上诉人（原审第一被告）

被上诉人（原审第二被告）

上诉人松原市宁江区兴源市场服务有限公司（以下简称兴源市场服务公司）因与孙华强、赵海波、吉林省星源房地产开发有限公司（以下简称星源房地产公司）、史显春租赁合同纠纷一案,不服吉林省松原市宁江区人民法院作出的(2008)宁民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人兴源市场服务公司的委托代理人惠英、被上诉人赵海波的委托代理人赵静波、原审第三被告星源房地产公司的委托代理人王彦鹏到庭参加诉讼，原审原告孙华强、原审第四被告史显春经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已依法缺席审理终结。

原审原告孙华强诉称,第三被告星源房地产公司将其所有的星源综合楼出租给第一被告兴源市场服务公司搞市场服务开发,2007年10月5日原告欲与兴源市场服务公司签订场地出租合同一份，兴源市场服务公司欲将其承租的星源综合楼（兴源市场）内的一楼美食第四节柜台租赁给原告经营，租期一年，年租金为x元。原告向兴源市场服务公司、第二被告赵海波缴纳了定金500元后进行了前期投入、购货，马上要进行营业。在2007年12月20日，第三被告星源房地产公司因兴源市场服务公司拖欠租金，强行将兴源市场关闭，导致原告不能营业，给原告造成货物损失1500元。原告认为因三被告之间的纠纷，导致原告无辜受损，三被告有不可推卸的责任，故原告起诉，要求1、判令第一、二被告双倍返还定金1000元；2、判令三被告连带赔偿原告装修损失1500元、合计2500元。

原审第一被告兴源市场服务公司辩称，承认双方之间形成了事实租赁合同关系，也同意解除。同意双倍返还原告定金，其他损失不认可。

原审被告赵海波答辩意见同第一被告兴源市场服务公司一致。

原审第三被告星源房地产公司辩称，1、追加答辩人为共同被告错误。答辩人与被答辩人没有房屋租赁关系；答辩人与其他被告不属于必要的共同诉讼人；追加答辩人的原因是基于侵权纠纷，与被答辩人起诉其他被告租赁合同纠纷显然不是同一法律关系。2、答辩人关闭商场与被答辩人的损失没有法律上的利害关系,其损失应由其他被告承担。答辩人关闭商场时被答辩人已经自动撤出，没有给被答辩人造成任何损失；答辩人关闭商场是由于兴源市场服务公司没有按照合同规定缴纳房租费造成的；兴源市场服务公司早在答辩人关闭商场前，就和答辩人解除了合同，被答辩人的损失应该向兴源市场服务公司主张。3、兴源市场服务公司的辩解没有事实与法律依据。第一、消防队给下的是整改通知书，没有说不允许开业；兴源市场服务公司是取得营业执照的单位，说明商场消防是合格的，否则不会颁发营业执照。第二、兴源市场服务公司的业户对商场进行了装潢，需要二次消防验收，这也是答辩人与兴源市场服务公司合同约定的。三、兴源市场服务公司擅自转租造成房屋等级增加与答辩人无关。4、本案应中止诉讼。因兴源市场服务公司起诉星源房地产公司的案件正在审理中，而那个案件的结论决定本案的判决结果。另外，我们不同意被告兴源市场服务公司的答辩意见，不同意承担连带责任。关于定金，如果合同无效，则定金就没有意义，而我方没有同意被告兴源市场服务公司转租，所以合同无效。

原审第四被告史显春未答辩。

原审法院审理认定，第一被告兴源市场服务公司和第三被告星源房地产公司均为有限责任公司，其法定代表人分别是第二被告赵海波和第四被告史显春。兴源市场服务公司于2007年9月14日依法登记设立，公司类型为有限责任公司，经营范围为“市场服务，柜台出租”，股东为赵海波、赵静波，所持股比例分别为60%和40%，出资方式为货币。第三被告星源房地产公司于2000年6月5日领取营业执照，其经营范围为“房地产开发”。2007年7月15日第三被告星源房地产公司与第二被告赵海波签订《房屋租赁合同》一份，第三被告星源房地产公司将其位于宁江区X街一处建筑面积为3666.58平方米空房租给第二被告赵海波，租赁期限八年，自2007年8月10日起至2015年8月10日止。2007年10月5日第一被告兴源市场服务公司收取原告定金500元，将兴源市场内柜台租赁给原告经营。定金交付后，原告开始进货准备经营。但由于第二被告赵海波与第三被告星源房地产公司因商场消防通道问题发生争议，商场一直没有正式开业。2007年10月31日，第三被告星源房地产公司发出公告，要求包括原告在内的市场业主，在三日内搬出兴原综合市场。其内容为“兴原综合市场业主：赵海波女士租赁我公司的兴原综合市场未按合同规定交付租金，根据该合同第十三条第二款规定，我公司已行使合同解除权，解除了与赵海波女士原签订的合同。特此声明。兴原综合市场业主，在接到公告之日起，三日内（十一月四日）前必须无条件自行搬出兴原综合市场。给各位业主带来的经济损失，由赵海波女士全部承担，我公司概不负责。给业主带来的不便，我公司深表歉意。特此公告。”至2007年12月19日原告等业户全部撤出市场。在此前于2007年11月9日赵海波起诉星源房地产公司，主张解除双方租赁合同、赔偿损失，该案尚在本院审理中。

原告为证实自己的主张提供了以下证据：

1、2007年10月5日第一被告兴源市场服务公司出具的收据一枚，证明双方之间形成了事实租赁合同关系。第一被告兴源市场服务公司、第二被告赵海波质证无异议。

2、第一被告兴源市场服务公司设立登记审核表，证明主体合格。三被告对此无异议。

第一被告兴源市场服务公司为证实其主张提供的证据包括：

1、其与第三被告星源房地产公司签订的租赁合同，证明第三被告违约致合同无法履行。原告与第三被告星源房地产公司对此均有异议。

2、松原市宁江公安分局消防科《责令限期改正通知书》，证明消防不合格导致合同无法履行。原告认为该证据能证明试营业，不应收租金。第三被告星源房地产公司认为不能抗辩其不交租金。

第四被告星源房地产公司提供以下证据：

1、企业法人营业执照，证明其主体资格。原、被告无异议。

2、消防验收合格证和消防审批意见书，证明楼房消防合格。原告认为据此不足以构成关闭市场的理由，第一被告兴源市场服务公司、第二被告赵海波认为与本案无关。

3、其与第一被告兴源市场服务公司签订的租赁合同，证明因第一被告兴源市场服务公司违约导致合同无法履行。原告与第一被告兴源市场服务公司、第二被告赵海波对此均有异议。

第二被告赵海波、第四被告史显春未提供证据。

原审法院认为：1、原告与第一被告兴源市场服务公司之间形成的事实租赁合同关系无效，双方依此合同订立的定金合同亦无效。虽然双方承认事实租赁合同有效，但事实上第一被告兴源市场服务公司并未与第三被告星源房地产公司签订租赁合同，而是第二被告赵海波个人与第三被告星源房地产公司签订的租赁合同，双方签订合同时，第一被告兴源市场服务公司尚未设立。第二被告赵海波与第一被告兴源市场服务公司并不是同一民事主体，第二被告赵海波作为第一被告兴源市场服务公司的股东之一，其出资方式是货币，而不是以市场承租权入股，因此第二被告赵海波取得市场租赁权并不意味第一被告兴源市场服务公司当然享有租赁权。从第三被告星源房地产公司发出的公告内容看也没有追认第一被告兴源市场服务公司出租权的意思表示，而且第三被告星源房地产公司在审理中并不承认原告与第一被告兴源市场服务公司的合同效力，因此第一被告兴源市场服务公司在未得到第三被告星源房地产公司授权情况下无权出租商场给原告。《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。”该法第五条第二款规定“公司的合法权益受法律保护，不受侵犯。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，原告孙华强与第一被告兴源市场服务公司形成的事实场地租赁合同关系因其无权出租而无效。原告交付定金，即与第一被告兴源市场服务公司形成定金合同，该合同从属于双方之间的事实租赁合同，目的是确保租赁合同的履行，属于担保合同。《中华人民共和国担保法》第五条第一款规定“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”，现因原被告双方之间的租赁合同无效，故定金合同亦无效。2、造成原告与第一被告兴源市场服务公司之间租赁合同无效是由于第一被告兴源市场服务公司无权处分他人财产而做出处分的过错行为所致，因此第一被告兴源市场服务公司应负主要责任。而原告在交付定金前也有对出租人主体是否合法进行审核的义务，因此原告对此也有一定责任。第三被告星源房地产公司在本案中不应当承担民事责任，因为无论其在与第二被告赵海波的租赁合同中是否存在违约行为，对于本案而言第三被告星源房地产公司收回第一被告兴源市场服务公司非法出租的自有财产不构成侵权。况且第三被告星源房地产公司也不是原告与第一被告兴源市场服务公司合同关系的相对人，不应承担本案的民事责任。3、《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”。第二被告赵海波、第四被告史显春作为第一被告兴源市场服务公司和第三被告星源房地产公司的法定代表人，其从事的经营活动应由法人承担民事责任，因此第二被告赵海波、第四被告史显春在本案中不承担民事责任。4、关于原告主张的双倍返还定金的请求，虽然第一被告兴源市场服务公司同意给付，但由于双方定金合同无效，原告此项请求不具有合法性，本院不予保护；对于原告主张的设备损失1500元因未举出充分证据证实，且被告不予认可，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第四十三条、第五十八条、第七十一条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第五条第二款，《中华人民共和国担保法》第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告孙华强与被告松原市宁江区兴源市场服务有限公司之间的事实场地租赁合同及定金合同无效。二、被告松原市宁江区兴源市场服务有限公司返还原告孙华强定金500元。三、被告赵海波、被告吉林省星源房地产开发有限公司、被告史显春不承担本案民事责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行上述第二项中的给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告松原市宁江区兴源市场服务有限公司承担。

宣判后，兴源市场服务公司不服，以“上诉人兴源市场服务公司与原审原告孙华强之间的租赁合同有效，另返还责任应由赵海波承担”为由提出上诉，要求二审法院予以公证判决。

经本院审理查明，2007年7月15日，星源房地产公司与赵海波签订《房屋租赁合同》，星源房地产公司将其位于松原市宁江区X街一处建筑面积为3666.58平方米空房租给赵海波，租赁期限八年，2007年8月10日起至2015年8月10日止。合同第六条约定“乙方指赵海波在租赁期间应合法经营，自负盈亏、自主经营，甲方星源房地产公司不得干涉乙方经营方式与范围”。2007年9月14日，上诉人兴源市场服务公司依法登记设立，公司类型为有限责任公司，经营范围为“市场服务，柜台出租”，股东赵海波、赵静波，所持股比例分别为60%和40%，出资方式为货币。赵海波与星源房地产公司签订租赁合同是兴源市场服务公司成立前的筹备工作，是职务行为。2007年10月5日，孙华强与上诉人签订《场地出租合同》一份，上诉人将星源综合楼（兴源市场）内的一楼柜台租赁给孙华强经营美食，租期一年。合同签订后，孙华强向上诉人兴源市场服务公司交纳了租金500元。兴源市场服务公司计划在2007年10月15日正式开业。2007年10月31日，星源房地产公司发出公告，要求包括孙华强在内的市场业主，在三日内搬出兴原综合市场。至2007年12月19日，孙华强等业户全部撤出市场。本案是孙华强与兴源市场服务公司的租赁合同纠纷，星源房地产公司不是本案的合同相对人。上诉人兴源市场服务公司在二审提供的证据赵海波、赵静波和赵光辉之间的合伙协议一份、关于筹建松原市宁江区兴源市场服务有限公司的决定，证明公司的筹备工作，该证据与本案无关，故对该证据的效力本院不予审查。

本院认为，2007年10月5日孙华强与上诉人兴源市场服务公司签订的场地出租合同，是双方意思表示真实，又不违反法律的强制性规定，合同合法有效。原审判决确认合同无效，属认定事实错误和适用法律错误，本院予以纠正。因星源房地产公司解除了与赵海波的租赁合同，致使上诉人兴源市场服务公司与孙华强等业户的租赁合同无法履行，双方均同意解除合同，应予准许。原审只判决上诉人兴源市场服务公司返还收取孙华强的租金，并对孙华强要求损失的请求未予保护，孙华强等人对原审判决认可，应视为其放弃该部分权利。因上诉人兴源市场服务公司与业户签订租赁合同收取业户的租金，不是赵海波收取，因此上诉人兴源市场服务公司要求赵海波承担返还责任的上诉意见无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持松原市宁江区人民法院(2008)宁民初字第X号民事判决判决的第二、三、四项（即被告松原市宁江区兴源市场服务有限公司返还原告孙华强500元，于判决生效之日给付。被告赵海波、被告吉林省星源房地产开发有限公司、被告史显春不承担本案民事责任。驳回原告的其他诉讼请求）。

二、撤销松原市宁江区人民法院(2008)宁民初字第X号民事判决判决的第一项，即原告孙华强与被告松原市宁江区兴源市场服务有限公司之间的租赁合同无效。

一、二审案件受理费各50元，均由上诉人松原市宁江区兴源市场服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长唐建男

审判员徐芳

审判员车丽霞

代理审判员冷晓峰

代理审判员邰伟莉

二○○九年二月二十五日

本件与原本核对无异

书记员丛峰