上诉人（原审被告）光山县X乡规划管理局。

法定代表人陈某甲。

委托代理人邹某某。

上诉人（原审第三人）武汉东光房地产开发有限公司（以下简称武汉东光公司）。

法定代表人张某某。

委托代理人冷某某。

被上诉人（原审原告）陈某乙。

委托代理人毕某某。

被上诉人陈某乙诉上诉人光山县规划局及原审第三人武汉东光公司城建规划行政许可纠纷一案，光山县人民法院作出了（2009）光行初字第X号行政判决，光山县规划局、武汉东光公司不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人光山县规划局委托代理人邹某某，上诉人武汉东光公司法定代表人张某某及其委托代理人冷某某，被上诉人委托代理人毕某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，经第三人武汉东光公司申请,光山县发展计划委员会作出光计字（2003）X号《关于武汉东光房地产开发公司兴建紫水河花园小区的批复》。2003年11月20日光山县建设局向第三人颁发了编号为七七六的《建设用地规划许可证》，批准用地项目名称为紫弦庭苑小区，用地位置为光山县X路，用地面积为100亩。2003年12月18日光山县人民政府土地管理文件光政土字（2003）第X号《关于出让国有土地使用权的批复》，同意将司马光东路南侧、东二环路东侧，属征用城关镇X村熊家湖组面积x平方米土地，出让给武汉东光公司，作为综合性小区开发使用。2004年9月30日光山县国土资源局向第三人颁发了光山县国用（2004）字第x号《国有土地使用证》，批准用途为综合用地，使用权面积x平方米。2004年10月8日光山县建设局向第三人颁发了编号为七七六的《建设工程规划许可证》，批准建设规模x平方米。后第三人完成了第一期工程并对外公开预售商品房。2005年5月30日第三人向光山县建设局递交申请报告，要求调整第二期规划方案，包括取消别墅等内容。2006年4月17日经光山县建设局设计审核及光山县人民政府领导审批，制作了《光山县紫弦庭苑小区建设调整规划图》，将13、14、X号楼之间空地规划为建车库。2007年12月3日光山县国土资源局向第三人颁发了国用（2007）第x号《国有土地使用证》，批准使用面积为x.10平方米。2007年12月17日光山县建设局基于《光山县紫弦庭苑小区建设调整规划图》给第三人颁发了编号为七七六A《建设工程规划许可证》，批准建设规模x.10平方米。2007年12月25日光山县建设局向第三人颁发商品房预售许可证，批准第三人公开对外预售商品房。原告于2007年5月13日与第三人签订了商品房买卖合同。2008年春第三人在13、14、X号楼之间动工建车库时，遭到原告等业主极力阻止。随后原告等业主对第三人提起了侵权民事诉讼，本院作出（2008）光民初字第X号民事判决书判决第三人败诉，后信阳市中级人民法院裁定撤销原判发回重审。因当事人对编号为七七六A《建设工程规划许可证》合法性存在争议，原告等业主向法院提起了本案行政诉讼。

原审认为:①被告系由光山县建设局分立而产生，应依法对原光山县建设局的规划行政行为承担法律责任。②原告与第三人武汉东光有限公司签订房屋买卖合同虽是在被告作出《光山县紫弦庭苑小区建设调整规划图》之后，但确系在被告给第三人颁发七七六A《建设工程许可证》之前，编号为七七六A的《建设工程规划许可证》将编号为七七六的《建设用地规划许可证》确定的“待预留用地”批准规划为在13、14、X号楼之间建车库，该行政许可行为直接涉及第三人与原告之间重大利益关系，依据《中华人民共和国行政许可法》第47条之规定，被告在作出该行政许可决定前，应当告知原告业主享有要求听证的权利，虽然第三人提出本院民事庭于2008年6月10日拍有照片，能证明调整后的规划图悬挂在售楼部墙上，且2006年4月20日的照片及证人周德胜的证明材料，亦能够证明对规划图进行了公示，但第三人公示调整规划图时既没有被告单位签章，也没有说明联系方式，更没有告知利害关系人要求听证的权利，而原告等业主持有的第三人售楼宣传资料与调整规划图内容也不尽一致，因此被告为第三人颁发七七六A《建设工程规划许可证》在公示及听证程序中手续不完备，存在瑕疵。③原告在诉讼中提出紫弦庭苑小区绿化率达不到规划标准要求，规划为“车库”的部位应规划为“绿地”。对此，被告应举证证明绿化率已符合标准，但被告在法定期限内没能举证，应认定被告作出《光山县紫弦庭苑小区建设调整规划图》证据不足。鉴于七七六A《建设工程规划许可证》涉及内容较多，撤销该被诉具体行政行为将导致诸多法律关系处于不确定状态，有损公众利益，依据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十八条之规定，判决：光山县X乡规划管理局为武汉东光房地产开发有限公司颁发的七七六A《建设工程规划许可证》关于批准在13、14、X号楼之间建车库的规划违法。

光山县规划局上诉称，一、一审判决事实不清。上诉人行政行为做出时，被上诉人不可能成为小区的“业主”，也不可能预见到一个依据正常程序而不可能取得“业主”资格的被上诉人的权利被侵害。二、一审判决适用法律错误:1、一审法院认定上诉人“应当告知原告业主享有要求听证的权利”属适用法律错误。2、一审判决认为上诉人对规划绿化率符合标准没能在法定期限内举证，七七六A建设工程规划许可证的依据是光山县政府批准的《光山县紫弦庭苑小区建设调整规划图》，一审判决认为上诉人行政行为的依据没有证据，显然混淆了两个不同的法律关系，加重了上诉人的行政义务。3、上诉人行政行为符合法律规定。上诉人依法为第三人颁发了七七六A《建设工程规划许可证》完全符合法律规定。请求撤销原判，驳回被上诉人的起诉。

武汉东光公司上诉称，一、被上诉人不是《行政许可法》第四十七条涉及的重大利益关系人，一审被告行政许可前无听证对象。二、被上诉人无行政诉讼主体资格。三、被上诉人超过起诉期限。四、一审判决认定绿化率不达标没有依据。请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人答辩称，一、答辩人是本案利害关系人，是合法的原告，具有诉讼主体资格。二、上诉人光山县X乡规划管理局为第三人颁发七七六A《建设工程规划许可证》程序违法。上诉人在此行政许可之前应当告知答辩人享有要求听证的权利，同时还应当向社会公告，并举行听证。请求依法维持原判。

二审经审理查明的事实与原审查明事实基本一致。另查明，光山县紫弦庭苑小区分两期开发，《光山县紫弦庭苑小区建设调整规划图》属第二期的规划图。

本院认为，被上诉人起诉要求撤销原光山县建设局为武汉东光公司颁发的七七六A《建设工程规划许可证》，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五条规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。”本院应针对原光山县建设局办理七七六A《建设工程规划许可证》这一具体行政行为是否合法进行审查。

（一）关于被告主体资格问题。上诉人光山县X乡规划管理局作为本辖区的城市规划行政主管部门，有依照相关法律法规行使城市规划管理的法定职能，并依法对原光山县建设局的规划行政行为承担法律责任。

（二）关于原告主体资格问题。上诉人武汉东光公司取得的编号为七七六A《建设工程规划许可证》的时间为2007年12月17日，申请办理《商品房预售许可证》的时间为2007年12月25日。根据《城市商品房预售管理办法》第六条、第七条的相关规定，商品房预售实行许可制度，开发企业只有在取得了《建设工程规划许可证》后，才能向房地产管理部门申请办理《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。上诉人武汉东光公司在未取得《建设工程规划许可证》、未办理《商品房预售许可证》的情况下，进行商品房预售，并与被上诉人陈某乙于2007年5月13日签订了商品房买卖合同，该行为系上诉人武汉东光公司与被上诉人陈某乙之间的民事行为。依据最高人民法院相关司法解释，被上诉人在办理《商品房预售许可证》之前与武汉东光公司签订的商品房预售合同视为有效，被上诉人与原光山县建设局颁发七七六A《建设工程规划许可证》行为具有形式上的利害关系，被上诉人具有原告主体资格。

（三）关于颁发七七六A《建设工程规划许可证》具体行政行为是否合法问题。《光山县紫弦庭苑小区建设调整规划图》是经光山县人民政府批准的有效规划图，该规划图对小区绿化率有明确标示，光山县规划局已向人民法院提交了该规划图，应视为履行了举证证明绿化率已符合标准的举证义务。《河南省实施办法》第三十三条规定：“建设工程规划许可证的办理程序：建设单位或个人持项目批准文件、建设用地规划许可证和建设用地证件向项目所在市、县（市）城市规划行政主管部门提出建设申请，城市规划行政主管部门在接到申请之日起三十日内，审查建设项目设计方案、建设工程施工图，确认符合城市规划的，核发建设工程规划许可证。”上诉人武汉东光公司在申请办理七七六A《建设工程规划许可证》时，向原光山县建设局提供了以下材料：①光山县发展计划委员会光计字[2003]X号文件；②光山县人民政府2006年元月11日批准的光山县紫弦庭苑商铺综合楼建设规划图、2006年4月17日光山县政府《光山县紫弦庭苑小区建设调整规划图》；③光山县建设局编号七七六《建设用地规划许可证》；④光山县人民政府光山县国用（2007）第x号《国有土地使用证》。武汉东光公司提供了办理《建设工程规划许可证》要求的材料，原光山县建设局依据上诉人武汉东光公司的申请材料依法进行审查，并颁发的七七六A《建设工程规划许可证》，该具体行政行为主要事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。

（四）关于颁发七七六A《建设工程规划许可证》具体行政行为是否实际侵害了被上诉人的合法权益问题。上诉人武汉东光公司的无证售房行为违反了《城市商品房预售管理办法》的相关规定，原光山县建设局在办理七七六A《建设工程规划许可证》时，无从知道上诉人武汉东光公司在未取得《商品房预售许可证》时已进行了商品房预售，也不应对此无证售房行为予以认可；上诉人武汉东光公司的该无证售房行为产生的法律责任不应由光山县规划局承担，被上诉人陈某乙所持有的商品房买卖合同并不能使其成为法定意义上的利害关系人。原光山县建设局在办理七七六A《建设工程规划许可证》时，并未直接涉及上诉人陈某乙的重大利益关系，且无城市规划行政主管部门在办理规划许可时要依照《行政许可法》向房产开发企业的无证售房对象进行听证的相关法律规定。原审法院认为原光山县建设局在办理七七六A《建设工程规划许可证》时，应对被上诉人陈某乙进行听证，实则是以法院判决的形式要求城市规划行政主管部门在办理规划许可时，要对房产开发企业在未取得《商品房预售许可证》时的售房对象依照《行政许可法》的规定进行听证。原审法院基于此认为上诉人光山县X乡规划管理局应当依照《行政许可法》的规定对被上诉人陈某乙进行听证，属适用法律错误。上诉人武汉东光公司公示《光山县紫弦庭苑小区建设调整规划图》时没有被告单位签章，没有说明联系方式，被上诉人持有的售楼宣传资料与调整规划图内容也不尽一致，均系上诉人武汉东光公司的行为所致，属另一种法律关系，不属本案审查范围。

综上，上诉人武汉东光公司认为被上诉人陈某乙无行政诉讼主体资格的理由不成立，上诉人光山县规划局认为原审判决适用法律错误及其行政行为符合法律规定及上诉人武汉东光公司认为被上诉人陈某乙不是《行政许可法》第四十七条涉及的重大利益关系人的上诉理由成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，程序合法，但适用法律、法规不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，并报经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、撤销光山县人民法院（2009）光行初字第X号行政判决；

二、驳回被上诉人陈某乙的诉讼请求。

二审案件受理费50元，由被上诉人陈某乙承担。

本判决为终审判决。

审判长买戈良

代理审判员陈某

代理审判员阮晓强

二○一○年七月二十三日

书记员史训利（兼）