上诉人（原审被告）松原市亚典金座物业有限责任公司。

法定代表人于某某，经理。

委托代理人陈竟芳，松原市宏业法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）松原市吉油助剂综合楼业主管理委

员会。

负责人李某某，主任。

委托代理人丛力华，吉林信维律师事务所律师。

委托代理人李某林，吉林信维律师事务所律师

上诉人松原市亚典金座物业有限责任公司（以下简称亚典物业公司）因物业服务纠纷一案，不服宁江区人民法院（2008）宁民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人松原市亚典金座物业有限公司经理于某某及委托代理人陈竟芳，被上诉人松原市吉油助剂综合楼业主管理委员会负责人李某某及委托代理人丛力华、李某林均到庭参加诉讼。

原审原告助剂业主委员会诉称，2007年10月原审原告购买永达开发公司承建的两栋综合住宅楼，在该楼交付使用后，未经原审原告允许，原审被告擅自进驻该楼家属区，强行进行物业管理，原审被告没有物价局颁发的收费许可证，也没有和各个业主签订委托合同，侵害了原审原告的合法权益，故原审原告起诉要求原审被告撤出该小区，并将强行收取的物业费及多收的水电费5000元返还原审原告。

原审被告亚典物业公司辩称，原审原告不具有诉讼主体资格，原审原告起诉的名称与加盖的公章不是一个主体，按照《物权法》的规定选聘和解聘物业服务企业，应该由全体业主决定，且应当占一半以上的业主同意，原审原告无权决定，助剂厂综合楼从没有进行选举，原审原告的身份不认可。我单位进行物业管理是与开发商签订的委托合同，是就前期物业进行管理，无需业主同意，行使的是正当管理行为，不是侵权。应驳回原审原告起诉。

原审查明，吉油助剂综合楼由松原市永达房地产开发有限公司开发建筑，分为X号楼和X号楼二栋，共计108套住宅，李某某等人各自购买其中住宅楼，是该楼业主。原审被告亚典物业公司于2007年11月21日与永达房产公司签订合同，约定由亚典物业对助剂厂综合楼的物业进行管理。原审被告为企业法人单位，注册资金为50万元，但没有向工商部门申请三级物业管理资质，不具有实施收费的收费许可证。2007年12月26日，居住在该楼的60位业主经会议讨论决定，成立业主委员会实行自治管理，由李某某担任业主委员会的负责人，同时决定撤销原审被告对该楼的物业管理权。因原审被告拒绝撤出对该楼的物业管理，故而成讼。

上述事实,原审原告提供的买卖合同及收据、原审原告成立时的会议记录和与会人员签字、原审被告的营业执照复印件在卷为凭，经审查，能够证实上述事实，予以采信。

原审认为，业主管理委员会是同一管理区域内业主自发成立的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构，可以代表业主行使专有部分以外共有权以及共同管理的权利。原审原告作为助剂综合楼业主成立的自治组织，在超过该楼总人数过半数业主的同意后，有权利选聘和解聘物业服务企业，符合《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定。原审被告以其物业管理是对前期物业进行管理为由提出抗辩，因2007年12月26日原审原告业主委员会成立，原审被告对该楼的前期物业管理阶段结束，且被告没有收费许可证，不具有收费资质，不应从事收费活动。据此，原审原告要求撤销原审被告对综合楼进行物业管理行为的诉讼请求，合理合法，予以支持。另外，原审原告主张要求原审被告返还已经收取的物业费及其他费用5000元，因原审原告未能提供证据证实费用发生的具体数额，原审原告的此项请求，不予支持。故依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十五条、第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决如下：“一、原审被告松原市亚典金座物业有限责任公司自本判决生效时停止对吉油助剂综合住宅楼的物业管理。二、驳回原告其他诉讼请求。”

上诉人亚典物业公司上诉称，被上诉人主体身份不具备，该小区有单元楼X套，至今入住也不到一半左右，还有无主房，也未办理产权证，仅凭一个买卖合同和收据，就认定是业主，违反法律规定。被上诉人从未召开过业主大会，所有业主签名均是私自签署，根据《物业管理条例》和《业主大会规程》的规定，程序违法。所有程序均未公告，也未向有关部门告知和备案。请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人的起诉。

被上诉人答辩称，原审判决适用法律正确、程序合法，驳回上诉人的诉讼请求。

经二审审理查明，上诉人具有松原市发改委颁发的x号收费许可证（有效日期为：2008年11月至2011年11月止）和松原市建设局颁发的松建物管字x号三级资质证书。但上诉人物业公司与被上诉人吉油助剂综合楼的业主之间没有签订物业管理合同。原审原告不具备《物业管理条例》第十一条、十二条、十六条规定的业主大会成立的要件和议事规则。原告没有证据证明占建筑物总面积过半数的业主参加了业主大会，也没有证据证明成立业主委员会向所在地的区、县人民政府房地产管理部门和街道办事处备案。所以，原审原告不是适格的主体，原审程序违法。

原审认定事实不清，程序违法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)、（四）项之规定，裁定如下：

一、撤销宁江区法院（2008）宁民初字第X号民事判决；

二、发回宁江区法院重审。

二审诉讼费50元，由本院退还上诉人松原市亚典金座物业有限责任公司。

审判长庞丽

代理审判员王明星

代理审判员郑智强

二00九年三月二日

书记员白贺