上诉人（原审原告）唐某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人钟君，常德市鼎城区钟君法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）王某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人孟德明，湖南南天门律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

上诉人唐某某因与被上诉人王某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院（2010）常鼎民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2010年8月3日公开开庭审理了本案。上诉人唐某某及其委托代理人钟君、被上诉人的委托代理人孟德明到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原审法院审理查明：唐某某与王某某同属桥南市场经营户。2008年唐某某租赁王某某所有的桥南市场x号门面经营服装生意。2008年10月12日双方续签租赁合同，约定：年租金为7800元，租期为一年，即2008年10月12日—2009年10月12日；合同期满后，无论续租还是终止租赁合同关系，须在合同期限届满前两个月提出，否则给谁造成损失，对方都应予以赔偿。如需续租，在同等条件下，唐某某享有优先租赁权。2009年的租赁期满前，王某某提出2010年租金为x元，唐某某认为租金太高不能接受，致续租合同未能签订。唐某某于2009年12月3日向原审法院提起诉讼，请求法院判令双方续签《门面租赁合同》。另查明，王某某在与唐某某协商未果后，于2009年10月25日将其门面以年租金为x元的价格租赁给经营户刘成林。为了做好桥南市场稳定工作，开庭前后，原审法院多次组织并委托桥南市场人民调解委员会协调，均调解未果。

原审法院认为：唐某某与王某某在房屋租赁合同中约定唐某某在同等条件下享有优先承租权。唐某某因不能接受王某某所提的租金标准而未能续签合同，王某某以x元的年租金价格租赁给他人前经桥南市场人民调解委员会调处过，证明唐某某的优先权得到了保护。唐某某所提交的证据不能证明王某某有明显违约行为。唐某某希望以原租金续签合同的请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼法证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回唐某某的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由唐某某承担。

唐某某不服原审判决，以原判认定事实、适用法律均有错误，王某某将年租金由x元降至x元未征求唐某某的意见，剥夺了其优先承租权等为由，请求改判唐某某与王某某续签租赁合同，以保护其优先承租权。

唐某某在二审中补充提交以下证据:《唐某某与王某某关于续租门面的短信联系内容摘抄》，拟证明王某某以种种借口拒绝续签合同，未将年租金为x元的价格告知唐某某，剥夺唐某某的优先承租权的事实。

王某某辩称：唐某某在诉状中所陈述的意见与客观事实不符，唐某某在桥南市场人民委员会调解时就明确表示年租金x元太高，不愿以此价格承租，唐某某的优先承租权得到了保护。现王某某已与他人签订了租赁合同，并已实际履行，唐某某无权请求确认王某某与第三人签订的合同无效，现唐某某要求法院判令续签租赁合同不符合法律规定。原审法院认定事实清楚、适用法律准确，上诉人的上诉理由无事实与法律依据，请求依法驳回唐某某的诉讼请求。

对于当事人在二审中所补充提供的证据，经庭审质证：王某某认为该证据不属于二审新证据,且该证据形式不合法、内容不真实，与本案无关联，不应被采信。本院认为，唐某某提供的证据在原审时就已经客观存在，并非因客观原因无法取得，不属于二审新证据，该证据内容摘抄于唐某某的手机，不能排除对该内容进行修改删除的合理怀疑，且该证据只能证明双方在2009年10月6日前就年租金是否能提高到x元进行协商，不能证明在此之后双方未就年租金x元进行过协商，故对该证据不予采信。

经二审审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为：唐某某与王某某于2008年10月12日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定,应认定为合法有效，双方应按约全面履行合同义务。王某某按约在合同到期前与唐某某就房屋续租问题进行了协商。合同到期后，当事人双方经有关部门多次调解，均因租金等合同主要条款未达成协商一致，从而未签订新的租赁合同。王某某在协商未果后以年租金x元的价格将房屋出租给他人，是依法行使房屋所有权人应享有的权利。唐某某上诉称王某某剥夺了合同赋予其的优先承租权，在双方认可的由桥南市场人民调解委员会出具的《关于对王某某与唐某某租赁纠纷的处理意见》的证据中已明确载明，当时双方就年租金为x元的价格进行过协商，因唐某某认为租金涨幅太大，而拒绝接受而未达成一致意见。唐某某在同等条件下拒绝承租，应视为对其优先承租权的放弃，故唐某某的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。

综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费100元，由唐某某负担。

本判决为终审判决。

审判长李雪

审判员刘松林

助理审判员刘爱华

二○一○年八月五日

书记员于t