时，中星集团收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由施×承担的费用外，剩余部分无息归还施×，保证金不足抵扣的，不足费用由施×另行支付；合同租赁期满或提前解除和终止时，施×在该房屋上所有装潢、装修材料和不可移动设备、设施全部无偿归中星集团所有；中星集团和施×同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，对方无抗辩权，违反合同的一方，应向守约方按本合同的约定承担违约责任，若属中星集团有权解除合同情形的，中星集团有权立即收回房屋并追究施×违约责任：……（二）施×未征得中星集团书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；……（四）施×擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（五）施×逾期不支付房租超过1个月的；……；未经中星集团同意施×逾期交还房屋的，每逾期1日，除中星集团没收施×保证金外，施×还应按建筑面积每平方米11元向中星集团支付该房屋占用使用费；施×逾期不支付房租的，每逾期1日按欠租金额的万分之五向中星集团支付违约金。嗣后，施×使用了系争房屋。

2009年3月10日中星集团与施×签订《关于房屋租赁的补充协议》，约定双方共同确认该房屋建筑面积为59.42平方米；起租日调整为2009年1月1日；自2009年1月1日至同年12月31日年租金为119,286元、自2010年1月1日至同年12月31日年租金为140,974元、……；施×从2008年预缴的3个月房租顺延至2009年1月1日至同年3月31日，调整计算后多余的房租差额归结为2009年4月的部分房租。2009年4月1日中星集团、原告及施×签订《关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议》，约定出租人变更为原告，中星集团之权利义务改由原告承担；房屋租赁合同其他条款不变，继续有效；2009年1月1日起的房屋租金改由原告向施×收取和行使处置权。施×使用系争房屋支付租金至2009年9月30日。

2008年7月22日施×未经原告同意与通平公司签订房屋租赁合同，约定施×将系争房屋出租给通平公司；转租期限为3年，自2008年8月3日起至2011年8月2日；第一年租金为17万元、第二年租金为18.5万元、第三年租金为19.98万元。合同签订后，通平公司向施×支付了押金，并使用了系争房屋。

2010年1月5日原告向施×发出《解除租赁合同函》，就其存在的违约行为言明，1、未按合同约定将系争房屋作为小包装食品店使用，现该房屋用于销售床上用品；2、自2009年10月1日至2009年12月31日未按约定支付房屋租赁费，至今已超过1个月；3、根据合同约定，施×擅自转租系争房屋原告有权解除租赁合同。该函并告知施×，1、双方签订的《房屋租赁合同》自本函送达至或张贴在系争房屋之日起解除；2、要求施×在收到本函或张贴在租赁房屋之日起向原告交付房屋，支付欠租及违约金，结清公用事业费，并将转租租金差价收益赔偿原告；……。同时，原告将该函张贴于系争房屋的门上，并向施×的户籍地及施×合同上的联系地址发出该函。但施×并未实际收到该函。同日，原告向通平公司发出《告知函》，言明，原告未允许施×将该房屋转租，施×与通平公司签订的转租合同未得到原告同意；原告已发函通知施×解除租赁合同，通平公司与施×签订的租赁合同也随之解除；要求通平公司在收到本函后7天内交还房屋。通平公司在收到该函后，于2010年1月12日迁出系争房屋，并将钥匙交还施×，同时向施×支付租金至2010年2月2日。由于施×未向原告支付租金并交还房屋，原告遂起诉来院。

审理中，原告与施×均同意双方签订的《房屋租赁合同》于2010年1月8日解除。原告与施×于2010年5月11日交接了系争房屋。

以上事实，经庭审质证，由原、被告双方当事人陈述、原告与施×签订的《房屋租赁合同》、《关于房屋租赁的补充协议》、《关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议》、施×与通平公司签订的《房屋租赁合同》、发票、《解除租赁合同函》、《告知函》、邮件交寄清单、照片、查询答复函、上海市房地产登记簿、通平公司付款凭证及收条等证据佐证，本院予以确认。

本院认为：原告与施×签订的《房屋租赁合同》依法成立，对当事人具有法律约束力。施×依约使用了系争房屋，理应按照约定全面履行自己的义务。施×不仅违反了双方的合同约定，未经原告同意擅自将系争房屋转租给了通平公司，同时其亦未按约支付房屋租金，故原告要求解除与施×签订的《房屋租赁合同》，理由正当，应予支持。现原告与施×同意《房屋租赁合同》于2010年1月8日解除，与法不悖，可以照准。对于合同解除前，施×应按照合同约定支付租金。而合同解除后，施×未将系争房屋交还原告，使原告不能对房屋行使使用和收益的权利，故施×仍应支付原告房屋的使用费，房屋使用费的具体数额亦应按照双方合同的约定。现原告要求计算至2010年5月11日双方交接房屋止，可以照准。双方在合同中对违约责任作出了约定，现施×违反双方的合同约定，逾期支付房屋租金，故原告要求施×按合同支付违约金，理由正当，应予准许。原告鉴于通平公司已经迁出了系争房屋，原告与施×也已经在审理中交接了系争房屋，故原告撤回了要求两被告迁出系争房屋的诉讼请求，与法不悖，可以照准。而原告要求通平公司与施×共同支付房屋使用费的诉讼请求，考虑到通平公司已经在原告给予的期限内迁出系争房屋，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、原告上海中星集团振城不动产经营有限公司与被告施×签订的《房屋租赁合同》于2010年1月8日解除；

二、自本判决生效之日起10日内，被告施×支付原告上海中星集团振城不动产经营有限公司房屋租金32,911.34元；

三、自本判决生效之日起10日内，被告施×支付原告上海中星集团振城不动产经营有限公司违约金（以季租金29,821.50元的日万分之五，自2009年10月6日起计算至实际支付之日止，以租金3,089.84元的日万分之五，自2010年1月6日起计算至实际支付之日止）；

四、自本判决生效之日起10日内，被告施×支付原告上海中星集团振城不动产经营有限公司房屋使用费（以每日653.62元，自2010年1月9日支付至实际迁出之日止）；

五、原告上海中星集团振城不动产经营有限公司其余的诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费939.35元，由被告施×负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员黄某姣

代理审判员朱琼

书记员蔡壎静