上诉人（原审被告）浙江国昌建设集团有限公司，住所地浙江省杭州市江干区X路X-X号X室。

法定代表人张某某，董事长。

委托代理人邱克林，中原区石佛法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）吴某，女，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人武宗章，河南国银律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）郑州国谊住宅集团有限公司，住所地郑州市X路X号。

法定代表人梁某某，董事长。

委托代理人姚艳秋，该公司法律顾问。

被上诉人（原审被告）郑州国谊物业管理有限公司，住所地郑州市X路X号。

法定代表人贺某，董事长。

委托代理人姚艳秋，该公司法律顾问。

上诉人浙江国昌建设集团有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2008）开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审查明，2007年2月5日，原告与被告国谊住宅公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于郑州市郑东新区由被告国谊住宅公司开发建设的郑东新园龙杰苑小区X号楼X单元X楼东户房屋一套。20O7年4月7日，原告与被告国谊物业公司签订《前期物业服务协议》一份，约定由该被告为原告提供前期物业服务。2007年6月，原告将此房装修完毕并入住。2007年11月14日，在小区进行集中供暖冷水试压过程中原告发现其家中地暖接口处有漏水现象，遂将该情况通知被告国谊物业公司。被告国谊物业公司接到报修通知后，通知集中供暖施工方被告浙江国昌公司进行维修，被告浙江国昌公司于11月14日、15日对原告家中暖气漏水处进行了维修。2007年11月16日，原告发现家中暖气管道漏水严重，致使原告家中地板、墙面和家具等物品被水浸泡，给原告造成较大损失，原告遂通知物业公司人员到场。被告国谊物业公司接通知后，遂通知被告浙江国昌公司维修人员到现场，被告浙江国昌公司遂派维修人员到现场查看情况，经现场询问查看，维修人员发现原告室内地暖分水器放气阀向外流水，遂将放气阀拧紧，再未发现室内其它地方漏水，维修人员认定漏水原因系原告室内地暖分水器放气阀未拧紧所致。被告国谊物业公司的《暖气“业主报修记录表”》显示，原告于家中发生暖气管道漏水情况之前曾电话告知被告国谊物业公司，“X-X-X东户”即原告家来人时开启阀门供暖。事故发生后，原告与三被告因赔偿问题协商未果，遂向本院提起诉讼。2008年9月10日，河南科健资产评估有限公司向本院出具《吴某家中发生浸泡的家具及其他物品损失价值评估报告书》，对原告家中被浸泡家具及其他物品损失价值评估计算为x.27元。原告为此支付鉴定费2500元。另查明，郑东新区郑东新园龙杰苑小区位于郑州市郑东新区中央大道北、庐山路东、庐山二路西、龙鑫苑南，原告所购房屋系该小区X号楼X单元X楼东户。被告国谊住宅公司系该小区的建设单位，被告浙江国昌公司系施工单位，被告国谊物业公司为小区业主提供物业服务。2007年2月13日，被告国谊住宅公司与被告浙江国昌公司就郑东新园龙杰苑小区X号楼签订《房屋建筑工程质量保修书》。该保修书约定：郑东新区郑东新园龙杰苑小区X号楼保修范围包括供热与供冷系统，供热与供冷系统的质量保修期为两个采暖期与供冷期。原告房屋暖气管道漏水情况发生在质量保修期内。郑东新区郑东新园龙杰苑小区供暖系统采用集中供暖，分户控制形式。以上事实有经过原、被告质证的下列证据及起诉状、代理词、询问笔录、庭审笔录等在案佐证：1、原告提供《商品房买卖合同》一份；2、被告国谊物业公司提供《暖气“业主报修记录表”》一份；3、被告国谊住宅公司提供《房屋建筑工程质量保证书》；4、河南科健资产评估有限公司出具《资产评估报告书》一份；5、原告提供《郑东新园(龙杰苑)前期物业服务协议》一份；6、原告家中被浸泡的现场照片；7、被告浙江国昌公司提供的证人证言三份；8、原告提供鉴定费发票一份。

原审认为，原告与被告国谊住宅公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买由被告国谊住宅公司开发建设的郑东新园龙杰苑小区X号楼X单元X楼东户房屋，双方形成商品房买卖合同法律关系，在被告国谊住宅公司将符合交付条件的商品房交付原告后，其作为出卖人已履行完毕合同义务。房屋交付前，被告国谊住宅公司作为发包人与作为承包人的被告浙江国昌公司就郑东新园龙杰苑小区X号楼签订了《房屋建筑工程质量保修书》，就郑东新园龙杰苑小区X号楼的供热与供冷系统的保修问题进行了约定，双方约定供热与供冷系统的质量保修期为两个采暖期与供冷期。对发生在保修期内的保修事项，被告浙江国昌公司应予保修。至此，郑东新园龙杰苑小区X号楼的供热与供冷系统的保修义务已转移给被告浙江国昌公司。本案原告房屋在保修期内发生暖气管道维修事宜，应由被告浙江国昌公司承担维修责任。房屋交付后，被告国谊物业公司根据其与被告国谊住宅公司签订的《前期物业服务合同》，与原告签订了《郑东新园(龙杰苑)前期物业服务协议》，约定由被告国谊物业公司为原告提供前期物业服务，双方形成物业服务合同法律关系，被告国谊物业公司应当根据《前期物业服务协议》约定，为原告提供安全、高效、优质、便捷的物业服务。在郑东新园龙杰苑小区X号楼集中供暖冷水试压期间，本案原告发现其家中暖气管道漏水并及时将漏水情况通知了被告国谊物业公司，被告国谊物业公司在接到报修通知后，遂联系暖气维修单位被告浙江国昌公司对原告漏水暖气管道进行维修，被告浙江国昌公司进行了维修。2007年11月16日原告家中暖气管道再次漏水，给原告家中财产造成了较大损失，被告浙江国昌公司辩称原告家中暖气管道再次漏水系由于原告家中地暖分水器放气阀未拧紧所致，但被告浙江国昌公司未向法庭提供证据证明地暖分水器放气阀未拧紧系由于原告原因所致，亦未向法庭提供证据证明其已将原告家中漏水暖气管道修好，该院认为，2007年11月16日原告家中暖气管道再次漏水系由于被告浙江国昌公司对原告家中暖气管道维修时，未尽完全维修义务和谨慎注意义务，未将地暖分水器放气阀拧紧，致使事故发生，故该院推定被告浙江国昌公司对于事故的发生具有过错。根据被告国谊物业公司提供的《暖气“业主报修记录表”》，原告于家中发生暖气管道再次漏水情况之前曾电话告知被告国谊物业公司，原告家来人时开启阀门供暖。由于郑东新区郑东新园龙杰苑小区供暖系统采用集中供暖，分户控制形式，被告国谊物业公司由于疏于管理，在原告未通知被告国谊物业公司供暖情况下，单方开启阀门供暖，致使事故发生，对于本案事故的发生亦存在一定的过错。综上，由于被告浙江国昌公司在对原告家中暖气管道维修时，未尽完全维修义务和谨慎注意义务，被告国谊物业公司在为原告提供物业服务时，疏于管理，二被告行为的直接接合造成本案事故发生，给原告家中财产造成较大损失，二被告主观上均存在一定过错，应对原告损失共同承担赔偿责任。故原告要求被告国谊物业公司与被告浙江国昌公司承担赔偿责任的请求，该院予以支持。被告国谊住宅公司在将符合交付条件的商品房交付原告前后，已通过与被告浙江国昌公司签订《房屋建筑工程质量保修书》和与被告国谊物业公司签订《前期物业服务合同》，将对原告房屋的保修义务和为原告房屋提供物业服务的义务转移给了被告浙江国昌公司和被告国谊物业公司，其作为出卖人已履行完毕合同义务，且在本案中亦不存在过错，不应对原告的损失承担赔偿责任。故原告要求被告国谊住宅公司承担赔偿责任的请求，该院不予支持。被告国谊住宅公司关于其不应承担赔偿责任的辩解意见该院予以采纳。根据河南科健资产评估有限公司向该院出具的《吴某家中发生浸泡的家具及其他物品损失价值评估报告书》，原告家中被浸泡家具及其他物品损失共计为x.27元，应由被告浙江国昌公司与被告国谊物业公司共同赔偿给原告。原告为评估损失支付鉴定费2500元，该项费用系原告为获得赔偿支出的合理费用，也应由被告浙江国昌公司与被告国谊物业公司共同赔偿给原告。被告浙江国昌公司辩称原告在明知所居住小区准备试压供暖，家中需留人看管，却疏于注意，集中供热当晚未留人看管，其对于家中的供暖设施漏水未尽到注意看管义务，人为扩大损失，原告应自行承担损失，因原告在其家中暖气管道于2007年11月16日再次漏水之前曾电话告知被告国谊物业公司，原告家来人时开启阀门供暖，因被告国谊物业公司疏于管理，在原告未通知其供暖情况下，单方开启阀门供暖，致使事故发生，原告对事故发生主观上并无过错，故被告浙江国昌公司辩解意见该院不予采纳。被告浙江国昌公司辩称本案评估机构不是司法鉴定机构，不具备诉讼活动中司法鉴定的主体资格。该院认为，河南科健资产评估有限公司系河南省司法厅选定的有资格从事资产评估的司法鉴定机构，庭审前原、被告双方一致同意由该院指定鉴定机构对原告损失进行评估，该院依法指定河南科健资产评估有限公司进行司法鉴定，河南科健资产评估有限公司依法做出评估报告并无不当，故被告浙江国昌公司辩解意见，该院不予采纳。被告浙江国昌公司辩称资产评估报告书中对被损物品评估没有全额或2O％赔偿的事实和法律依据，因被告浙江国昌公司未提供相反证据予以证明，对其该项辩解意见，该院亦不予采纳。被告国谊住宅公司辩称评估报告对于损失金额的确定，不应以评估基准日的市场价格作为评估依据，而应以原告实际购买价格计算折旧率后的价值作为本案的评估依据并确定赔偿金额。因鉴定结论系鉴定机构依据行业惯例做出的，且被告国谊住宅公司未向法庭提供证据证明其辩解意见的合理性，故其辩解意见该院不予采纳。原告请求赔偿电器、隐蔽线路等损失，因其未向法庭提供损失存在或修复的证据，其请求该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告浙江国昌建设集团有限公司与被告郑州国谊物业管理有限公司共同赔偿原告吴某损失二万二千九百九十三元二角七分，于该判决生效之日起十日内支付；二、驳回原告吴某对被告郑州国谊住宅集团有限公司的诉讼请求；三、驳回原告吴某的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零五十元，由原告吴某负担五百二十五元，被告浙江国昌建设集团有限公司与被告郑州国谊物业管理有限公司负担五百二十五元；鉴定费二千五百元，由被告浙江国昌建设集团有限公司与被告郑州国谊物业管理有限公司共同负担。

宣判后，浙江国昌建设集团有限公司不服，上诉称，造成吴某家漏水的原因是因为开启阀门才引起的，而业主已告知物业家中没人，物业公司没有按照要求通知业主在场就擅自开启阀门，这是导致吴某家漏水造成损失的原因；上诉人已尽到义务，请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人吴某辩称，自己没有过错，造成漏水的原因是因为上诉人浙江国昌建设集团有限公司与被上诉人郑州国谊物业管理有限公司的共同过错造成的，所以上诉人浙江国昌建设集团有限公司与被上诉人郑州国谊物业管理有限公司对吴某的损失应承担共同责任，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人郑州国谊住宅集团有限公司辩称，其已尽到自己的义务，不应承担任何责任。被上诉人郑州国谊物业管理有限公司辩称，造成损失的责任应由施工单位、吴某和物业公司按照责任进行分担，物业公司愿意在合理范围内承担责任。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。

本院认为，被上诉人吴某与被上诉人郑州国谊住宅集团有限公司签订有《商品房买卖合同》一份，购买郑州国谊住宅集团有限公司开发建设的郑东新区龙杰苑小区X号楼X单元X楼东户房屋一套，双方形成商品房买卖关系。后上诉人浙江国昌建设集团有限公司与被上诉人郑州国谊住宅有限公司签订《房屋建筑工程质量保修书》约定供热系统的质量保修期为两个采暖期，质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。因此，吴某家的供热系统保修义务已转移给上诉人浙江国昌建设集团有限公司，应由上诉人浙江国昌建设集团有限公司承担保修期内发生的暖气管道维修事宜。上诉人浙江国昌建设集团有限公司对被上诉人吴某家的暖气管道进行了维修后，因当时停电未进行试压即离开被上诉人吴某家。维修后吴某家的暖气管道再次发生了漏水，原因是地暖分水器的放气阀未关闭引起的。作为具有专业知识的上诉人浙江国昌建设集团有限公司在对被上诉人吴某家的暖气管道进行了维修后，应当关闭地暖分水器的放气阀而未关闭，上诉人浙江国昌建设集团有限公司对于此事故的发生存在过错。故本院认为，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由上诉人浙江国昌建设集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长刘宪敏

审判员马婵娟

代理审判员于岸峰

二○○九年八月六日

书记员杜沛丽