原告徐a，男，汉族。

委托代理人马a，上海A律师事务所律师。

被告上海B管理有限公司。

法定代表人王a，董事长。

委托代理人诸a、朱a，上海C律师事务所律师。

原告徐a诉被告上海B管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,实行独任审判，公开开庭审理了本案。原告徐a的委托代理人马a、被告上海B管理有限公司的委托代理人诸a、朱a到庭参加诉讼。现已审理终结。

原告徐a诉称:2006年8月，原告被告签订“房屋租赁合同”。被告租用原告××区××路××弄××号房屋。合同约定租期为5年，即自2006年8月10日起至2011年10月30日止，租金每月65,000元，并约定双方如果单方面擅自终止合同，按照违约处理，违约金1,000,000元，并承担其他经济损失。合同签订后，双方均履行合同义务，但至2007年12月17日，被告却突然提出终止双方房屋租赁合同，并搬离承租房。之后，原告多次要求被告协商解决合同纠纷，均被拒绝。诉求：1、判令被告支付合同违约金1,000,000元；2、诉讼费由被告负担。

被告上海B管理有限公司辩称:不同意诉求。一、原告自始自终未将产证交给被告，使被告无法办理营业执照，原告的系争房屋自始自终未取得消防验收，原告也未提供相关产证，使被告无法办理营业执照，无法达到租赁合同的目的，是原告违约在先；二、即使原告现提出这个违约金的金额，也是明显过高，高于租赁合同中约定的租金，我们请求最多支付一个月的租金。

经审理查明:2006年8月，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》。其中约定被告承租原告拥有合法使用权的××区××路××弄××号房屋。合同约定租期为5年，即自2006年8月10日起至2011年10月30日止，每月租金65,000元。双方还约定，租赁期间如需提前终止合同，必须征得双方同意；如果单方面擅自终止合同，按照违约处理，违约金为1,000,000元，并承担其他经济损失等。

合同开始履行后，双方均按约履行义务。原告交付房屋，被告支付押金65,000元，并已将房租交至2008年1月9日。

2007年12月17日，被告以书面方式向原告提出终止双方的租赁合同，并于12月20日自行搬离承租的房屋。原告多次要求与被告协商解决，均被拒绝。双方发生纠纷，原告诉至法院。

另查，上述房屋是上海D（集团）有限公司所有，于2002年8月委托其下属子公司上海D房屋租赁有限公司出租管理。2003年4月23日，上海D房屋租赁有限公司将该房屋出租给原告经营使用，并允许原告进行转租。

上述事实，有如下经当庭宣读和出示并经质证的证据予以证实：原告提供的双方《房屋租赁合同》、公函、产权证、委托书、租赁合同及附件等。

以上证据均可相互印证，证实本案的客观事实。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立且生效，当事人应当全面履行自己的义务。法律规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。根据查明的事实，从被告向原告发出书面通知，要求终止双方的《房屋租赁合同》并自行搬离承租的房屋后，上述租赁合同已经实际解除。

法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于被告单方面要求合同解除，已构成违约，应当参照合同约定向原告支付违约金，用以弥补原告的相应损失。被告在诉讼中请求对合同约定的违约金标准进行调整及返还押金的意见合理，本院予以酌情采纳，其他答辩理由不符合约定。原告的诉请合法有据，应予据实支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十一条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、被告上海B管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐a支付违约金325,000元；

二、原告徐a于本判决生效之日起十日内向被告上海B管理有限公司返还押金65,000元（该款可用以抵偿上述违约金）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6,900元（已减半收取），由被告上海B管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员杨超

书记员谭静贤