重庆市第四中级人民法院

民事判决书

(2010)渝四中法民终字第X号

上诉人（原审原告）：冯某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人：费明夏，重庆市黔江区联合法律服务所法律服务工作者。

被上诉人（原审被告）：何某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人：李雪芹，重庆光界律师事务所律师。

原审第三人：冉某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人：冉某龙，黔江区联合法律服务所法律工作者。

上诉人冯某某因与被上诉人何某某、原审第三人冉某某房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市黔江区人民法院（2009）黔法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院审理查明：2008年4月1日何某某与冯某某签订《租房协议书》，租用冯某某所有的鹏达花园四号门面，租期为2008年4月1日至2010年3月30日，租金全年9000元整，分两次交清，每次4500元。合同签订后，2009年5月3日，何某某将其承租的鹏达花园四号门面转租给第三人冉某某，约定空门面转让费x元。冉某某当即交定金6000元后，于同年5月10日开始对门面进行装修，23日正式开业，并全部交清了转让费。2009年7月1日房东冯某某给第三人冉某某发通知一份，内容为：“何某某，我系鹏达花园X号门面的出租人，2008年4月1日我与何某某签订一份租房协议书，何某某履行一段时间后，擅自将租赁房转租于你，之前何某某并没有告诉我或征得我同意转租该门面。为了不使你的利益受到很大的损失，我通知于你，希望你尽快与何某某协商将我门面腾还，因何某某违反了合同法规定的内容。”冯某某在找不到何某某后，就向冉某某收取了5000元房租费。另查明，何某某与冯某某签订的《租房协议书》约定的承租期间不得转租的禁止条款已被冯某某与何某某在签订协议时划掉，该条款对何某某不具备约束力。后冯某某起诉，请求依法解除自己与何某某订立的《租房协议书》，判令何某某及冉某某退还鹏达花园X号门面，并由何某某赔偿因此造成的相关损失和承担本案的诉讼费用。何某某答辩称：自己与冯某某签订的房屋协议符合法律规定，《租房协议书》约定的承租期间不得转租禁止条款，在签订《租房协议书》时被划掉，且冯某某在知道转租事实后向第三人冉某某收取了5000元房租，而冯某某要求自己承担赔偿责任的证据不足，故冯某某请求赔偿于法无据，门面的占有、使用、受益是第三人冉某某，与自己无关。第三人冉某某述称：2009年5月3日，何某某与自己达成口头协议，何某某将租赁的鹏达花园X号门面以x元转让给自己。后冯某某来门面收房租时，才知道自己和冯某某都被欺骗，而冯某某在找不到何某某，就向自己收取了5000元房租费。原告于2009年7月1日发给被告“收回门面通知”。

一审法院认为：冯某某与何某某签订房屋租赁合同后，何某某又将该房转租给第三人冉某某，这一行为是平等民事主体之间的法律行为。该行为不违反国家的法律禁止性规定，应视为有效。冯某某在找不到何某某的情况下，向第三人冉某某收取房租人民币5000元，这一行为应视为冯某某同意何某某与第三人冉某某间的门面转让行为。何某某向法庭出示与冯某某签订的《租房协议书》约定，承租期间不得转租这一禁止条款，在何某某与冯某某签订房屋租赁协议时被划掉，可以推定冯某某同意转租门面。为此，本院对冯某某解除租房协议及腾退鹏达花园X号门面的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回冯某某的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取为40元，由冯某某承担。

宣判后，冯某某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判：⑴解除自己与何某某订立的《租房协议书》；⑵判令何某某及冉某某退还鹏达花园X号门面；⑶由何某某赔偿因此造成的相关损失和承担本案的诉讼费用。理由为：1、原审以《租房协议书》中不得租赁条款删去，未核实是何某删去的该内容而直接推定上诉人同意转租错误，事实上是上诉人找他人得来的合同文本本身已经删去该内容，不是签订合同时删去；2、原审以上诉人收取第三人5000元而认定该款系租金并由此认定上诉人认可转租错误，该5000元事实上是收取的押金；3、合同约定逾期5天支付租金则上诉人有权收回房屋，而何某某转租房屋时已经超过该约定期限，其此时已经无权转租。

被上诉人何某某答辩称：1、无论合同来源，在签订合同时双方已经将转租则返还房屋的约定已经划去；2、收条内容明确了5000元是上诉人收取的房租，不是押金；3、上诉人起诉解除合同的理由是转租未主张逾期付租金，二审提出租金理由超越起诉范围，且支付租金的时间是2009年6月30日，转租时未超过该期限。原判正确，请求维持。

第三人冉某某答辩：对上诉人的请求事项无异议，关于5000元，是第三人向上诉人交纳的保证金，保证在上诉人向何某某收不到租金的情况下，由第三人冉某某交纳租金继续租用门面。关于租金，上诉人向第三人收取房租是2009年7月2日，而何某某也曾向第三人表示租金已交至2009年6月30日。

二审法院查明，何某某与冯某某签订房屋租赁合同后，实际履行是每半年交一次房租，且是先交房租后使用门面。合同履行中，2009年6月30日冯某某前去门面收取下半年房租时，得知何某某已将门面转租给了第三人冉某某。何某某于一审时自认与冯某某的合同已经事实上解除。二审庭审中冯某某明确表示诉状中所主张的损失不存在，没有损失。

另查明，冯某某给冉某某出具《收据》，载明“预收伍仟元正（每月壹仟元正）”。冉某某于一审中明确该款是租金。

再查明，冯某某(甲方)与何某某(乙方)签订的《租房协议书》第3条约定“乙方在租用期间不得私自转租(转让)他人，如甲方发现，甲方有权收回房屋及不退还已交的房租。”的内容，在双方签订协议时就已经划掉。

二审法院查明的其他事实同于一审法院查明的事实。

本院认为，何某某与冯某某签订《租房协议书》是主体适格，内容合法，意思表示真实的有效协议。虽然《租房协议书》中未明确冯某某同意转租，而合同期内2009年5月3日，无证据证明何某某与第三人冉某某达成口头协议，将承租门面转租给第三人冉某某使用得到了冯某某的同意；但就本案查明的事实：冉某某入驻门面，冯某某于2009年6月30日得知转租事宜后，于2009年7月1日向何某某发出要求解除租赁合同及收回门面的通知，同时向冉某某收取了租金5000元，说明冯某某单方解除与何某某的租赁合同的同时与第三人冉某某直接形成新的租赁合同关系。而何某某对租赁合同已经事实上解除予以认可。由此，冯某某与何某某之间的合同于2009年7月1日已经事实上解除，现冯某某起诉要求解除与何某某之间的租赁合同已无必要，该请求本院不予支持。冯某某基于与何某某的《租房协议书》解除要求何某某及冉某某返还门面的主张，因何某某已经于解除合同之前将门面交由新承租人即本案第三人冉某某占有使用，而冉某某现在对门面的占有使用是基于与冯某某直接确定的租赁合同关系而非何某某转租，现在冉某某是否应该返还门面属另一法律关系，不属本案审理的范畴。至于冯某某的损失请求，因其于本案二审庭审中明确表示没有损失，该请求本院亦不予支持。冯某某关于收取的5000元是担保金不是租金的主张，由于冯某某出据《收据》记载的“每月壹仟元正”的内容更符合日常生活中对租金的表述，而冉某某在一审中已经自认该款系租金，二审中虽然冉某某反悔一审陈述，但与事理不符，上诉人冯某某的该主张不能成立，本院不予认可，原审认定冯某某收取5000元系租金正确，本院予以确认。上诉人冯某某关于何某某5月3日转租房屋时已经欠付租金依约无权转租的理由，与何某某交付租金至同年6月30日的事实不符不能成立。综上，上诉人上诉的理由均不成立，其上诉请求本院不予支持，原审判决结论正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人冯某某负担。

本判决为终审判决。

审判长张红梅

代理审判员何某

代理审判员何某波

二○一○年六月二十八日

书记员陈光宪