原告何某甲，女，X年X月X日出生，汉族，务农，住（略）。
原告何某乙，男，X年X月X日出生，土家族，务农，住（略）。
原告何某丙，女，X年X月X日出生，汉族，务农，住（略）。
原告何某丁，女，X年X月X日出生，土家族，黄某洞职工，住（略）。
原告何某戊，女，X年X月X日出生，土家族，务农，住（略）。
五原告共同委托代理人朱胜辉，湖南启元律师事务所张家界分所律师。
被告何某己，男，X年X月X日出生，土家族，黄某洞职工，住（略）。
被告何某庚，男，X年X月X日出生，土家族，住（略）。
二被告共同委托代理人张建春，湖南澧滨律师事务所律师。
第三人陈某某，男，X年X月X日出生，土家族，务农，住（略）。
委托代理人蒋训民，湖南新川律师事务所律师。
第三人邓某某，男，X年X月X日出生，土家族，武陵源区X街道办事处干部，住（略）。
委托代理人陈某，湖南新川律师事务所律师。
原告何某甲、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊与被告何某己、何某庚及第三人陈某某、邓某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年8月17日受理后，依法组成合议庭，于2010年9月30日公开开庭进行了审理。原告何某甲、何某丙、何某丁、何某戊及五原告共同委托代理人朱胜辉，被告何某己、何某庚及其委托代理人张建春，第三人陈某某及其委托代理人蒋训民和邓某某的委托代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何某甲、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊诉称，原、被告的父亲于1992年去世，母亲于1998年去世。二老遗留一栋房屋，位于黄某路X组铁厂溪出口处，该房屋一直没有处理。2009年8月，原告发现有人拉砖到原、被告共同共有的祖屋地基上。原告调查后发现，两被告已于1993年下半年将该房屋转让给陈某某，陈某某又将房屋转卖给了邓某某，拉砖行为系邓某某所为。根据我国继承法规定，原、被告父母没有遗嘱，其遗产分配依法应按法定继承执行，原告及被告均系合法继承人，两被告私自转让房屋属无权处分，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特提起诉讼，依法请求法院：1、依法确认两被告与第三人陈某某签订的《房屋转让协议》无效；2、责令第三人陈某某、邓某某排除妨碍，立即腾房，退回房屋。
被告何某己、何某庚辩称，在原告邓某某与被告何某己、何某庚、陈某某一般买卖合同纠纷一案开庭时，被告何某庚因为有事没有到庭，陈某某讲的情况不属实。这栋房屋是被告何某庚和老大何某辛处理的，当时陈某某房屋拆了没地方住，陈某某找到何某辛，这样才让陈某某住进老屋，让陈某某守屋场。收到6000元钱是事实，但房屋没有卖给陈某某，只是让陈某某居住。
第三人陈某某述称，陈某某于1993年以一栋房屋的部分建筑木材及6000元人民币的价格购买了原、被告的母亲王顺珍的一栋房屋，该房屋坐落在武陵源区X镇X组。房屋购买后，陈某某一直在该房屋住了十四年，直到2007年又将房屋以10万元的价格出卖给本案第三人邓某某。其间，陈某某及邓某某对该房屋进行了较大修缮，并对四周环境进行了改善及修通了公路等。不管本案的原告还是被告，当时都支持母亲王顺珍将该房屋出卖，王顺珍也在本村另外修建了一栋房屋。十多年来，原告不可能不知道母亲将房屋出卖，而且从未提出异议。签订的《房屋买卖协议》均为双方真实意思表示，并已交付使用了十六年多，所以陈某某认为该《协议》合法有效。五原告提起诉讼后，第三人邓某某认为2007年购买的房屋存在所有权争议，要求退房。第三人陈某某所有的损失都是由本案原告和被告造成的，为了依法维护自己的合法权益，特向贵院提出下列请求：1、请求法院委托评估机构对该房屋进行评估作价；2、请求法院判令被告返还房屋款6000元及部分建筑木材款；3、请求法院判令原、被告赔偿损失20万元。
第三人邓某某述称，1、第三人邓某某与陈某某之间签订的《房屋买卖合同》是有效的；2、如果法院判决《房屋买卖合同》无效，根据法律规定，第三人邓某某要求第三人陈某某返还购房款10万元及利息。
原告何某甲、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊为支持其主张，向本院提交了下列证据：
1、证人何某松、毛桂玉于2009年8月18日出具的证明。
用以证明：五原告与两被告是何某福的亲生子女。
2、武陵源区索溪峪土家族乡X路居委会于2009年8月9日出具的证明及慈利县人民政府准修证存根。
用以证明：争议房屋是原、被告父母修建的，五原告享有继承权。
3、房屋现状照片一张。
用以证明房屋的现状。
被告何某己、何某庚及第三人陈某某、邓某某质证后均未提出异议。
第三人陈某某为支持其主张，向本院提交了下列证据：
1、张家界市武陵源区人民法院(2010)张武民一初字第X号民事判决书及湖南省张家界市中级人民法院（2010）张中民一终字第X号民事裁定书。
用以证明：（1）2007年6月16日，陈某某及其儿子陈某将其购买的房屋以10万元的价格出卖给本案第三人邓某某；（2）两被告当时把房屋出卖给陈某某时，陈某某付房款6000元、木材款2000元，总共是8000元。
原告何某甲、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊质证后认为，当时陈某某的房屋拆了没有地方住，就住到该房屋里，并没有出卖给陈某某。
被告何某己、何某庚质证后认为，陈某某无权处分该房屋，陈某某与邓某某之间的买卖价格两被告是不清楚的，法院认定10万元没有经过质证。
第三人邓某某质证后未提出异议。
2、张家界先达房地产评估咨询有限公司先达张估字第x号房地产评估报告书。
用以证明：估价房屋在估价时点上（2009年10月22日）的现值为人民币x元。
原告何某甲、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊质证后认为，（1）张家界先达房地产评估咨询有限公司不具备司法鉴定资质，不能从事司法鉴定；（2）本案房屋估价依据错误；（3）本案房屋估价原则错误；（4）本案房屋适用的成本法估算错误；（5）本案委估房屋完损等级及成新率评定完全错误。另外，如果作为证据认定，原告要求鉴定人出庭作证。
被告何某己、何某庚质证后认为，从先达张估字第x号房地产评估报告书里面企业法人营业执照的经营范围可以看出，张家界先达房地产评估咨询有限公司不具备房地产司法鉴定的资质。
第三人邓某某质证后未提出异议。
本院认为，原告何某甲、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊提交的证人何某松、毛桂玉于2009年8月18日出具的证明、武陵源区索溪峪土家族乡X路居委会于2009年8月9日出具的证明及慈利县人民政府准修证存根、房屋现状照片一张，被告何某己、何某庚及第三人陈某某、邓某某质证后均未提出异议，符合证据的真实性、合法性和关联性，均确认为有效证据；第三人陈某某提交的张家界市武陵源区人民法院(2010)张武民一初字第X号民事判决书及湖南省张家界市中级人民法院（2010）张中民一终字第X号民事裁定书，系生效裁判文书，依法确认为有效证据；第三人陈某某提交的张家界先达房地产评估咨询有限公司先达张估字第x号房地产评估报告书，五原告及两被告虽提出了异议，但并未申请重新评估，依法确认为有效证据。
本院根据原、被告及第三人的陈某及有效证据，认定下列事实：1993年下半年，被告何某己、何某庚将位于索溪峪土家族乡X路X组（原河口村X组）的一栋两层约300平方米的乱石墙老屋出卖给第三人陈某某（武陵源区索溪峪土家族乡X村民），口头约定付款6000元，另外该房屋上的地板、天花板、门窗的木材按相同的数量补给何某庚，由何某庚在黄某洞对面建房时使用。协议达成后，陈某某将6000元及部分木材付给了何某庚，因没按出卖房屋上的木材数量给何某庚补齐，所短缺的木材另作价600元支付给何某庚。何某庚收取陈某某给其交付的价款及木材后，给何某己分了2000元。1993年腊月二十四日，何某庚、何某己及居住在该出卖房屋内除王顺珍外的家庭成员将房屋腾让交付给陈某某，王顺珍在该房屋内暂住到1994年下半年，直到何某庚在黄某洞对面的房屋建好后才搬到何某庚房屋内居住。2007年6月16日，经何某庚、何某辛等人牵线，陈某某和儿子陈某将其购买的房屋以10万元的价格出卖给第三人邓某某。邓某某付款后，陈某某搬出了该房屋。2009年2月18日，陈某某搭乘何某庚的车从河口一起到索溪峪镇喻家嘴，下车时，何某庚拿出一份补充协议要求陈某某签字，双方便就房屋买卖签订了一份补充协议，该《房屋转让补充协议》的内容为：“由于1993年父亲已故，母亲年高多病，无人照养，经甲（何某己、何某庚）、乙双方协商，将房子卖给陈某某居住。当时协商只卖屋、不卖宅基地，屋折价为陆仟元，另补价值木材款贰仟元。共计捌仟元整。”2009年下半年，邓某某对该房屋拉砖维修时与原、被告发生争议。2009年8月17日，原告何某甲、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊以被告何某己、何某庚无权处分房屋为由诉至法院。2010年1月6日，邓某某以《房屋转让补充协议》侵犯其合法权益为由向本院提起诉讼，请求确认何某己、何某庚与陈某某于2009年2月18日所签订的《房屋转让补充协议》无效。本院于2010年3月6日作出(2010)张武民一初字第X号民事判决，认定该《房屋转让补充协议》无效。
另查明，讼争房屋为何某福、王顺珍修建，建房用地为农村集体土地，何某福于1989年7月15日在慈利县人民政府办理了准修证。原告何某甲、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊及被告何某己、何某庚均为何某福、王顺珍的亲生子女。2009年11月2日，根据第三人陈某某的申请，本院委托张家界先达房地产评估咨询有限公司对讼争房屋现值进行了估价，该房屋在估价时点上（2009年10月22日）的现值为人民币x元。
本院认为，宅基地使用权是农村X组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告何某己、何某庚将农村房屋出卖给第三人陈某某，买卖合同标的物不仅仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。第三人陈某某为武陵源区索溪峪土家族乡X村民，与被告何某己、何某庚等人不是同一农村X组织成员，陈某某也没有办理《集体土地建设用地使用证》，因此被告何某己、何某庚与第三人陈某某之间的买卖合同关系无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告何某甲、何某乙、何某丙、何某丁、何某戊请求确认两被告与第三人陈某某签订的《房屋转让协议》无效并判令第三人陈某某、邓某某退回房屋，本院予以支持。第三人陈某某请求两被告返还房屋款6000元及部分建筑木材款并赔偿损失，本院予以支持。考虑到被告何某己、何某庚作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，在历时十七年之后，又否认出卖房屋的行为，故应对合同无效承担主要责任；第三人陈某某购买其他农村X组织成员的房屋，对合同无效应当承担相应的责任。对于买受人陈某某损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。鉴于张家界先达房地产评估咨询有限公司的房地产评估报告书只对讼争房屋估价，未对讼争房屋宅基地区位价值进行评估，对于第三人陈某某请求两被告返还房屋款、木材款以及损失的赔偿可参照房屋的估价人民币x元来确定，未评估部分的损失由第三人陈某某承担。因第三人邓某某在本案中未提出请求，对其损失可另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告何某己、何某庚与第三人陈某某订立的《房屋转让协议》无效；
二、第三人邓某某将房屋返还给被告何某己、何某庚；
三、被告何某己、何某庚返还给第三人陈某某购房款及木材折价款共计6600元，被告何某己、何某庚赔偿第三人陈某某损失x元。
上述判决确定的义务，限本判决生效后15日内履行。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2700元，被告何某己、何某庚负担1890元，第三人陈某某负担810元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或湖南省张家界市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。
审判长向左斌
审判员张桃益
人民陪审员黎兴明
二O一O年十月八日
书记员伍洲红
附：相关法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
