原告上海XX实业有限公司，住所地上海市X路。

法定代表人宋XX，职务总经理。

委托代理人傅XX、丁XX，上海市XX律师事务所律师。

被告上海XX木业有限公司，住所地上海市X路。

法定代表人徐XX，职务总经理。

委托代理人袁XX，该公司工作人员。

委托代理人吴XX，上海市XX律师事务所律师。

原告上海XX实业有限公司（以下简称实业公司）诉被告上海XX木业有限公司（以下简称木业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员洪湘龄独任审判，于2010年3月29日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人傅XX、被告的委托代理人袁XX、吴XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告实业公司诉称，2007年12月31日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定，原告将座落于上海市闸北区X路厂房及场地租赁给被告生产之用，房屋年租金11万元，使用面积厂房400平方米、场地800平方米，租赁期自2008年1月1日至2009年12月31日，租期届满后，原告明确表示不再签订续租合同，要求被告应在2010年元月腾房将该房屋返还原告。虽经多次催告，但时至今日，被告仍拒绝返还租赁物，为维护自己的合法权益，请法院依法判令被告立即腾空并搬迁出上海市闸北区X路租赁房屋及场地，判令被告支付原告租赁物使用费x元（自2010年1月1日起至2010年3月31日止）。

被告木业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方不能继续履行合同不是被告的过错，而是由于系争房屋面临动拆迁而灭失，致使原告不能履行合同。被告在租赁场地上建造了3000多平方米的房屋，被告的合法权益应当得到保护，搬迁补偿落实后才同意搬出。对原告主张的使用费金额没有异议，只是因为双方未就拆迁补偿事宜协商一致暂时没有支付；在搬迁补偿落实后随时可以支付。

经审理查明，2007年12月31日，原、被告签订《租赁合同》一份，其中约定；原告将上海市闸北区X路厂房及仓库（以下简称系争房屋）出租给被告使用，厂房使用面积400平方米、场地800平方米，租赁期为2年，自2008年1月1日至2009年12月31日止，年租赁费为人民币11万元，水、电及其他设施的费用由被告承担，租赁合同期满时，乙方（被告）在租赁期内搭建的所有建筑物，产权归甲方（原告）所有。双方还对其他有关事宜作了约定。原、被告按约履行。2010年1月12日，上海市宝山区X镇规划建设和环境保护办公室与原告以公函形式要求被告迁出系争房屋不再续租。同年2月4日，被告就系争房屋租赁事宜复函原告进行交涉，未果。原告遂诉至本院。

另查明，1985年2月，被告木业公司的法定代表人徐XX以个人的名义向原告租赁系争房屋。1997年12月8日，原告与徐XX签订系争房屋的《租赁协议》，租期5年，即自1998年1月1日起至2003年1月1日止，年租金人民币7万元。1998年3月13日，徐XX及徐某在系争房屋地申请成立了上海XX木业有限公司即被告。2003年1月1日，原、被告续租赁2年，被告继续租赁使用系争房屋至2004年12月31日，年租金为人民币10万元。2005年1月1日至2007年12月31日，被告签订《租赁合同》继续租赁，年租金调整为人民币11万元。被告租期届满后，原、被告再签署《租赁合同》，租期2年，即自2008年1月1日至2009年12月31日止。被告使用系争房屋至今。

审理时，被告认为，第一，双方之间有长期租赁关系，被告投入大量资金在系争场地上建造了房屋，若没有动拆迁问题原告必须无条件地让被告续租，原告因遇到动迁就让被告腾迁房屋是不合法的。第二，原告目前没有充分证据证明马上就要实施动迁，根据双方之间的约定，原告必须继续让被告租赁系争房屋、场地。第三，既然是动迁造成双方无法继续履行，那应当适用动迁相关法律解决本案。原告认为，第一，根据双方于07年签订的租赁合同，租期至2009年12月31日止，合同自然终止，不存在解约的问题。原告认可被告有优先租赁权，但原告并没有将系争房屋场地租赁给第三方。合同期满后原告是否有能力履约与被告无关。第二，双方之间的租赁合同合法有效，现合同已经到期，双方均应按照合同履行，租赁期满后遇到动迁，不需要对被告进行补偿。第三，基于本案的实际情况，原告发函给被告，对合同期满后不再履约的事宜进行协商解决，但由于被告要求过高，导致本案诉讼。原、被告各执己见，调解不成。

以上事实有原告提供的《集体土地建设用地使用证》[沪集建（闸北）字第X号]、《租赁合同》、公函、复函，被告提供的企业法人营业执照、建房清单及部分房屋现场照片、《租赁协议》、《租赁合同》、证明、函等及当事人的当庭陈述为证。

本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人均不得侵犯。房屋的权利人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。原告属系争房屋的出租、管理人，依照《中华人民共和国物权法》，享有对系争房屋的占有、使用和收益的权能。原、被告最后于2007年12月31日签订的《租赁合同》，符合平等、自愿、等价有偿的民事活动原则，属有效合同。原、被告应自觉全面履行。2009年12月31日，双方履行租赁合同已经完毕。因系争房屋所在地已被列入动迁范围，原告不再与被告续签租赁合同，并无不妥，符合民事活动的基本原则。被告以长期租赁系争房屋且在该场地内建造了房屋未补偿为由，拒绝返还系争房屋，于约不合，于法无据。被告现行的抗辩理由，本院难以采纳。至于被告在租赁场地内建造的房屋，原告如在动迁时确有该项目的折价补偿，被告可根据原告在动迁中的协议内容及签报明细另行合法维权。原告要求被告返还系争房屋并支付占用租赁物期间的使用费，合法有据，可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第四条、第一百一十七条之规定，判决如下：

一、被告上海XX木业有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还上海市闸北区X路房屋及场地给原告上海XX实业有限公司；

二、被告上海XX木业有限公司应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市闸北区X路房屋及场地；

三、被告上海XX木业有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海XX实业有限公司租赁物使用费人民币x元（2010年1月1日至2010年3月31日）。

如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费567.50元（原告上海XX实业有限公司已预缴），减半收取为283.75元，由被告上海XX木业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员洪湘龄

书记员袁佳铭