原告蒋某

被告上海某空调电器有限公司

第三人上海某（集团）公司房地产开发经营公司

原告蒋某与被告上海某空调电器有限公司、第三人上海某（集团）公司房地产开发经营公司（下称轮胎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋某的委托代理人顾建竹，被告上海某空调电器有限公司的委托代理人高鸣生，第三人轮胎公司的委托代理人叶小弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蒋某诉称，原告为系争上海市X路X、X号房屋产权人。原告曾将系争房屋交给第三人用于出租，期间，第三人将房屋出租给被告。2009年9月1日，第三人将房屋还给原告，并于之前发函通知被告，租赁合同出租方的权利义务改由原告享有。现被告逾期支付租金，且擅自将房屋转租他人，构成违约，故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告间的租赁关系，被告归还系争房屋；2、被告支付2009年第四季度租金人民币x元（以下币种均为人民币）、违约金x元、2009年10月、11月水费共计1449.80元、2009年1月－12月物业管理费1062元，总计x.80元，本案受理费由被告承担。

被告上海某空调电器有限公司辩称，系争房屋系第三人出租给被告使用，第三人未经被告同意，将租赁合同的权利义务转让原告，该行为对被告不具有约束力，故被告在2009年10月1日欲将租金支付第三人，但第三人不收，要求被告将租金支付原告。因原、被告间没有租赁关系，故被告未支付租金。同时，原告持系争房屋产权证，要求租赁户不要缴纳租赁费用，致使被告无法收到租赁户的租赁费用，亦无法按期缴纳租金。租赁期间，被告征得第三人同意后，对系争房屋进行装修，花费约15.7万元，现原告欲解除被告与第三人的租赁合同，原告必须承担装修费用。同时，第三人未经被告同意将租房保证金x元交给原告。综上，不同意原告的诉讼请求。

第三人轮胎公司述称，因原告拖欠第三人工程款，故将系争房屋抵押给第三人，由第三人出租。2008年2月5日，第三人与被告签订《租赁合同》，将系争房屋出租被告。2009年7月，原告将欠款归还第三人，故第三人将房屋交还原告。随即，第三人书面、电话通知被告，自2009年10月1日起，被告应将房租支付原告，被告表示知道。现被告擅自转租系争房屋且拖延支付租金，故同意原告的诉讼请求。

经审理查明，原告为系争上海市X路X、X号房屋产权人。因原告与第三人间存在债权债务关系，故原告将系争房屋交由第三人出租，以收取的租金用于抵债。2008年2月5日，第三人作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方承诺租赁该房作为办公经营用房，并保证在租赁期间持证经营。双方还约定，甲方于2008年2月5日前向乙方交付房屋，租赁期限自2008年2月5日起至2013年2月4日止；年租金为x元，前二年不变，第三年起每年在上一年的基础上递增5％，租金支付方式为先付后用，每三个月支付一次租金，乙方应予每一租期结束前10日前向甲方支付下一期租金，逾期支付，逾期一日，乙方需按日租金的10％支付违约金；甲方给乙方的装修免租期至4月15日，起租期为2008年4月；乙方向甲方支付保证金x元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分归还乙方；租赁期间，使用房屋所发生的物业管理、水、电、煤等费用均由乙方承担；租赁期内，乙方未经甲方同意不得将房屋部分或整体转租给他人；甲、乙双方同意，乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的、乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金。租赁关系形成后，第三人将系争房屋交付被告，被告向第三人支付租金。2009年7月，原告将欠款归还第三人，第三人将系争房屋出租权转让给原告。自2009年10月1日起，被告未再支付租金。原告催讨，被告以《租赁合同》系其与第三人签订为由予以拒绝。同时，被告以已征得第三人同意为由将系争房屋转租他人。2010年1月6日，原告向法院提起诉讼，请求判决如其诉请。

审理中，原告提供如下证据：1、第三人于2009年9月1日向被告发出书面函件，证明第三人已书面通知被告《租赁合同》出租方的权利义务改由蒋某享有，自2009年10月1日起的租金支付原告。该函件主要内容为：我司将蒋某的产证复印件交贵司，蒋某已将欠款归还我公司，且已收回房屋权证（包括你公司租房押金），并同意我司与贵司租赁合同由蒋某继续履行，我司收取贵司租金截止2009年9月30日。自2009年10月1日起，你公司应将房租交付蒋某履约，凡事均与本公司无涉。经质证，被告表示，上述函件被告未收到。第三人对上述证据无异议，表示还打电话告知被告收到函件后如有异议可以向第三人提出，被告答复知晓，但之后未与第三人联系；2、被告与案外人签订的租赁合同及照片，证明被告擅自将房屋转租他人。经质证，被告表示，转租是事实，一楼转租给一户用于经营，二楼隔了八间，用于员工居住和办公使用。一楼转租系经第三人同意，第三人亦告知了原告，为此提供第三人于2010年2月8日出具的《证明》予以证明。第三人对原告提供的证据无异议，对被告提供的《证明》表示不清楚；3、物业管理费发票和物业公司出具的水费凭证，证明被告欠付2009年10月、11月水费共计1449.80元、2009年1月－12月物业费1062元。经质证，被告表示确未支付过物业管理费和水费，但对上述凭证真实性有异议；4、律师函，证明原告委托律师函告被告因逾期支付租金并将房屋转租他人构成违约，故双方租赁关系解除，要求被告归还系争房屋并付清欠租等一切费用。经质证，被告表示未收到该律师函，即便被告收到该函件，原告解除租赁关系的行为属单方面行为。

审理中，原告放弃要求被告支付违约金x元的诉讼请求。

本院认为，法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，《租赁合同》系被告与第三人签订，因此，第三人在与原告了结债权债务关系后，将《租赁合同》权利转让给原告，应当通知被告，否则对被告不发生效力。第三人称其除电话通知外，还于2009年9月1日向被告发出书面函件，告知被告《租赁合同》出租方的权利义务改由系争房屋产权人蒋某享有，自2009年10月1日起租金支付原告。被告对此否认。虽然原告及第三人未能提供证据证明被告已收到该函件，但即便被告未收到函件，因被告辩称其在2009年10月1日欲将租金支付第三人时，第三人要求被告将租金支付原告，据此，被告也应于此时知道《租赁合同》出租方的权利已由第三人转让给原告，《租赁合同》权利转让发生效力，且该权利转让对被告履行《租赁合同》并无影响，故被告应将2009年第四季度的租金支付原告。然被告在此情况下，至今仍未向原告支付租金，故原告作为系争房屋所有权人，有权对被告提起诉讼。合同约定，承租方逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除合同。被告自2009年10月起至今未支付租金的行为构成违约，故原告要求解除原、被告间租赁关系的诉请，因《租赁合同》自2009年10月起权利人为原告，应理解为诉请解除《租赁合同》的意思表示。原告该项诉请，符合合同约定，本院予以支持。被告于2010年1月11日收到原告要求解除租赁关系的起诉状副本，根据法律规定，本院认定《租赁合同》于此时解除。被告以原、被告间没有租赁关系为由至今未履行支付租金的行为，表明其怠于履行合同义务，对被告的辩称意见，本院不予采纳。至于原告诉称被告擅自转租的意见，因被告提供的第三人于2010年2月8日出具的《证明》，证明第三人同意其转租一楼并已将该情况告知原告，故本院对原告该诉称不予采信。合同解除后，被告理应迁出系争房屋，对原告要求被告迁出系争房屋的诉请，依法应予支持。原告要求被告支付2009年第四季度租金x元的诉请，本院亦予支持。原告要求被告支付水费、物业管理费，为此提供物业公司出具的水费凭证和物业管理费发票。被告确认未支付过物业管理费和水费，虽对上述费用金额持有异议，但未提供证据证明，故被告应当按原告诉请的金额支付水费、物业管理费。对原告的该项诉请，本院予以支持。庭审中，原告放弃要求被告支付违约金x元的诉讼请求，未有不妥，本院予以准许。租赁期间，被告支付的保证金x元现由原告收取，租赁关系解除后，双方间无权利和义务关系，故原告应当将该款返还被告，对此，被告虽未有诉请，为减少讼累,本院一并予以判明。对被告提出要求原告承担其装修费用15.7万元的意见，本院认为，本案系因被告违约导致《租赁合同》的解除，且原告不同意利用及赔偿装潢残值，故本院对被告该辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条的规定，判决如下：

一、第三人上海某（集团）公司房地产开发经营公司（自2009年10月起权利人为原告蒋某）与被告上海某空调电器有限公司于2008年2月5日就上海市X路X、X号房屋签订的《租赁合同》于2010年1月11日解除；

二、被告上海某空调电器有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市X路X、X号房屋；

三、被告上海某空调电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋某2009年第四季度租金人民币x元；

四、被告上海某空调电器有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋某2009年10月、11月水费共计人民币1449.80元、2009年1月－12月物业管理费人民币1062元；

五、原告蒋某应于本判决生效之日起十日内退还被告上海某空调电器有限公司保证金人民币x元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币1224元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长周鸣

审判员陶虹

代理审判员杨长林

书记员朱颖