上诉人（原审被告）昆明市西山宏光学校。

住所地：昆明市西山区梁家河X号附X号。

负责人章某某，校长。

委托代理人杨吉林，义成律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人（原审原告）昆明耀龙供电物业管理有限公司。

住所地：昆明市X路X号。

法定代表人金某，总经理。

委托代理人浦理斌，云南爱法律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人昆明市西山宏光学校因与被上诉人昆明耀龙供电物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2006）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年11月22日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原判确认本案以下法律事实：原告昆明耀龙供电物业管理有限公司系经云南省工商行政管理局注册登记的有限责任公司。被告昆明市西山宏光学校经昆明市西山区教育局批准成立，于2004年12月27日由昆明市西山区民政局发给了民力、非企业单位登记证书，并于2004年12月27日领取了国家质量监督检验检疫总局颁发的组织机构代码证。被告的负责人为章某某。2002年7月17日原告与张正军签订《联营承包协议》一份，双方约定：双方按照风险共担，利益共享的原则，共同经营梁家河变电站旁空地。双方采用共同投资，独立经营的方式进行合作，有效期两年，从2002年7月17日至2004年7月17日止。原告以梁家河变电站旁空地作为资产投资于库房，张正军每年向原告交纳利润保底金x元(每年租金x元)。合同签订后，原告将梁家河变电站旁的空地及房屋交付张正军使用，张正军又将该场地及房屋交付被告负责人章某某使用。2003年3月5日原告与被告负责人章某某签订《补充协议》一份，内容为：“我局梁家河空地于2002年7月出租给张正军(后张正军又将此空地擅自转租给章某某)，由于章某某租房后擅自挪动法院所封存的设备。现为尽快处理此余留问题，经张正军、章某某、耀龙供电有限责任公司及昆明耀龙供电物业管理有限公司三方友好协商一致，决定按照以下方法进行处理：1、就章某某擅自挪用法院所封存的设备善后处理一事，在法院执行过程中所产生的费用由章某某承担。2、为理顺合同关系，明确双方权利义务，规范合同管理，由昆明耀龙供电物业公司与章某某在原签合同期限的基础上重新签订合同。”2005年9月28日原、被告签订《临时续租梁家河变电站闲置地块及房屋协议》一份，内容为：由于被告法人代表章某某在隐瞒原告，私自通过转租的方式，把原告租给张正军做仓库用的梁家河变电站空地及房屋简单改造后，办成了现在的昆明市西山区宏光学校；并将临街的房屋一楼改成商铺出租。在与张正军合同到期的情况下，为帮助章某某妥善处理好昆明市西山区宏光学校搬迁带来的社会问题。原告本着实事求是、规范管理的要求与被告友好协商达成下协议：一、在西山区教委验收认可的前提下同意被告继续租用原告梁家河变电站空地及房屋办学至2006年1月30日(即学期末学生放寒假)。租金某维持2002年租给张正军做仓库用的低廉租金5万元／年。二、被告必须按市政府规定及要求改正擅自将临街的房屋一楼改成商铺的错误行为，尽快到政府相关部门补办相关手续。三、临街房屋改成商铺的由章某某经营管理至2005年12月31日，自2006年4月1日起，章某某须连同补办手续交还原告经营管理。五、被告在合同终止搬迁时，不得损坏场地及场地上的一切房屋设施或拆除房屋的构建损坏房屋。否则，被告将承担由此造成的一切责任。六、自协议签字时被告须交：1、承诺保证金某民币壹万元整(被告承诺保证补办临街的房屋擅自改成商铺后的市政相关部门相关手续。手续办齐，原告退还保证金某民币壹万元整；若办不成则无条件恢复原貌。否则，扣除保证金某为原告补办相关手续或恢复等相关费用)；2、房屋租金某民币贰万伍仟元整(即交：2005年7月1日至12月31日租金)。合同到期后，被告仍使用原告的场地及房屋至今，租金某至2005年12月31日，并且未将擅自改造的商铺的相关手续提交原告。为此，原告昆明耀龙供电物业管理有限公司以违约为由诉至法院，请求法院判令：1、被告立即搬出属原告拥有的梁家河变电站闲置房屋；2、被告支付原告2006年2月1日至搬出房屋之日的租金，租金某每年x元计算；3、诉讼费由被告承担。被告昆明市西山宏光学校则认为其主体不适格，双方签订的《临时续租梁家河变电站闲置土地及房屋协议》显失公平，为无效协议，请求驳回原告的诉讼请求。

一审法院基于以上事实认为：本案中，被告昆明市西山宏光学校系经相关职能部门批准成立并领取组织机构代码证的民办非企业单位，属于法律所规定的其他组织，依法具备独立享有民事权利和承担民事义务的资格。因此，被告是本案的适格主体。原、被告所签订的《补充协议》及《临时续租梁家河变电站闲置地块及房屋协议》是合法有效的，对双方均具有约束力。原告作为出租人已按照合同约定将租赁物交付作为承租人的被告，履行了自己的义务。2006年1月30日租赁期间届满，被告应根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，返还原告相关场地及房屋。因此，原告主张被告立即搬出属原告拥有的梁家河变电站闲置房屋及场地，并支付原告2006年2月1日至搬出房屋之日的租金(租金某每年x元计算)的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。至于被告要求对其就承租房屋改造的价值及场地平整费用进行鉴定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定，被告未经原告同意擅自将临街房屋改造成商铺，亦未提交其对场地平整的相关证据，故一审法院不予支持。据此，原判根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二余、第二十三条第二款、第二百三十五条的规定，遂判决：一、被告昆明市西山宏光学校于判决生效之日起三十日内返还原告昆明耀龙供电物业管理有限公司租赁物梁家河变电站闲置空地及房屋；二、被告昆明市西山宏光学校于判决生效之日起三十日内支付原告昆明耀龙供电物业管理有限公司自2006年2月1日起至返还租赁物之日止的租金(每年按x元计算)。

宣判后，上诉人昆明市西山宏光学校不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当。1、在一审中上诉人所出示的一份“办学许可证”，许可证上明确的说明上诉人为个体户，而被上诉人所诉为昆明市西山区宏光学校，所诉对象错误，上诉人不是适格的主体。2、在2005年9月28日上诉人与被上诉人所签订的《临时续租梁家河变电站闲置地块及房屋协议》，上诉人认为此份协议显失公平，从此份协议上看，只提到上诉人的义务和被上诉人的权利，而没有上诉人的权利和被上诉人的义务，明显侵犯了上诉人的利益。3、在判决上也认定了，上诉人对变电站空地和房屋进行了改造。2006年4月25日上诉人申请要求对上诉人的投入进行鉴定，但却未进行鉴定，剥夺了上诉人的有关权利。4、上诉人所办的学校为民办学校，办学质量和办学业绩是得到相关部门的认可，解决了500余学生的就学，为社会的发展和构建和谐社会做出了一定的贡献。如果现在解除双方的协议，学生不好安排，也会造成不好的社会影响。为此，请求二审法院撤销一审判决，继续履行双方所签订的租赁合同；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人昆明耀龙供电物业管理有限公司答辩称：原判认定事实清楚，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，双方当事人均未提交新的证据，且双方当事人对原审确认事实均无异议，故本院对一审法院所确认的事实依法予以确认。

综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：双方当事人所签订的租赁合同是否继续有效。

本院认为：依法成立的合同受法律保护。合同是两个或者两个以上的当事人出于设立、变更、终止债权债务关系的目的而订立的。合同一经依法成立，其中约定的权利义务便在法律上生效，合同当事人必须接受它的约束。一方面，要按照合同的约定全面履行自己的义务；另一方面，有权要求对方当事人履行合同义务。根据本案所查明的事实，上诉人与被上诉人签订租赁合同后，被上诉人已按合同约定，将租赁物交付上诉人使用，全面履行了出租人的合同义务。按照双方的合同约定，2006年1月30日租赁期届满。租赁期届满后，上诉人继续使用租赁物，被上诉人提出异议，并明确表示不再更新续订合同，按照我国《合同法》第236条的规定，被上诉人有权随时终止租赁合同。此时，上诉人已不存在占有租赁物的合法根据。因此，上诉人要求继续履行租赁合同的理由不符合法律规定，其上诉主张不能成立。原判对此处理正确，本院予以维持。我国《合同法》第235条规定：“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”按照上述法律规定，上诉人在租赁期间未经被上诉人同意对租赁物改建、改装或增加附着物的，于返还租赁物时，应当恢复原状。上诉人没有证据证实其在租赁期间对租赁物改建、改装或增加附着物的行为是经被上诉人同意而为的，亦未提交其对场地平整的相关证据，故其上诉理由不能成立。原判对此认定正确，本院予以维持。另外，上诉人系经相关职能部门批准成立并领取组织机构代码证的民办非企业单位，属于非法人团体，即能够以自己的名义从事民事活动，在我国，许多现行法律规定均肯定了非法人组织具有相应的民事权利能力和民事行为能力。因此，上诉人认为其不具备主体资格的上诉理由不符合法律规定，其上诉主张不能成立。原判对此认定正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及第一百零七条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费人民币2010元，由上诉人昆明市西山宏光学校负担。

本判决为终审判决。

本判决书一经送达各方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。

审判长洪琳

审判员万绍敏

代理审判员彭韬

二○○六年十二月三十一日

书记员朱莉

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