原告上海某物业管理有限公司。

法定代表人王某，董事长。

委托代理人成某、赵某，该公司职员。

被告秦某，男。

委托代理人宋某（系夫妻关系），女。

委托代理人嵩某，女。

原告上海某物业管理有限公司诉被告秦某物业服务合同纠纷一案，本院于2008年12月26日受理后，依法由审判员胡智明独任审判，于2009年2月4日、3月16日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法组成某议庭，于2009年5月6日公开开庭进行了审理。原、被告之委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某物业管理有限公司诉称，要求被告支付2007年10月至2008年12月的物业服务费计3,097.50元，并支付欠费的逾期滞纳金（每天按千分之三计）。

被告秦某辩称，2002年12月起，小区业委会与原告签订了物业管理服务合同后，被告一直按约支付物业服务费用。自2005年起，被告居住房屋的外墙北面雨蓬出现裂缝，导致雨水渗漏至被告的房屋内，造成某内地板松动开裂，房屋内壁起壳发霉。为此，被告曾多次向原告报修，但原告迟迟不予履行维修义务。在此状况下，被告不得不于2007年10月停付管理费用；现只要原告对被告房屋的渗漏问题予以妥善解决，被告即可全部支付积欠的物业服务费用。

经审理查明，被告系本市X路某弄（即某苑）X号X室（面积为152.93平方米）业主。原告经某苑业主大会选聘，于2002年12月6日与业主大会签订了物业管理服务合同，双方约定每月每平方米的物业服务费为1.35元，被告每月支付的物业服务费为206.50元；同时，合同第四条规定，原告的义务为房屋建筑共用部位的维修、养护、管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、设备房等及其他合同义务。嗣后，原告按约履行了对小区的日常物业服务工作。被告自2002年12月至2007年9月期间，履行了按时交纳物业服务费的义务，但自2007年10月起，被告以房屋渗水、原告拒绝维修为由，至今尚未交纳费用。截至2008年12月，积欠的费用为3,097.50元。原告曾书面发函进行催讨未果，故诉至本院。

又查，2005年4月15日，原告与业委会共同发函给开发商上海大闻房地产有限公司，就被告等部分业主反映的房屋墙体渗水状况要求该公司派员实地查看，并进行维修补偿；同年9月10日，上述双方再次发函给该公司；2008年11月27日，原告发函给某苑业委会，原告在函中称，被告反映的房屋北外墙渗水多年，原告曾多次进行维修，但问题仍未解决。现业主拒付物业管理费，影响了该公司的正常收缴工作；业主要求彻底维修，因搭建脚手架需动用该幢房屋的维修基金，要求业委会予以明确。对此事项，该业委会至今未有答复。

本案在审理过程中，被告于2009年1月12日向本院提起反诉，要求原告履行维修、养护、管理义务及赔偿损失，本院于2009年7月27日裁定驳回被告的反诉，该裁定现已生效。

上述事实，有原、被告当庭陈述、物业管理服务合同、物业管理服务收费价目牌、催缴通知、国内挂号信函、产权证、照片若干等证据佐证，本院予以确认。

本院认为，依法成某的合同受法律的保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同；当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告与某苑业主大会签订的物业管理服务合同，对小区每个业主均具有法律约束力，业主应当自觉履行付费义务。因本案被告房屋北面外墙渗水，导致被告装修设施受损，情况属实；对此，原告根据合同义务亦进行了多次维修，但效果不明显。在此情况下，原告要求业委会准许动用维修基金进行大修，但业委会未有答复，故大修至今无法进行的责任不在原告。综上，应当认定原告已在职权范围内，履行了合同义务，现被告拒付物业管理服务费，无正当理由，故对原告之诉请，本院应予支持；被告认为原告未尽合同义务，存在不作为，故其拒付服务费用，系行使正当的抗辩权，对此，本院认为，虽物业服务合同明确，外墙面的维修责任在于原告，但进行大修的前提需动用该幢房屋全体业主的维修基金，而业委会对此至今未予表态，故进行大修的条件不存在；被告上述的辩称意见，与事实不符，本院对此不予采纳；若业委会存在漠视业主权利的不作为行为，被告可依法主张相应的诉讼权利；至于原告要求被告支付滞纳金的诉请，因双方当事人对房屋渗水的维修是否需要动用维修基金、是否需要业委会准许等问题存在争议，可视为非被告故意违约，故对此诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下:

被告秦某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司2007年10月至2008年12月物业管理服务费3,097.50元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由原告上海某物业管理有限公司、被告秦某各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长谭永玮

审判员王某吉

代理审判员胡智明

书记员张晓兰