这样的抵押有效吗？如果无效，怎么挽回乙的损失？ 某执行法院执行一起借款抵押担保纠纷一案。甲公司将已付91%房款的购房合同及付款凭证（原件）交与乙公司作抵押，与乙公司签订了借款抵押担保合同，且因未办理产权证，没有到房管登记部门办理房产抵押登记手续，乙公司即将借款打入甲公司指定账户。结果，甲公司逾期未还欠款，乙公司诉至法院。
执行中发现，其他法院和公安机关为他案已将抵押的房产查封，执行法院只好对标的物进行了轮后查封。本案的申请执行人以“房产抵押担保有效”为由，要求优先受偿。

问：1、甲公司与乙公司所签订的借款抵押担保合同是否有效？
2、房产抵押担保是否成立
3、乙公司有无优先受偿权？