重庆市第四中级人民法院
民事判决书
(2009)渝四中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：杨某乙，女，X年X月X日生。
委托代理人：钟某某，男，X年X月X日生，土家族。
被上诉人（原审原告）：石某，女，X年X月X日生。
委托代理人：黄某丙，男，X年X月X日生。
原审第三人：杨某丁，男，X年X月X日生。
委托代理人：陈双，重庆市酉阳县中心法律服务所法律工作者。
上诉人杨某乙与被上诉人石某及原审第三人杨某丁房屋租赁合同纠纷一案，重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院于2009年8月7日作出（2009）酉法民初字第X号民事判决，杨某乙对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了询问审理，上诉人杨某乙的委托代理人钟某某，被上诉人石某的委托代理人黄某丙及原审第三人杨某丁的委托代理人陈双到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：石某与杨某丁原来系合伙人。石某在酉阳县X镇桃花源社区有一幢房屋。2004年5月1日，杨某丁将该房的门面租给黄某捷，双方签订了房屋租赁合同。约定租赁期为2004年5月1日至2010年5月1日,租金共计7.2万元，每年5月1日付1.2万元。2006年7月14日，黄某捷将该门面转租给余军。2007年5月6日，余军经杨某丁同意将该门面转租给杨某乙开设“忘不了餐馆”。租金由杨某丁收取。上述租赁均未经石某同意。2007年12月26日，石某为杨某丁向黄某丙借款提供担保，在借款担保协议书中注明，石某位于酉阳县X镇桃花源社区的房屋（房屋所有权证号：酉房权证302字第x，国有土地使用权证号：酉国用2004第x）已由杨某丁租住。双方未订立书面的租赁合同，未约定租赁期限及租金。2008年11月29日，杨某乙向杨某丁交纳了2009年5月1至2010年5月1日的租金x元。2008年12月10日，石某将该门面在酉阳县国土资源和房屋管理局重新单独办理了房地产权证315房地证2008字第x号。2009年4月29日，石某向杨某丁、杨某乙发出书面解除房屋租赁合同的通知，要求二人于2009年5月5日自行搬出其所有的酉阳县X镇桃花源社区门面房屋（门面2）。经协商未果，石某认为杨某乙未经其同意占有、使用其门面房是非法的，侵害了其作为房屋所有权的合法权益而诉至法院，请求判令确认杨某乙与杨某丁的租赁合同无效、杨某乙限期搬离石某在酉阳县X镇桃花源社区享有所有权的房屋（门面2）。
杨某乙辩称，我现经营的“忘不了餐馆”房屋自始由杨某丁修建和所有。杨某丁一直将此房出租给承租人经营，行使该房屋的管理和收益权。我是在租赁合同的约定下，合法取得该房屋的使用权，要我搬出应赔偿损失。请求法院驳回石某的诉讼请求。
第三人杨某丁述称，该房屋实际上是我的。我与原告只是经济往来，我是差原告的钱。我和石某原来合伙修公路，因其在重庆能贷款，在事前就把房产证办成了石某的。现该房屋是我租给杨某乙的。
一审法院认为：关于本案争执的房屋的所有权问题，房屋是不动产物权，其设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据重庆市房地产权证315房地证2008字第x号的登记，足以证明杨某乙在酉阳县X镇桃花源社区开设“忘不了餐馆”门面房屋的所有权人是石某。第三人杨某丁称该房屋是自己的无相关证据证明。关于原、被告及第三人的法律关系问题，石某与杨某丁间的关系虽有借款担保协议注明石某的房屋由杨某丁租住，但双方并未有租赁合同，也未约定租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故其租赁合同关系不能成立。其事实上是石某无偿提供房屋给杨某丁居住的关系。杨某丁与杨某乙间系房屋租赁合同关系，但杨某丁将该房租给杨某乙无石某的授权，事后也未得到石某的同意，是无权处分行为。故杨某丁与杨某乙房屋租赁合同损害了石某作为房屋所有权人的合法利益，应是无效合同。杨某乙应将该房屋返还给房屋所有权人石某。石某要求杨某乙搬离该房屋的理由成立，本院予以支持。关于杨某乙要求赔偿损失的问题，因其是与杨某丁之间发生的租赁关系，其可另案起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：一、杨某丁与杨某乙的房屋租赁合同无效。二、限杨某乙于本判决生效后15日内搬出石某所有的位于酉阳县X镇桃花源社区门面房屋（门面2）。案件受理费80元，由杨某丁负担。
杨某乙不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判、确认杨某乙与杨某丁的房屋租赁合同有效，并由石某赔偿杨某乙因诉讼而产生的经济损失和案件受理费。主要事实和理由：1、一审中由独任审判转为合议庭未提前告知当事人。2、一审认定石某无偿提供房屋给杨某丁居住是对我国合同法的歪曲理解。3、一审法院不判杨某丁的实体责任却判其承担诉讼费令人费解。
石某答辩称：1、一审由简易程序改为普通程序审理本案符合法定程序。2、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。3、一审法院对杨某丁的责任认定明确。请求驳回上诉，维持原判。
在二审中，杨某乙未提交新证据。
石某提交了以下证据（复印件）：1、石某与顾勇的结婚证。2、“忘不了餐馆”的现状照片。3、行政事业性收费缴款书4份。拟证明涉案房屋的相关费用是石某缴纳及杨某乙现使用的房屋位置。杨某乙认为前述证据与其无关，杨某丁质证认为证据真实，但钱是杨某丁委托他人以石某的名义交纳的。
杨某丁提交了以下X组证据（复印件）：1、广播电视收视费登记本。2、水表户头。3、礼簿和石某自书证词。4、《立协商合约》和收条。5、2003年7月15日继承协议。6、合伙协议和田平的证词。7、冉某康自书证词及杨某丁修房、装修材料采购表。8、租赁合同。9、桃花源社区居委证明。10、冉某某等人的证词。11、杨某松、李庆碧的自书证词。12、国土局登记情况。13、民事诉状及酉315房地证2006字第x号。14、国土资料档案。拟证明涉案房屋整栋实际的主人是杨某丁、张毅夫妇的。杨某乙认为前述证据与其无关，石某质证认为前述证据真实，但强调整栋房屋的产权属于石某。
结合本案一审证据及前述证据的举证、质证和当事人的陈述，本院归纳本案以下法律事实：
2004年，杨某丁、张毅夫妇在酉阳县X镇X路X号修建私人住宅综合楼一幢。2004年9月6日，石某取得了该房屋的房产证（酉房权证302字第x号）及所占地的土地使用权证（酉国用（2004）x号）。其后，该房屋一直由杨某丁居住看管。2004年5月1日，杨某丁将该房的门面租给黄某捷，约定租赁期为2004年5月1日至2010年5月1日,租金共计7.2万元，每年5月1日付1.2万元分六次付清。2006年7月14日，黄某捷将该门面转租给余军。2007年5月6日，余军将该门面转租给杨某乙开设“忘不了餐馆”，2008年3月15日，杨某东代收了该门面2008年5月1日至2009年5月1日的房租x元，2008年11月29日，杨某丁收取了忘不了餐馆2009年5月1日至2010年5月1日的租金x元。2007年12月26日，石某、杨某丁、黄某丙签订借贷担保协议，载明：石某位于酉阳县X镇桃花源社区的房屋（房屋所有权证号：酉房权证302字第x，国有土地使用权证号：酉国用2004第x）已由杨某丁租住。2008年12月10日，石某将涉案的X号门面在酉阳县国土资源和房屋管理局重新单独办理了房地产权证（315房地证2008字第x号）。2009年4月29日，石某向杨某丁、杨某乙发出书面解除房屋租赁合同的通知，要求二人于2009年5月5日自行搬出其所有的酉阳县X镇桃花源社区门面房屋（门面2），经协商未果酿成纠纷。
本院认为，本案的争议焦点是石某是否有权要求杨某乙搬出其经营的X号门面房。杨某乙取得X号门面的使用权系通过余军之手，尔后杨某丁收取了该门面至2010年5月1日的租金。X号门面所在的整栋房屋系杨某丁、张毅夫妇修建，最初租赁给黄某捷的时间是2004年5月1日，此时石某尚未取得该房屋的房产证和土地证，因此，杨某丁作为房屋的合法建造人，原始取得该房屋的所有权，当然有权出租X号门面。该门面租期从一开始即确定为至2010年5月1日，虽然石某于2004年9月取得了门面所在房屋的产权，但根据合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故不论该房屋的产权是因何种原因登记为石某的，均不影响X号门面的租赁合同的效力。所以，在合同未到期之前，杨某乙可以租赁使用该门面房，但合同租期届满时，杨某乙若与该门面的产权人或者其授权代表不能达成继续租赁协议，应当自行搬出该门面。
关于上诉人提出一审审理程序违法的问题。根据最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二十六条的规定，审判人员在审理过程中发现案情复杂需要转为普通程序的，应当在审限届满前及时作出决定，并书面通知当事人。本案在转为普通程序审理时，未能书面通知当事人，但在开庭时已作了交代，程序上存在一定瑕疵，但不存在影响当事人权利和本案公正处理的因素。
关于上诉人提出要求石某赔偿其经济损失的问题。首先，杨某乙在本案一审中未提出反诉，且参加诉讼是作为当事人应尽的义务，故在二审要求对方当事人赔偿其因诉讼活动产生的损失无法律依据。其次，其没有提供损失的证据和数额，该项请求不具体不明确。故对此上诉请求不予审理也不予支持。
综上，本案中杨某乙与杨某丁的租赁合同有效，在租赁期限内，石某以产权人的身份请求确认合同无效及要求杨某乙立即搬离X号门面与法律规定不符，但杨某乙在租期届满时应当搬出（与产权人或其授权代表达成协议除外）。一审法院在审理程序上存在瑕疵，在认定事实和适用法律上存在不妥之处，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院（2009）酉法民初字第X号民事判决；
二、杨某乙在2010年5月1日后立即搬出其现租赁的门面房（即权利人为石某的315房地证2008字第x号产权证所指的房屋）；
三、驳回石某的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元由石某负担，二审案件受理费80元由杨某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长张红梅
代理审判员何玉
代理审判员彭劲荣
二○○九年十二月二十九日
书记员王茂
