（2009）张武民二初字第151号民事判决书

当事人: 法官: 文号:武陵源区人民法院

原告龚某某，男，X年X月X日出生，土家族，个体工商户，住（略）。

委托代理人彭赤，湖南四维律师事务所律师。

被告徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。

被告周某某，女，X年X月X日出生，土家族，居民，住（略）。

两被告委托代理人蒋训民，湖南新川律师事务所律师。

原告龚某某与被告徐某某、周某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年11月19日受理后，依法由审判员向左斌独任审判，于2010年1月8日公开开庭进行了审理。原告龚某某及其委托代理人彭赤、被告徐某某、周某某的委托代理人蒋训民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告龚某某诉称，原告与被告徐某某以及张春盛（后将其合伙部分转让给周某某）于2007年12月29日签订《阿波罗大酒店承包经营合同》，约定由原告以每年68万元的价格承包经营被告所有的阿波罗大洒店，被告承诺尽快办理好阿波罗大洒店的合法经营手续，以便于原告经营和申办三星级旅游酒店。但原告向被告交纳承包金后，被告没有依约及时办理好阿波罗大酒店的消防手续和其它合法经营手续，使酒店长期处于关关停停的状况。2009年5月6日，双方又签订了补充协议，要求被告及时办理好消防手续，但被告还是没有办理，并表示因房屋产权问题，无能力办理正规消防手续。而被告在签订合同时并没有告知原告该房屋的实际用途为住宅，不能用于宾馆建设使用，并由此导致不能办理宾馆的各项合法手续，正是因为被告的欺诈和违约行为，又使原告和被告实际已经履行了一种无效的房屋租赁合同。阿波罗大酒店根本不存在，承包经营合同被告根本无实际履行能力，根据《合同法》第九十四条之规定，应当解除双方的承包经营合同。为此，原告于2009年9月27日向被告公证送达了要求解除与被告之间的承包经营合同的法律意见书，但被告未予答复。2009年6月22日，最高人民法院通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并于2009年9月1日施行，而该房屋因未按建设工程规划许可证的规定建设，房屋租赁合同将被认定为无效。原告实际履行无效的房屋租赁合同完全是由被告方的欺诈和违约行为而致，使原告蒙受了巨大损失，但原告两年来确实占有和使用该房屋，本着诚实信用的原则，特请求贵院依法确认房屋实际占有使用费为每年45万元。原告已向被告交纳了承包经营费用160万元，被告应承担返还原告本金及利息的义务。扣除原告应支付被告两年房屋占有使用费90万元后，被告应当返还原告承包经营费用70万元人民币及其利息（利息自2009年5月计）。自2010年元月1日后，原告将不再占有使用被告的房屋，现只是为了房屋内的财产安全代被告保管。

同时由于被告的欺诈和诱骗，使原告承包经营合同无法实际履行，又被迫履行了一种无效的房屋租赁合同，并且在履行的过程中因违约造成了原告各项经济损失人民币9.3万元，根据《合同法》的相关规定，被告应当承担赔偿责任。

现依法请求：1、解除双方于2007年12月29日签订的《阿波罗大酒店承包经营合同》；2、判决被告返还原告承包经营金人民币70万元；3、判决被告因违约赔偿原告两项损失9.3万元；4、判决被告承担本案诉讼费用。

原告龚某某为支持其主张，向本院提交了下列证据：

1、《阿波罗大酒店承包经营合同》。

用以证明双方签订了承包经营合同，是双方真实的意思表示，合法有效。

被告徐某某、周某某质证后认为，对合同的真实性、合法性、关联性没有异议。该合同同时证明：1、约定了合同期限为3年；2、约定了承包金每年68万元及付款方式，其中第3年度租金需于2009年分两次交清2010年度承包金，即5月5日前交纳30万元，10月1日前交清38万元。3、合同第四条第一款明确约定，甲方必须向乙方提供现有合法有效的经营资格的证照文本，尚未办理的各项证照，甲方应积极配合乙方办理。

2、《阿波大酒店承包经营合同补充协议》。

用以证明被告未能及时通过消防部门的合格验收；应当由被告承担原告的一切经济损失和接受相关部门的处罚、罚款；阿波罗大酒店门口路面硬化，由被告向原告补偿6万元，如再延期，同样按每延期1个月由被告向原告补偿5000元，在下次缴纳承包款时予以扣除。

被告徐某某、周某某质证后认为，这份合同是建立在原合同合法有效且原、被告继续履行合同的前提下达成的补充协议，如果原合同无效的话，该补充协议对于本案来说就不具有关联性。

3、张家界市胜地公证处（2009）张证字第X号公证书及法律告知书。

用以证明原告已经通知被告请求与被告解除合同的事实。

被告徐某某、周某某质证后认为，这份证据是原告单方面的意思表示，与本案没有关联性。

4、张家界市武陵源区物价局的罚款收据及张家界市工商行政管理局武陵源分局的罚款收据。

用以证明原告被武陵源区工商局和物价局以无证经营被罚款x元的事实。

被告徐某某、周某某质证后认为，这两份收据与本案没有关联性

5、徐某某于2009年5月6日出具的收条一份。

用以证明原告已交纳2010年承包金的事实。

被告徐某某、周某某质证后未提出异议。

被告徐某某、周某某辩称，1、原、被告于2007年12月29日签订的《阿波罗大酒店承包合同》，是双方的真实意思表示。原告称被告没有办好酒店的消防手续以及其他手续，致使原告经营的阿波罗大酒店的目的不能实现，合同第四条第一款明确约定“甲方必须向乙方提供现有合法有效的经营资格的证照文本，尚未办理的各项证照，甲方应积极配合乙方办理。”也就是说甲方仅有提供现有合法有效的经营资格的证照文本的义务，至于其他所有的各项证照都由乙方自行办理，甲方只是配合乙方协助办理而已。况且到今天为止没有哪个部门通知酒店关门停业，酒店本身也没有停业而且是正常经营，所以，原告要求解除合同没有依据。原告诉称实际履行了一种无效的房屋租赁合同，原告履行该合同完全是由于被告的欺诈与违约行为而致，致使原告蒙受了巨大损失，既然是房屋租赁而且已经实际占有了两年多时间，就不存在欺诈和违约，当然就不存在有任何损失；2、被告不同意返还原告所交纳的承包金，也不同意赔偿任何损失。

被告徐某某、周某某为支持其主张，向本院提交了下列证据：

1、《房屋租赁合同》。

用以证明被告从邓昌焕手中租赁房屋的事实。

原告龚某某质证后认为，对该份证据的真实性和合法性没有异议，对关联性提出异议，该份证据与本案没有关联性。

2、张家界市武陵源区规划局出具的建设工程规划许可证副本。

用以证明邓昌焕出租给徐某某的房屋是取得建设工程许可证的。

原告龚某某质证后未提出异议。

3、《酒店股份转让协议》。

用以证明张春盛的股份转让给了周某某。

原告龚某某质证后未提出异议。

本院认为，原告所提交的《阿波罗大酒店承包经营合同》、《阿波罗大酒店承包经营合同补充协议》、张家界市胜地公证处（2009）张证字第X号公证书及法律告知书、张家界市工商行政管理局武陵源分局的罚款收据、徐某某于2009年5月6日出具的收条以及被告所提交的《房屋租赁合同》、张家界市武陵源区规划局核发的建设工程规划许可证副本、《酒店股份转让协议》均符合证据的客观性、合法性和关联性，均确认为有效证据。原告所提交的张家界市武陵源区物价局的罚款收据与本案没有关联性，不予认定。

本院根据原、被告双方当事人的陈述及有效证据，认定下列事实：2007年12月29日，龚某某与徐某某、张春盛签订了《阿波罗大酒店承包经营合同》。合同约定：承包标的为“阿波罗大酒店除餐厅、小超市、休闲中心外的客房及其附属配套设施的经营管理。”承包期限为“三年，自2008年元月1日至2010年12月31日止。”承包金额及付款方式为“68万元/年，自合同签订之日由乙方向甲方一次性交纳第一年度承包款68万元；2008年5月5日前交清第二年度承包款68万元；第三年度租金须于2009年分两次交清2010年度承包款，即：5月5日前交纳30万元，10月1日前交清38万元。”双方在合同第四条中还约定：“甲方（指徐某某、张春盛）必须向乙方（指龚某某）提供现有合法有效的经营资格的证照文本。尚未办理的各项证照，甲方应积极配合乙方办理。乙方以甲方的名义文明、合法经营。”“甲方必须及时办理好消防安全验收的相关事宜，并取得相关部门的许可证。”“甲方必须保证宝峰路至阿波罗大酒店门口路面硬化在2008年5月1日前铺好，否则每延迟一个月向乙方赔偿5000元损失。”“乙方在经营期间若申报评星成功，甲方向乙方一次性保底支付5万元申办费用，若有超过5万元部分，双方协商解决。”合同签订后，龚某某按合同约定一次性交纳第一年度“承包款”68万元，徐某某、张春盛将现有的卫生许可证提供给龚某某后，龚某某即开始经营。2008年5月5日前，龚某某按合同约定交纳了第二年度“承包款”68万元。由于阿波罗大酒店未取得消防安全许可证，龚某某一直未能办理营业执照，2008年5月27日，因无证经营被张家界市工商行政管理局武陵源分局罚款8000元（罚款已缴纳）。2009年5月6日，因徐某某、张春盛无法办理消防安全许可证，徐某某与龚某某又签订了《阿波大酒店承包经营合同补充协议》。协议约定：“一、因甲方（指徐某某）未能及时通过消防部门的合格验收，并取得相关生产经营许可证，若因此原因影响到乙方（指龚某某）的正常经营及处罚、罚款等，由甲方承担乙方的一切经济损失和接受相关部门的处罚、罚款等。甲方承诺尽快完善消防设施及取得消防部门的验收合格。”“二、按原合同甲方应在2008年5月1日前保证宝峰路至阿波罗大酒店门口路面硬化（铺设水泥路X路），现由甲方向乙方补偿陆万元，并在短期内要动工铺路，若再延期，同样按每延期一个月由甲方向乙方补偿伍仟元整，在下次缴纳承包款时予以扣除。”补充协议签订当天，龚某某向徐某某交纳了第三年度“承包款”24万元。补充协议签订后，徐某某还是无法办理消防安全许可证。龚某某由于是无证经营，受到各方面因素的影响，经营效益一直不好。2009年9月28日，龚某某向徐某某公证送达了要求解除承包经营合同的法律意见书，徐某某未予答复。2009年11月19日，原告龚某某诉至法院。

阿波罗大酒店位于宝峰路老安置区，是邓昌焕修建的。邓昌焕于2006年7月26日办理湖南省建设工程规划许可证（编号：张武规工副x），建设项目名称为住宅，建设性质为改造，栋数为壹栋，层数为叁层，建筑面积为324平方米。邓昌焕未按照建设工程规划许可证的规定建设。

2009年7月2日，张春盛与周某某签订了《酒店股份转让协议》。张春盛将阿波罗大酒店合作股份转让给了周某某。

本院认为，原、被告签订的《阿波罗大酒店承包经营合同》，虽然名为承包经营合同，但是，阿波罗大酒店根本不存在，《阿波罗大酒店承包经营合同》也没有约定由被告提供经营性文件及从业人员，交付的仅仅是邓昌焕修建的位于宝峰路老安置区的房屋，该合同的标的物是房屋，而不是酒店。依照《阿波罗大酒店承包经营合同》约定，原告享有独立的自主经营权，因此，《阿波罗大酒店承包经营合同》应当认定为房屋租赁合同，而不应当认定为承包合同，双方在合同中约定的承包款应当认定为租金。被告交付的出租房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，房屋租赁合同应当认定无效。双方因该合同取得的财产应当相互返还，给对方造成损失的，并应当赔偿损失。被告徐某某、周某某因该合同收取原告龚某某的租金160万元，应当返还给原告龚某某。原告龚某某应当将房屋返还给被告徐某某、周某某。但原告龚某某占有使用了被告交付的房屋，应当支付房屋占有使用费。考虑到被告徐某某、周某某出租给原告龚某某的房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，是导致合同无效的根本原因，徐某某、周某某没有按照约定及时办理消防安全许可证，以致原告龚某某无法办理酒店合法经营所需的各项证照，并按照合同约定申报星级酒店。在合同履行中，原告龚某某一直是无证经营，虽然没有因无证经营被各职能部门关门、停业，但是，众所周某的市、区两级政府的“控违拆违”行动以及对旅游市场的规范和整顿，对原告龚某某经营的影响确实是客观存在的，以致原告龚某某不能实现预期的合同目的。参考原、被告在《阿波罗大酒店承包经营合同》中约定的租金标准，房屋占有使用费酌情认定为每年60万元，2008年元月1日至2009年12月31日房屋占有使用费为120万元，2010年元月1日以后，房屋占有使用费按实际占有时间计算，每天为1643.84元（x元/365天=1643.84元/天）。扣除2008年元月1日至2009年12月31日房屋占有使用费120万元，被告徐某某、周某某还应当返还原告龚某某租金40万元。因《阿波罗大酒店承包经营合同》为无效合同，对合同双方当事人自始至终都没有约束力，原告龚某某请求解除《阿波罗大酒店承包经营合同》，本院不予支持。关于在履行合同中给对方造成的损失，原告龚某某未提供证据证明补充协议签订后，宝峰路至阿波罗大酒店门口路面硬化还存在延期的事实，根据原、被告双方签订的《阿波大酒店承包经营合同补充协议》，被告徐某某、周某某给原告龚某某造成的损失认定为6.8万元。在合同履行中，张春盛将阿波罗大酒店合作股份转让给了周某某，张春盛的合同权利和义务由周某某承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条之规定，判决如下：

一、被告徐某某、周某某返还给原告龚某某租金40万元。原告龚某某将阿波罗大酒店除餐厅、小超市、休闲中心外的客房及其附属配套设施返还给被告徐某某、周某某，并从2010年元月1日起，按照每天1643.84元的标准支付房屋占有使用费直至返还之日；

二、被告徐某某、周某某赔偿原告龚某某损失6.8万元；

以上第一、二项义务，限本判决生效后10日内履行。

三、原告龚某某其他诉讼请求不予支持。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费9980元，减半收取4990元，原告龚某某负担2000元，被告徐某某、周某某负担2990元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或湖南省张家界市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。

审判员向左斌

二O一O年元月二十四日

书记员伍洲红