原告某公司（以下简称某公司，反诉被告，以下均以本诉原告称谓），住所地上海市金山区X镇。
法定代表人王某某，董事长。
委托代理人朱某某，该公司职员。
被告章某（反诉原告，以下均以本诉被告称谓），男，汉族，X年X月X日生，住（略）。
被告林某（反诉原告，以下均以本诉被告称谓），女，汉族，X年X月X日生，住（略）。
委托代理人章某，本案第一被告，系被告林某之丈夫。
被告章某（反诉原告，以下均以本诉被告称谓），女，汉族，X年X月X日生，住（略）。
委托代理人章某，本案第一被告，系被告章某之父亲。
原告某公司诉被告章某、林某、章某商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年3月11日受理后，依法适用简易程序。于2010年4月7日进行了公开开庭审理，原告委托代理人朱某某和被告章某到庭参加诉讼。庭审中，被告章某、林某、章某就本案提起反诉，本院于2010年4月21日对反诉部分公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱某某和被告章某均到庭参加诉讼。后因案情需要转入普通程序审理，于2010年6月28日第三次公开开庭进行了审理，原告委托代理人朱某某和被告章某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某公司诉称，2006年4月1日，被告向原告购买金山区X镇X路X弄《上海服装机械城一期》X号X层X室和X号X层X室房屋，并签订了《上海市商品房预售合同》。该合同约定被告若未按合同约定的时间付款，应当向原告支付按逾期付款额的日万分之三计算的违约金。合同订立后，被告仅支付了部分款项，现房屋早已具备交房条件，故诉至法院要求被告支付剩余房款x.47元，并支付自2009年5月4日起至实际付款日止按未付房款为基数的日万分之三计算的违约金。
被告章某、林某、章某辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。其一、三被告在订立合同后按约定支付了50％的房款，而被告却违反约定没有按时交房。其二、原告具备交房的时间是2009年4月8日，通知定于2009年5月办理交房手续，原告要求被告于2009年5月3日交清房款是对履行期限进行实质性的变更，应得到被告方的认可。其三、原告违约在先，应按合同约定支付被告按已付房款日万分之五计算的违约金，由于双方互负债务，没有先后顺序，应同时履行。故被告方根据法律规定有权在原告履行之前拒绝其要求被告履行之要求，同时由于双方互负债务应相互抵销。
被告章某、林某、章某反诉称，其于2005年10月26日支付原告27万元的购房款，双方约定于2006年6月30日交房，对于违约交房约定了违约责任，但对交房日前未约定赔偿，故应按法律规定支付银行同期存款利息，这也是对违约交房责任的一并追究。对于违约交房，原告应从违约日起按已付房款的日万分之五支付违约金，对于原告迟延支付违约金的，在支付违约金的同时，还应履行债务。被告还有权请求原告赔付逾期支付违约金的罚息责任。原告违约交房和欺骗开业给被告造成了巨大经济损失和精神伤害，故要求原告对装修损失和最低经济利益及为减少损失支出的合理费用进行赔偿。综上，要求法院判令原告：一、支付付款利息3797.46元；二、支付自2006年7月1日至2009年5月30日止的交房违约金x元。三、逾期支付违约金的利息及罚息计x元；四、支付违约造成的实际经济损失11万元。
原告就反诉部分辩称，被告的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，故要求全部驳回。
原告为证明本诉主张，在庭审中提供如下证据材料：
一、商品房预售合同两份，证明原、被告间的买卖合同关系及权利、义务的约定。被告对此证据无异议。
二、收据一份，证明被告已支付房款27万元。被告对此证据无异议。
三、交房通知书、房屋余款计算单、致业主书、办理需知、委托书各一份，证明原告通知被告于2009年5月1日至2009年5月3日前来办理交房手续。被告对此证据的真实性无异议，但表示收到此信函已是2009年5月1日之后。
四、交房通知书催告函一份，证明原告再次要求被告在2009年5月15日前办理交房手续。被告对此证据的真实性无异议，但表示信函是5月15日之后才收到。
五、上海邮政微机单册一份，证明原告于2009年4月14日向被告发出交房通知书。被告对此证据表示无异议。
六、国内挂号信函收据及上海邮政微机单册一份，证明原告于2009年5月13日向被告发出交房通知书催告函。被告对此证据表示无异议。
七、公司函一份，证明原告要求被告在规定时间内办理房屋交付手续且完整履行相应付款义务。被告对此证据无异议。
八、房屋分套建筑面积计算成果表一份，证明被告所购房屋的实测面积。被告对此证据表示双方未办理过交房手续，被告也未对讼争房屋面积进行过测量，且房屋已由被告进行过装修并另行加锁，房地部门无法对面积进行测量，故对原告提供的房地部门的测量结论不能确认。
被告为证明其主张，就本诉部分提供如下证据材料：
一、致业主书一份，证明原告违约及不愿支付违约金的事实。原告对此证据的真实性无异议，但表示从证据记载内容来看，表明原告愿意承担违约责任。
二、预售合同一页及交房通知书一份，证明合同中约定的交房日期与原告实际通知的交房日期相距甚远，而被告未支付余款是因原告违约在先。原告对此证据的真实性无异议，但认为被告的违约计算截止日期有误。而原告主张的逾期付款违约金应从原告具备交房条件并通知被告交房时起算。
三、预售合同一份三页，证明双方合同中约定的违约金计算标准，也是原告因违约应当承担的法定债务。原告对此证据的真实性无异议，但表示合同约定的违约金过高，同意按之前法院类似案件的判例标准予以调整。而对被告认为违约金是法定债务的说法不予认同。
四、特快专递邮件详情单一份，证明被告于2008年6月30日发函原告追讨违约金，但原告未回复。原告对此证据表示无法确认信函送达原告公司，收件人也非公司职员，原告也从未收到过这封信函。
五、2009年9月8日的违约交房赔偿计算单、余款计算单各一份，证明被告曾向原告主张过赔偿事宜，证明签收人是原告单位职员刘国兴。原告对此证据表示刘国兴曾是原告单位职工，现已离职，故无法确认签名的真实性。
六、特快专递邮件详情单一份，证明被告向原告公司总经理投寄过相关材料。原告对此证据表示无法确认其已收到信函，收件人非公司职员，也从未收到过此信函。
七、特快专递邮件详情单一份，证明被告曾向原告公司投寄过相关材料。原告对此证据的质证意见同证据六。
八、收据二份，证明被告已付房款的金额。原告对此证据无异议。
九、2009年11月9日及2010年2月20日邮件查询单二份，证明被告寄出的邮件原告已签收。原告对此证据的真实性无异议，但表示公司确无签收人阮峰峰和孙凤燕两位职工。
十、查单及快递邮件详情单各一份，证明由阮峰峰代收了被告寄往原告的信函。原告对此证据的质证意见表示同证据九。
十一、2009年5月24日的网上下载资料一份，证明本案讼争房屋的目前价格为39万元。原告对此证据表示系从网上下载得来，无法确认证据的真实性，且与本案缺乏关联性。
被告为证明其反诉主张，在庭审中提供如下证据材料：
一、致业主书一份，证明原告违约的事实。原告对此证据的真实性无异议，但表示愿意在法律规定的范围内承担违约责任。
二、预售合同二份、交房通知书一份，证明合同约定的权利义务，原告目前违约达35个月之久。原告对此证据的真实性无异议，但对证明的内容表示有异议，认为违约截止时间为通知约定的交房日期，同时也证明了被告逾期交付房款的事实。
三、特快专递邮件详情单、收据和2008年6月30日的信函原件各一份，证明被告于2008年6月30日向原告催讨违约金和赔偿金的事实。原告对此证据表示其从未收到过信函，而收件人金文军也不认识。
四、违约交房欺骗开业赔偿计算单和2009年4月9日的结算单一份，证明原、被告协商赔偿金的经过，材料接收人刘国兴是原告公司职员。原告对此证据表示不清楚被告计算单所列内容，也没有开业之说，且被告已对讼争房屋进行了装修，故提出水管破裂等质量问题无法确认。刘国兴的签名也无法确认真实性，公司未授权刘国兴签字，计算单上无公司盖章。
五、装修合同一份、报价单二份和被告支付装修费用单据十二份，证明被告因为原告开业而对讼争房屋进行了装修，装修费用总计7万元。原告对此证据的真实性表示有异议，认为合同约定的是包工包料，之后的费用不知为何产生。且合同是被告和案外人签订的，与原告无关。
六、特快专递邮件详情单、特快专递邮件收据和应急预案（再次明示商品房拒收函）各一份，证明被告于2009年10月31日第二次明确向原告表示拒绝接收房屋和支付房款，并要求原告支付赔偿款的事实。原告对此证据表示没有收到上述信函，公司也没有收寄人吴斌这位员工。
七、特快专递邮件详情单、特快专递邮件收据、违约金赔偿函件和回函各一份，证明被告屡次要求赔偿的过程。原告的质证意见同证据六。
八、收据联和收款收据各一份，证明被告已支付房款的金额。原告对此证据无异议。
九、原告的工商登记资料，证明原告的注册资金情况。原告对此证据无异议。
十、鹰潭市铁龙商业经贸有限责任公司的企业法人营业执照一份，证明被告购买讼争房屋是因经营所需。原告对此证据的真实性无异议，但表示该公司的营业执照已超过了有效期，且与本案也无关联性。
十一、被告林某的银行存款记录单一份，证明被告林某的工资收入情况，属弱势群体。原告对此证据的真实性无异议，但表示无法证明被告所要证明的事实。
十二、经销合同一份，证明由于原告没有及时交房，造成被告只能在旁边的服装城另外租赁房屋经销，实际损失包括租赁费和搬迁费计1万元。
十三、参观证、交易会来宾答谢酒会入场券和宣传报刊各一份，证明原告在2006年开业的事实。原告对此证据的真实性无异议，但表示交易会与开业是两回事，对于报刊的情况并不清楚。
十四、视听资料一份，证明原告为开业所作的宣传。原告对视听资料的真实性无异议，但对证明的内容表示从视听资料来看未涉及开业的相关内容。
十五、2009年、2010年查询单、快递单和网络查询单若干份，证明2009年和2010年被告发出的信函原告均已签收，只有2008年的信函由于邮寄时间过长，无法查询。被告对此证据表示如确属真实，也只能证明被告寄出了信函，不能证明原告收到了信函。
原告就反诉部分未提供相关证据材料。
对于原告在本诉中提供的证据一至证据七，因被告方对证据的真实性均无异议，且与本案存在着关联性，故本院予以采信。但对原告提供的证据六和证据七，因这两份证据仅证明原告寄出信函的时间，无法证明被告收到信函的时间，故本院以被告在庭审中自认的内容确定被告收到信函的时间。对于原告提供的证据八，因该证据是由上海市地质调查研究院出具的房屋土地权属调查报告书，也是原、被告办理产权证面积确定的依据，故本院予以采信，并以此作为计算房屋价格的依据。对于被告在本诉中提供的证据一、证据二、证据三和证据八，因原告对证据的真实性均无异议，且与本案存在关联性，故本院予以采信。对于被告在本诉中提供的证据四、证据六、证据七、证据九和证据十，因上述证据均为邮件寄出及签收的相关证据材料，本院经审查后认为被告提供的发送邮件原件均可证明其向原告发出了相应的信函，但从被告提供的签收证据来看，均为复印件或网上查询单，本院无从查实真实性，故无法采信被告主张原告收到信函的事实。对于被告在本诉中提供的证据五，系被告向原告原职工刘国兴提交的违约交房欺骗开业赔偿计算单，虽原告提出刘国兴现已离职，无法核实真实性，但未对刘国兴的笔迹申请鉴定，故本院采信这一证据。对于被告在本诉中提供的证据十一，由于该证据系被告自行从网络下载的资料，无任何部门盖章某认，本院也无从核实真实性，故不予采信。对于被告在反诉中提供的证据一、证据二、证据四、证据八，由于上述证据在前述意见中已予以采信，故在此不再赘述。对于被告在反诉中提供的证据三、证据六、证据七、证据十五，本院也在前述意见中阐明了观点，故在此也不再赘述。对于被告在反诉中提供的证据五，由于该证据属被告主张装璜讼争店铺所支出的费用，目前从原、被告诉请来看，均愿履行商品房预售合同，装璜的价值仍归被告所有，故与被告主张的迟延交房造成的损失并无直接关联。对于被告在反诉中提供的证据九，原告对此证据的真实性无异议，且与本案存在关联性，故本院予以采信。对于被告在反诉中提供的证据十、十一，原告对此证据的真实性均无异议，但与本案缺乏关联性，故本院不予采信。对于被告在反诉中提供的证据十二，虽与原告延期交房存在着一定的关联性，但租赁及搬迁造成的损失远小于合同约定的违约金金额，且合同也未同时约定原告违约需承担违约和赔偿经济损失的双重责任，故本院按就高原则确定原告承担违约责任。对于被告在反诉中提供的证据十三、十四，原告对此证据的真实性无异议，但本院经审查后认为从报刊、参观证及视听资料记载的内容来看，显示为2006上海国际服装机械和服装面辅料交易会，而非被告所述的原告开业的事实，故本院无法据此采信被告所主张的事实。
根据上述采信的证据及当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：
2006年4月1日，原、被告订立两份《上海市商品房预售合同》，合同约定被告章某、林某、章某向原告某公司购买金山区X镇X路X弄《上海服装机械城一期》X号X层X室和X号X层X室两套店铺，其中X号X层X室店铺暂测建筑面积为43.40平方米。每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币3943.62元，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币x.10元。原告于2006年4月1日支付房款x.60元，余款x.50元于2006年6月30日前付清。X号X层X室店铺暂测建筑面积为93.53平方米。每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币3943.62元，房屋总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币x.80元。原告于2006年4月1日支付房款x.40元，余款x.40元于2006年6月30日前付清。上述两份合同均约定，除不可抗力外，原告于2006年6月30日前将房屋交付被告。原告如未在约定的期限内将该房屋交付被告，应当向被告支付违约金，违约金按被告已支付房价款日万分之二计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，被告选择原告支付赔偿金按已支付的房价款日万分之五计算。合同同时约定，房屋交付时应取得《住宅交付使用许可证》；原告对该房屋设定的抵押已注销，原告按规定缴纳了物业维修基金。原告承诺于2006年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），被告有权单方解除本合同。在原告办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产证（大产证）后30日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》。原、被告在签署《房屋交接书》之日起60天内，由方依法向金山区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。
2005年10月26日，三被告向原告支付讼争店铺房款27万元。2006年4月1日，三被告向原告支付代收登记费100元。
2008年，讼争房屋经上海市地质调查研究院调查，确定金山区X镇X路X弄《上海服装机械城一期》X号X层X室店铺的建筑面积为42.91平方米，X号X层X室店铺的建筑面积为93.46平方米。
2008年6月30日，三被告向原告法定代表人王某某发出一份追讨某公司违约金的信函。
2009年4月14日，原告向三被告发出交房通知书、房屋余款计算单、致业主书、办理须知、委托书等，要求三被告于2009年5月1日至2009年5月3日间到原告处办理交房手续。三被告自认在原告通知书约定的办理交付日后收到上述信函。
2009年5月13日，原告向三被告发出《交房通知书》催告函，再次要求三被告于2009年5月15日至原告处办理房屋交付的各项手续。三被告自认在原告通知书约定的办理交付日后收到上述信函。
2009年9月8日，三被告向原告工作人员刘国兴提交一份违约交房欺骗开业计算单，要求原告对违约交房进行赔偿并提出赔偿要求。
2009年11月8日，三被告向原告法定代表人王某某邮寄一份《应急预案》暨再次明示商品房拒收函和要求预售方必须履行违约责任赔偿后同意继续履行原合同的事实和理由的信函。
2010年2月10日，三被告向原告法定代表人王某某发出一份郑重告知《违约金的赔偿》是企业诚信道德良心的准则的信函。
2010年2月6日，原告向三被告发出公司函和房屋余款计算单一份，要求三被告于2010年2月20日至2010年2月26日至原告处办理房屋交付手续且完整履行相应付款的义务。
本院认为，原、被告订立的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，符合自愿诚信原则，也未违反法律规定，故应认定有效，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告在合同中分别约定了于2006年6月30日履行交房及支付房屋余款的义务，但未约定前后履行顺序，对此本院认为办理交房手续及支付房屋余款应同时履行，本案中因原告于约定交房日未具备交房条件，故被告也未履行相应的付款义务。现原告已具备交房条件，也多次发出通知要求三被告办理交房手续并支付剩余房款，对此被告应当在收到办理交房通知手续的合理期限内履行支付房屋尾款的义务。本案中原告虽曾于2009年4月14日发通知要求被告于2009年5月1日至3日前往办理交房手续，但未提供证据证明该通知送达三被告的时间，三被告自认在约定日后才收到上述通知，本院还注意到双方在合同中约定原告应在交付之日前7天书面通知被告办理交付该房屋的手续，据此本院酌定被告在收到第一份交房通知书后应于2009年5月15日前到原告处办理交房手续并支付房屋余款。对于三被告在反诉中提出的已付房款的存款利息损失和逾期支付违约金的利息及罚息损失，因缺乏法律依据，本院不予支持。对于被告主张的装修款损失及减少损失支出的合理费用，本院在证据认定中阐述了观点，在此不再赘述。对于被告提出的履行合同后获得最低经济利益赔偿的请求，因缺乏事实依据，且从被告提供的证据来看，其也租赁了邻处的店铺进行经营，故本院难以支持。对于被告主张的逾期交房违约金，原告方认为合同虽对违约金有过明确约定，但违约金约定的标准大大高于实际造成的经济损失，故应当予以调低。本院认为当事人如果以约定的违约金过分高于因违约造成的损失为由请求减少，法院应以约定的违约金是否超过造成损失的130％为标准，适当予以调整。本案中被告未能提供足够证据佐证因原告逾期交房造成的经济损失金额，考虑到目前相关法律规定的合同未约定违约金的逾期交房损失可按逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据此前类似案件的处理情况，本院调整本案逾期交房的违约金为已付房款参照中国人民银行规定的同期贷款利息损失的130％为标准计算。考虑到合同中约定的被告逾期支付房款的违约金标准高于经调整后原告支付被告的逾期交房违约金的标准，本院亦根据被告的申请对被告逾期支付房款的违约金调整为需付房款为基数的中国人民银行规定的同期贷款利息损失的130％为标准计算。对于原告提出的逾期交房的违约金起止日期从2006年7月1日起至2006年9月4日即被告取得讼争房屋钥匙进行装璜时止。本院经审查后认为三被告虽对讼争的房屋进行过装璜，但此时房屋尚未具备交房条件，双方也未办理过相关的交房手续，而讼争的进行过装修的房屋因不具备的交付条件也实际无法正常使用，且原告又于2009年4月向三被告发出交房通知书，据此本院认为违约金截止日期应为前述的法院确认的交房日期前日。对于原告主张的违约金，起算日期同理应从确认的交房日期次日起算。对于三被告提出的房款总价应以39.5万元计算的请求，因缺乏事实依据和法律依据，本院无法予以采信。
综上，为维护市场经济秩序，保障当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告章某、林某、章某于本判决生效之日起十日内支付原告某公司购买的金山区X镇X路X弄《上海服装机械城一期》X号X层X室和X号X层X室两套店铺余款x.46元。
二、被告章某、林某、章某于本判决生效之日起十日内支付原告某公司自2009年5月16日起至实际付款日止按x.46元为基数的同期中国人民银行计收贷款利息的130％计算的逾期付款违约金。
三、原告某公司于本判决生效之日起十日内支付被告章某、林某、章某自2006年7月1日起至2009年5月14日止按已付房款27万元为基数的同期中国人民银行计收贷款利息的130％计算的逾期交房违约金x.93元。
四、三被告的其它诉讼请求本院不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费5718元（原告预交），反诉案件受理费7024元（被告预交），两项合计x元，由原告承担2600元，三被告承担x元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员谢荣华
