原告雷X，男，X年X月X日生，汉族，身份证地址福建省沙县X镇X新村X号。

委托代理人霍X，上海市X律师事务所律师。

被告吴X，女，X年X月X日生，汉族，身份证地址安徽省寿县X镇X村X队。

委托代理人彭X，上海市X律师事务所律师。

原告雷X为与被告吴X房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2009年6月4日受理后，依法由代理审判员胡艳独任审判，于2009年8月3日公开开庭进行了审理。原告雷X的委托代理人霍X，被告吴X及其委托代理人彭X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2009年3月9日，原、被告就上海市X路X弄X号店面达成租赁协议合同、欠费协议书，约定租期三年，自2009年3月9日至2012年3月10日止；乙方（原告）如无法经营，可以转朋友经营同类行业；店面转让费25,000元整；如乙方遇人为因素，甲方（被告）赔偿原告经济损失20,000元整。合同及协议签订后，2009年3月30日，原告给付被告12,000元的店面转让费，原告在2009年3月31日开始装修店面，在店面装修到4月上旬，店面大房东找到店里，要求立即停止装修，该店面转让未经其同意，如再装修，将停水停电。原告据此要求被告按合同及协议退还店面转让费12,000元、赔偿20,000元损失。被告声称分文不赔。为此，双方发生争议，故原告诉至法院，请求法院判令被告赔偿2009年3月9日签订的租赁协议合同中约定的赔偿原告经济损失20,000元；被告退还店面转让费12,000元。

被告辩称，不同意原告的诉请，请求法院驳回原告的诉请。被告所述的事实不存在，租赁合同没有继续履行是原告没有按照约定支付房租，致使合同无法继续履行。在原告无法按期支付租金的情况下，原、被告双方于2009年4月10日达成口头协议，合同解除。原告已经将合同及房屋交还被告，被告把12,000元退还给原告，本案事实上已经解决，原告的诉请没有事实及法律依据。

经审理查明，2009年3月9日，原告作为承租方（甲方）、被告以“吴X”之姓名作为出租方（乙方）签订《租赁协议合同》，约定甲方将位于上海市徐汇区X路X弄X号店面租与乙方经营小吃，面积45平方米，供乙方使用，双方达成协议：1、租期三年，租金每月4,500元，一个季度一并，另押金4,500元，自2009年3月9日至2012年3月10日止。2、租赁期间，甲方应无条件提供水电给乙方使用，期间使用的水电费均由乙方负责。3、如乙方无法经营下去，可以转其朋友经营同类行业。4、租赁期间如乙方遇人为因素，造成的损失甲方应赔偿给乙方经济损失为剩余房租和押金。5、租赁期满后，在市场价同等条件下乙方享有续租优先权（如乙方不想续租，甲方必须无条件退还乙方押金，在合同期满后提前一个月通知甲方）。6、以上协议一式两份，双方各执一份，自签订之日起生效，具有同等法律效力。

同日，原、被告双方签订《欠费协议书》，内容为，承租方雷X欠出租方店面转让费25,000元，若没被收回,承租方应在本合同一年后的今天付给出租方25,000元。租赁期间，如乙方遇人为因素，造成的损失甲方应赔偿给乙方经济损失20,000元。（除欠25,000元外）。

2009年3月30日，被告向原告出具《收条》一张，内容为，今收到雷X处转让费12,000元。同日，原告向被告出具《欠条》一张，内容为，今欠房东吴梦君房租15,000元整，到四月六日付清。次日，原告进入租赁房屋进行装修，至2009年4月10日左右，原告将装修重又拆除，被告亦收回该店面。

2009年5月20日，原告律师拟定致被告的律师函，认为2009年3月31日原告进行装修，但装修至2009年4月10日前后，大房东责令停止装修，使得原告无法租赁经营，为此原告多次找被告商量处理此事，但被告迟迟不予答复；原告律师希望被告接函后三日内给原告书面答复。上述律师函，原告律师于次日交邮。

现原由原、被告分别持有的《租赁协议合同》原件两份、《欠费协议书》原件两份均由被告持有。

以上事实，除当事人陈述一致外，另有租赁协议合同、欠款协议书、收条、欠条等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，租赁合同的签订是原、被告双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告称是被告原因致使租赁合同未能继续履行，没有证据证明，本院不予采信；相反，现有证据证明原告欠缴应付房租属实，故被告称系原告欠租导致双方终止租赁合同一节，本院予以采信，也正因为此，原告向被告主张经济损失20,000元，本院不予支持。至于原告要求被告退还店面转让费12,000元，本院认为，被告称已退还此款没有证据证明，因此，被告在租赁合同终止、租赁店面亦由被告收回后应当退还原告店面转让费12,000元，据此，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：

一、被告吴X于本判决生效之日起十日内退还原告雷X店面转让费12,000元；

二、驳回原告雷X的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取计300元，由原告负担200元，被告负担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员胡艳

书记员吕燕娜