原告张某甲，男，X年X月X日出生。

委托代理人唐某某（张某甲之妻），女，X年X月X日出生。

委托代理人王保卫，湖南真诚律师事务所律师。

被告张某乙，男，X年X月X日出生。

委托代理人李某丙，男，X年X月X日出生。

委托代理人李某丁，男，X年X月X日出生。

原告张某甲为与被告张某乙房屋买卖合同纠纷一案，于2010年6月24日向本院起诉，本院于同日立案并依法组成合议庭。诉讼中，原告于2010年6月17日向本院提出财产保全申请。本院依法裁定查封被告位于祁东县X镇X路西侧属于被告张某乙所有的房地产，地产证号x，土地规划许可证x号（谭长青名下）。2010年8月2日本院依法对本案公开开庭审理。原告张某甲及其委托代理人王保卫、唐某某，被告张某乙委托代理人李某丙、特别委托代理人李某丁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张某甲诉称，2007年2月9日，原、被告签订《房屋转让协议》，约定：一、甲方（张某乙）将所购买的衡阳广安建筑材料有限公司（简称衡阳广安公司）开发的座落在祁丰新区X路X路转角第三壕长18米、宽4米，占地面积72平方米，在建房屋一壕自愿转让给乙方（张某甲）；二、房屋设置为六层，有关手续办理、国有土地使用证、规划许可证，城镇房屋许可证均由甲方督促开发商负责办理；……五、房屋转让费24.3万元。协议签订后，原告于当日和同年3月16日二次共交付被告张某乙人民币20万元。2008年12月，原告前往接收房屋，得知该房已经出售他人。该宗土地系衡阳广安公司以建厂房的名义购得，衡阳广安公司未经祁东县人民政府批准擅自改变土地用途以集资建房名义向社会转让，2006年2月22日，被告姑父周华明以26万元的价格与衡阳广安公司签订《内部集资建房购地基合同书》，周华明不是衡阳广安公司职工；2006年11月2日，周华明与张某乙签订《房屋转让协议》；2007年2月9日张某乙与张某甲签订《房屋转让协议》。2008年，祁东县公安局以非法倒卖土地立案侦查，并移送祁东县检察院起诉。为此，原告多次找被告张某乙及衡阳广安公司经理张小红，要求给房或退款，张某乙最终承诺返还原告所交购房20万元，并按月息一分计息，可始终不予兑现。衡阳广安公司以建厂房为名购买土地，以集资建房名义向社会公开出售土地，是以合法形式掩盖非法目的；该宗土地使用权未经祁东县人民政府同意变更用途，未签订土地使用权出让变更协议或重新签订土地使用权出让合同，不得转让。衡阳广安公司与张某乙姑父周华明所签《内部集资建房购地基合同书》系无效合同，且周华明与张某乙均未取得房屋，因此，周华明与张某乙以及原、被告先后签订的二份《房屋转让协议》均系无效合同。请求人民法院判决被告张某乙返还原告张某甲预交房地产款20万元，并按月利率10‰赔偿原告利息损失及安装防盗门窗损失合计x元，并承担本案诉讼费用。

为支持其诉讼请求，原告提交了以下证据。

1-2、原告张某甲身份证、被告张某乙常住人口信息各一份，证明原告张某甲、被告张某乙身份情况。

3、集资建房合同书一份、房屋转让协议二份，证明周华明与衡阳广安公司签订集资建房合同、周华明与张某乙签订房屋转让合同、被告张某乙与原告张某甲签订房屋转让合同。

4、交款收条。证明被告张某乙于2007年2月12日收取原告张某甲购房款10万元，2007年3月16日收取原告张某甲购房款10万元。

5、祁东县公安局刑事侦查案卷材料。证明衡阳广安公司于2003年6月以建厂房、综合办公楼为名以基准地价从开发区购得该宗土地，然后以集资建房名义向社会出售，至今未办理土地使用权变更手续，先后被祁东县纪委、祁东县国土局查处。现被祁东县公安局以涉嫌非法倒卖土地罪移送祁东县检察院起诉。

6、录音资料、祁东县信用联社贷款利率表。证明原告张某甲多次找到被告张某乙要求给房或退款，被告张某乙同意退款并按一分的息率计付利息及赔偿防盗门、窗款以及信用社三年以上贷款利率2007年是14.1‰月息，2010年是10.8‰。

7、防盗门、窗款收据。证明原告张某甲支付在签订合同房屋上装防盗门款2568元。

被告张某乙辩称，原、被告签订的《房屋转让协议》符合法律规定系有效合同。原告张某甲起诉的被告主体和指控的事实有误，被告张某乙没有责任返还原告张某甲预交房款及利息。

被告张某乙为支持其答辩主张，提交下列证据：

1、周华明与衡阳广安公司签订的集资建房合同。证明讼争房是周华明从衡阳广安公司合法购买。

2、周华明交款收据。证明周华明向衡阳广安公司交纳了26万元房款。

经庭审质证，被告张某乙对原告张某甲的证据1-5和证据6中的祁东县信用社贷款利率表无异议，原告张某甲对被告张某乙提供的证据无异议，本院予以确认。被告张某乙对原告张某甲的证据6、7有异议，认为录音资料是口头协议，不是书面协议，没有效；支付防盗门窗款被告张某乙不知道。对于当事人有异议的证据，结合各方当事人在庭审中的陈述，本院认为，原告张某甲提供的证据6、7系原、被告的谈话录音和防盗门窗销售商出具的收据，被告张某乙对录音资料的内容并未提出异议，且对原告在讼争房屋上安装防盗门未有异议，故对原告提供的证据6、7予以确认。

经审理查明，2007年2月9日，原、被告签订《房屋转让协议》，约定：甲方（张某乙）将所购买的衡阳广安建筑材料有限公司（简称衡阳广安公司）开发的座落在祁丰新区X路X路转角第三壕长18米、宽4米，占地面积72平方米，在建房屋一壕自愿转让给乙方（张某甲），转让费24.3万元（其中分期付款，2007年2月17日前付10万元，2007年3月17日前再付10万元，下余4.3万元在办好有关证件后付清）。协议签订后，原告张某甲于2007月2月12日、3月16日二次向被告张某乙交付房款20万元。2009年10月，原告张某甲前往衡阳广安公司受领房屋,并安装门窗，支付安装门窗款2568元,并得知衡阳广安公司负责人张小红在将该房转让给他们以前已出售给了别人。此后，原告张某甲多次找被告张某乙协商，要求给房或退款并赔偿损失。被告张某乙承诺返还20万元房款，并按月息一分计付利息及赔偿防盗门窗款。

另查明，讼争房屋的土地系衡阳广安公司于2003年6月以建厂房、办公楼的名义从祁东经济开发区购得，衡阳广安公司未向祁东县人民政府办理土地使用权变更手续，即以集资建房名义向社会公开出售土地并建设房屋。2006年2月22日，衡阳广安公司与社会人员周华明签订《内部集资建房合同书》，以26万元的价格转让土地使用和拟在建房屋给周华明；同年11月2日，周华明与张某乙签订《房屋转让协议》，将“受让”房地产转让给被告张某乙，转让价为26万元（实际成交23.8万元）。

本院认为，衡阳广安公司以建厂房、办公楼的名义购买土地，未向祁东县人民政府办理土地使用权变更手续，未重新签订土地使用权出让合同，便以集资建房名义向社会公开转让土地，系非法转让土地使用权行为，属于以合法形式掩盖非法目的，违反了法律强制性规定，属无效民事行为，其与周华明签订的《集资建房合同书》无效。周华明基于无效合同取得的土地使用权而与张某乙及张某乙与张某甲分别签订的《房屋转让协议》亦同样无效。根据《合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告张某乙与原告张某甲签订的房屋转让合同因无效自始没有法律约束力，被告张某乙基于无效合同取得的20万元购买款应当返还原告张某甲，并应当赔偿原告的利息损失和安装防盗门的费用损失，原告请求判令被告返还购房款、赔偿利息损失、安装防盗门的损失，本院依法予以支持。被告辩称其不是本案适格的被告，因本案系合同纠纷，被告张某乙系原、被告所签订的合同的主体，基于合同的相对性原理，被告是适格的诉讼主体，故其辩论观点，本院不予采纳。案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告张某甲与被告张某乙签订的《房屋转让协议》无效。

二、被告张某乙返还原告张某甲购房款20万元，并赔偿利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2007年3月16日至还款之日止）。

三、被告张某乙赔偿原告张某甲防盗门损失2568元。

上述二、三款项，限本判决生效后五日内付清，逾期未履行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费5553元，财产保全费1520元，由被告张某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审判长刘书剑

人民陪审员罗桂军

人民陪审员何鑫

二0一0年八月四日

代理书记员凌永红

附：本案所适用的法律条款：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。