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商品房买卖合同违约金问题：我无法办贷款是否需要承担20%的违约金？

我与开发商签订了商品房买卖合同，约定如果因为我的原因办不下来贷款支付房屋总价5%的违约金，如果一方擅自解除合同要付房屋总价20%的违约金（没有详细约定，只有这么一句）现在因为我的原因贷款办不下来也没有现金支付，开发商让我承担上面两个违约金，第一个违约金我承认，可第二个违约金我也没有擅自解除合同，只是履行不了义务，我该承担这么多违约金吗？根据我的情况回复，不要只发法律条款

提问时间：2021-06-01

律师与用户的交流

特邀律师

这种情况下你第一个和第二个都不需要承担，因为法律规定违约金不能超过实际损失的百分之三十，注意是实际损失，对方需要证明他的损失，你才需要赔偿。

用户

房价长的这么凶，我不买，他还可以多卖钱，肯定没有损失。像你说的这样，是不是只有约定的违约金太高了才能这样？比方说他的损失是100，他只能要我陪130？

特邀律师

是的，是这个意思，

用户

我看了一下法条，像你说的这样违约金过高只能向法院提起诉讼，到底是多少要法官定，现实中法官一般怎么判？先不看违约金数额多少，看合同条款，因为我的原因办不下来房贷要承担违约金，但是一方擅自解除合同要承担违约金，我这种情况是擅自解除合同，要承担这个违约金吗？

特邀律师

一般都是卡在百分之三十。你这种属于履行不了，不属于擅自解除。

用户

像我现在这种情况，我该怎么跟开发商谈，或者采取什么措施

特邀律师

谈的话，你就直接说我们之间的对话就行，措施的话，不需要因为你也不可能起诉对方。

用户

因为我们夫妻两人名下有多套贷款，再买这个房子流水不够，售楼顾问就让以一个人名义买，做假离婚证，这样流水就够了（有录音证明），我现在就不想用假的骗贷，这种情况贷不下来款，我想我自己肯定有责任，成年有民事行为能力的人，那开发商有责任吗

特邀律师

你们幸亏没有贷款成功，要不构成犯罪了，开发商没有责任，售楼员有责任，这已经不是职务行为的范畴了，

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