上诉人（原审被告）孟某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），军官证号码：成字第10-x。
诉讼代理人田旺明，众力律师事务所律师，特别授权。
上诉人（原审被告）罗某某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略），身份证号码：x。
诉讼代理人孟某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略），军官证号码：成字第10-x，特别授权。
诉讼代理人田旺明，众力律师事务所律师，特别授权。
被上诉人（原审原告）嵩明华庭房地产开发有限公司。住所地：嵩明县X路上段。
法定代表人廖某某，董事长。
诉讼代理人武侠、徐博，云南华纬律师事务所律师，特别授权。
上诉人孟某某、罗某某因与被上诉人嵩明华庭房地产开发有限公司（以下简称“华庭地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2007）嵩民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2008年6月30日受理后依法组成合议庭，于2008年7月17日公开进行了询问。上诉人孟某某及其诉讼代理人田旺明，上诉人罗某某的诉讼代理人田旺明以及被上诉人华庭地产公司的诉讼代理人徐博到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：孟某某、罗某某系夫妻关系，2005年10月22日华庭地产公司与孟某某、罗某某签订了华庭（2005）第X号《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充合同，合同约定：华庭地产公司把属于自己开发的“嵩明兰茂小区”商品房X幢X号商品房三层共137.44平方米以每平方米2459.95元出售给孟某某、罗某某，孟某某、罗某某应支付房款总计x元。合同第六条第三项还约定：孟某某、罗某某应于2005年10月22日前向华庭地产公司提供办理银行按揭的相关手续，孟某某、罗某某如不按时将办理银行按揭的相关手续交给原告，超过30天，华庭地产公司有权解除合同，并由孟某某、罗某某向华庭地产公司支付购房总价的10％的违约金。合同的八条第三项约定：逾期付款超过60日，华庭地产公司有权解除合同，并由孟某某、罗某某按总房价10％承担违约责任。合同签订后，孟某某、罗某某向华庭地产公司支付了购房首付款x元，同时支付了房屋工程整改费用4200元，并支付了房屋代收契税5071.44元。后由于两次办理银行按揭贷款的相关手续未成功，致使孟某某、罗某某至今未付下欠房款。2006年工程完工后，华庭地产公司于2007年1月27日在《都市时报》上刊登了交房公告，通知业主交房时间为：2007年2月1日至15日。华庭地产公司在本案中开支律师代理费x元。
原审法院认为：华庭地产公司、孟某某、罗某某双方订立的《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充合同系双方的真实意思表示，合同真实有效，当事人双方应严格按合同全面履行。孟某某、罗某某在支付了房屋首付款后，由于两次办理银行按揭贷款的相关手续未成功，致使下欠房款至今未付，并且现孟某某、罗某某也未表示要分期支付下欠房款，孟某某、罗某某的行为已成就了合同约定的解除条件，现华庭地产公司要求解除合同的请求，于法有据，本院予以支持。孟某某、罗某某所支付给华庭地产公司的购房款x元和已交的相关房屋工程整改费4200元以及已交的房屋代收契税5071.44元，应由华庭地产公司返还给孟某某、罗某某。另华庭地产公司要求孟某某、罗某某支付违约金x.60元的诉讼请求，鉴于本案孟某某、罗某某不是故意拖欠房款不付，而是因银行按揭贷款的相关手续未办理成功付不了房款，故华庭地产公司的请求本院不予支持。华庭地产公司主张的律师代理费，因双方在合同中未作约定，并且孟某某、罗某某也不愿支付，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国诉讼法》第四十一条一款和《中华人民共和国城市房屋地产管理法》第二十四条、第二十六条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条、第十四条以及《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第三、四项、第一百一十四条之规定，判决：“一、终止原告嵩明华庭房地产开发有限公司与被告孟某某、罗某某于2005年10月22日所签订的华庭（2005）第X号《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充合同。二、由原告嵩明华庭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将被告孟某某、罗某某所交的购房款x元、房屋工程整改费4200元以及已交的房屋代收契税5071.44元，合计x.44元返还给被告孟某某、罗某某。三、驳回原告嵩明华庭房地产开发有限公司的其他诉讼请求。”案件诉讼费6132元，由原告嵩明华庭房地产开发有限公司承担3000元，由被告孟某某、罗某某承担3132元。
宣判后，孟某某、罗某某不服一审判决，向本院提起上诉。
孟某某、罗某某上诉称：一、双方所签《商品房购销合同》第六条约定的是由上诉人向华庭地产公司支付首付款，提供办理按揭的相关手续，上诉人已全面履行自己的义务，不存在解除合同的任何事实，与银行联系办理按揭未成功的主要责任应由华庭地产公司承担。二、双方约定的付款方式是按揭，上诉人从未表示过放弃购房或不配合办理按揭，也无任何违约事实。被上诉人在未对上诉人催告的情况下直接向法院提起诉讼要求解除合同没有事实和法律依据。综上，请求二审法院：一、撤销嵩明县人民法院（2007）嵩民初字第X号民事判决书；二、判决继续履行双方所签订的华庭（2005）第X号《商品房购销合同》及补充合同；三、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人华庭地产公司答辩称：一审判决认定事实正确，上诉人上诉理由不成立，根据双方的合同约定，被上诉人有权在追究上诉人违约责任后行使合同解除权。上诉人不能获得贷款的原因在于其自身，与被上诉人无关，上诉人解除双方所签《商品房购销合同》具有充分的法律依据。上诉人不仅恶意拖延支付购房款，反而认为被上诉人在行使解除权之前没有催告上诉人，是对法律规定的曲解和对双方合同约定的漠视。从程序上，本案一审中我方提的是解约之诉，被上诉人并未提出任何继续履行合同的反诉请求，上诉人所提出的第二项上诉请求违反了法律的规定。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
上诉人孟某某、罗某某针对其上诉请求，向本院提交2007年12月13日中国建设银行股份有限公司嵩明支行出具的《对2007年12月5日所出情况说明的补充说明》以及《购房须知》，欲证明第一次按揭失败的原因是首付款比例达不到建行的最低要求，办理银行按揭成败的关键在于华庭地产公司。
被上诉人华庭地产公司质证后认为，该两份证据均不属新证据的范畴，对《对2007年12月5日所出情况说明的补充说明》真实性无异议，但内容上存在欺诈，对《购房须知》因是复印件，对真实性无法确认。
本院认为，该两份证据能够反映“兰茂商业广场”商住楼购房流程及孟某某、罗某某第一次银行按揭未办理成功，故对该两份证据真实性予以确认。
经审理，二审确认的事实与一审确认事实一致，本院予以确认。
本院认为：双方所签华庭（2005）第X号《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该两合同依法成立并生效。合同生效后，双方当事人应严格按照合同条款约定履行各自的义务。根据华庭（2005）第X号《商品房购销合同》第六条第三款的约定，孟某某、罗某某应于2005年10月22日前向华庭地产公司支付首付款人民币x元，并提供办理银行按揭相关手续，由华庭地产公司协助其办理余款27万元的银行贷款，若不按时将办理银行按揭的相关手续交付华庭地产公司，按每天100元向华庭地产公司支付违约金，逾期30天，华庭地产公司有权解除合同，并收取购房总价款10%的违约金。第八条第一款第三项约定，逾期付款超过60日，华庭地产公司有权解除合同，并由上诉人按总房价10%承担违约责任。根据查明的事实，孟某某、罗某某于2005年11月11日向华庭地产公司支付了首付款x元，并于同日向华庭地产公司提交了办理银行按揭的相关手续，到云南省嵩明县公证处办理了公证，华庭地产公司认可双方协商对支付首付款期限及提交办理银行按揭手续时间进行了变更。根据双方合同约定，第一次办理银行按揭未成功后，华庭地产公司既未按合同第六条第三款约定在逾期30日后行使合同解除权，也未按合同第八条第一款第三项约定在逾期60日后行使合同解除权，而是于2006年5月通过特快专递通知孟某某、罗某某再次办理银行按揭手续的相关事宜，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”，故华庭地产公司通过实际履行放弃了合同约定的解除权，该约定解除权消灭。另一方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，华庭地产公司应在对孟某某、罗某某进行催告的合理期限届满后，孟某某、罗某某仍未履行的情形下才能行使法定解除权，但华庭地产公司并未提交相关证据证明对孟某某、罗某某进行了催告，因此，华庭地产公司不具备行使合同法定解除权的条件，合同应当继续履行。故一审判决认定有误，本院予以改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项、第一百零七条第一款；《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款之规定，判决如下：
一、撤销云南省嵩明县人民法院（2007）嵩民初字第X号民事判决。
二、驳回原审原告嵩明华庭房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件诉讼费6132元，二审案件受理费6132元，合计x元，由上诉人嵩明华庭房地产开发有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长杨宁
代理审判员黄超
代理审判员杨茜
二○○八年八月一日
书记员申开勇
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