李保忠律师 VIP2011-12-07 23:01

起诉后，将房屋直接过户到你的名下；

 毕丽荣律师 VIP2011-12-09 08:16

如果你能请到专业律师最大限度的维护你的合法权益是没问题的

1、建议起诉原房主，将房屋直接过户到你的名下；

你不是被人耍了么？

建议当面咨询律师详细介绍情况。

带上资料当面咨询律师吧.

时间很晚了，本来要休息了，但看到你的问题，本律师深深同意你的处境，你这样的情况很多。因为第三方贷款银行的行为直接影响到买卖合同不能履行，或履行不能。

而你的情况更为复杂，刘某已拥有物权，债权人起诉，进行财产保全或申请执行其财产，由法院查封为并不无当。法院对房屋权利进行限制的情况下，是不能将房子过户到你名下的。

本案的症结在于，其他三家法院的查封，他们的行为限制了你取得房屋的物权登记。你应向这三家法院提出执行异议。因为你持有法院生效判决。证明房屋权利人是你，没有取得物权的原因是查封行为的限制。查封标的物的权利已发生变化，应解除查封。

根据你讲的情况，是唯一解决的办法，当然，这其中银行有无责任，你可否主张赔偿，由于具体事实尚不清，本律师不好出这个主意。

起诉到法院，请求判决房产由你所有，判决作出后，查封自然而然因判决确定产权人是你而自动解除。因为查封时产权人是他，判决后产权人是你，所以，等法院判决吧。

一、之前刘某的行为是否构成诈骗要根据详细的案情判断，但在之后又将房产进行销售收取30万元定金之事，应当构成诈骇罪。
二、你所陈述“法院判决终止购房合同”是一个不准确的概念，可能是解除合同。合同解除后，双方依据合同所取得的财产应予归还。有过错的一方应当赔偿另一方的损失。据此，你对该房产享有物权的请求权，而非债权的请求权。基于物权的请求权优先于基于债权的请求权，因此，你可以取得该房产；
三、因为该房产已经被其它法院轮查封在先，具被多次轮候查封。如果你要行使权利，应持你们之间的生效判决，向采取措施的法院提出第三人异议，请求解除对房产的查封。

1、案子看起来是很复杂，但仔细研读过后，关键点只有一个；
2、根据你的叙述，该房屋的权利人已经是你，只不过还没进行物权变更登记；
3、向其他三家法院提起执行异议，解除查封；
4、凭借法院的胜诉判决，到房产登记中心办理过户登记。

你好。根据你提供的情况，你的那次起诉有问题。不要请求法院“终止合同”，而应请求撤销合同，理由是对方有欺诈行为（无能力借款、付款）。如果是撤销，合同自始没有约束力，那财产就不属于买家了，买家要返还财产，你可以对抗其他申请保全人。如果是终止，终止是从法院判决生效时终止，那别人保全在先，你是不能完全对抗的，房子无法全部返还。现在如果判决生效了，你可以先向法院执行部门对其他案件的对该房的保全提出案外人异议，还应立即找律师研究法院的判决书，看看是另行起诉，还是向检察机关申诉或向上级法院申请再审。可事先用电话约时间，携带合同、判决书、其他有关材料来我所当面分析一下。

你可以起诉刘某和购买人，要求刘某和购买人直接将房屋买卖借款支付与你。具体建议带上资料当面咨询律师

通过诉讼把房子要回

你好：
    从你讲述的情形来看，应当持生效判决向其他三家执行查封的法院提出执行异议，要求解除查封。
    此过程可以委托律师操作。

带上资料当面咨询律师

尽快了解其他几个案件的情况，并尽快联系主审法官，说明情况，甚至可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。

很麻烦的。

想办法走刑事诉讼程序，以诈骗罪起诉。
刘某显然是以非法占有为目的，以欺骗交易的手段骗取房产，以达到还清他个人债务的目的。以他的债务情况是不可能有能力支付你购房款的。所以，他之所以与你签订购房合同，目的就是达到侵占你的房产的非法目的。完全符合诈骗罪的犯罪构成。
而从民事角度看，因为你与刘某的官司在判决之前，房子已经因其他案件在先查封，对这种在先查封其后得到判决过户的房产，法院很难直接解封，即使有生效判决书支持。当然你可以主张你对刘某非法获取的房产享有的是物权，以物权优先于债权的原理要求过户。但是假设债务人刘某没有其他资产可以抵债，那么你的物权也很难全部实现。
所以，只有以诈骗罪定刘某罪，通过刑事优于民事的方法，要求他全部返还犯罪所得，也就是你的房子。理由很明确，因为法律不可能要求将公民的犯罪所得列入个人财产范围予以抵偿个人债务，犯罪所得有受害者时首先应当返还受害者。只有这样，你才可能完全拿回你的房子。


建议你请一位刑事方面较为精通的律师，而不是民事律师来帮你解决问题。
祝你好运。

建议带相关材料与律师面谈，以便更好的分析解答

向三家法院提出执行异议

法院判决终止合同,意味合同并未完全履行,你可以另案起诉撤销刘某的房产证.

建议带上你的材料，当面咨询律师。当面咨询最好提前预约。

建议向其他三个法院提出执行异议，异议成立的，法院出具解封文书，然后到房产交易中心办理过户手续。

你好，首先对你的遭遇深表同情，本案的法律关系其实并不很复杂，但操作起来有一定难度，确实需要认真分析案情应对措施了，但因案情介绍有的地方不很清晰，比如法院对你的起诉判决终止合同是怎么回事？到底是解除合同还是撤销合同等问题？因已过户到刘某名下，合同已履行完毕，再判终止合同没有多大意义了。所以我只能根据案情中给出的信息给予简单回复并给出三个初步解决方案，供选择参考，需注意的是，本案要具体结合真实案情进行具体分析应对才行，必要时请带相关材料面询律师，让律师从整体上对本案进行分析，并拿出切实可行而有针对性的法律解决方案。
    一、本案法律关系的梳理
    在刘某明知其外债较多的情况下，从你处以总价153万元购买你享有所有权的房屋，而刘某通过借款方式从甲处借款40多万元向你支付40%的首付款（首付是多少你没有讲清楚，是正常情况下40%首付61.2万元，还是就是40多万？），刘某并办理了产权转移登记手续。之后不久，甲得知刘某无法还款且已过户到刘某名下，则起诉刘某借款40多万，并由法院保全查封了该房屋；再之后你起诉，法院于2010年12月判决刘某归还房屋，但这时法院已有四个轮候查封了；但在法院判决前的这段时间，另两个债权人各起诉刘某10多万元的债权，并由法院查封保全了此房屋。刘某以欺骗手段欲出卖此房，并由买受人交付了30万定金，但买受人认为此房交付不能则准备起诉刘某，并也有可能由法院轮候查封该房屋。
    由基本事实可知，已查封的三个案件均为债务纠纷，法院查封是在诉讼过程中的财产保全措施，目的是防止刘某转移此房屋而对你们的债权实现受到不利影响，需注意的是，目前这三个案件还处于诉讼阶段，而不是处于执行阶段，现在的查封是财产保全措施，而不是执行措施，也就不存在执行解封的问题；而你起诉解决的主要侧重于物权纠纷（至少法院判决刘某应返还此房屋给你，先不管案由是什么对物权的影响程度问题），法院判决后在强制执行阶段的查封是房屋产权的回转，是基于你的物权。
    二、三个初步解决方案及选择的问题
    （一）走执行拍卖程序
    不管是物权还是债权问题，你的案件既然已经判决，而另三个案件应还在诉讼过程之中，你可先等三个案件均判决生效后，和其他三人共同拍卖此房屋，各人所得应基本上差不多。因已付给你首付40多万或者61.2万元，还有60%份额约91.8万元未受清偿，而其他三人的债权分别为40多万元、10多万元和10多万元，而房屋总价约在153万元，这四部分相加总额应差不多和房屋总值一致了，如果第五个案件即被骗先交付30万定金的买受人如果不起诉不查封该房屋，则最终你也不会损失多少的。当然，如果第五个案件有买受人起诉并且也对房屋进行查封的话，则经法院判决后也有权对拍卖后的总值进行分配，可能按你们五个的债权额按比例分配了。在房屋拍卖前要注意关注其他案件审理情况，及时向执行法院提供线索，以适时实现你的债权。
    （二）走物权优先债权受偿程序，要求法院解封
    前已述，物权优先于债权受偿。可依法院对你的案件的返还财产的判决，当然现在处于执行阶段。因其他三个案件均是在产权过户到刘某名下后才由法院查封保全的，申请人及法院本身没有过错，而这本个查封均是由有权机关即法院依程序进行的，除非由做好查封决定的法院解除查封，否则你执行阶段的法院无权直接解除查封，而其他法院不解封则执行法院是无法直接给予过户到你名下的。那么就涉及到如何解除查封的问题了。首先，基于物权优先于债权的原则，你有法定依据要求取回你的财产，也就是说，你有合法的依据要求解封。他人只能要求查封刘某个人的财产，而不能是刘某之外包括你在内的财产，你基于物权已享有合法的所有权，法院的查封行为在法院判归你财产时已没有合法的依据了。这里需要说明的是，本来其他债权人要求查封保全的目的是为了防止转移财产，是不是意味着你就无法要求返还了呢？我认为，法院既然基于物权要求刘某返还房屋给你，这说明该房屋本来就不是刘某的个人财产，刘某本来就不应得到该房屋，这不属于刘某自行转移的范畴，你是基于物的所有权而要求拿回本来就属于你的财产。故，一是，可要求执行法院与其他三个法院协商解封，但通常执行法院不同意这样做；二是，分别向采取保全措施的法院递交异议申请书，并附法院判决及证明该房屋产权归你的有关证明材料，要求解除对你的房屋的查封。查封解除后，持法院判决就可以办理过户登记手续了。另外，对其他债务纠纷案件而言，你不属于有独立请求权的第三人，因为他们的查封是一种财产保全措施，与债务案件的审理没有直接因果关系，故无法以有独立请求权的身份参加诉讼。
    （三）走刑事诉讼程序或者以刘某欺诈为由撤销买卖合同
    先简单介绍一下合同诈骗罪和合同纠纷、民事欺诈行为、诈骗罪，因此问题不是您重点关心，但如采刑事程序，也应事先了解。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。合同诈骗罪往往与合同纠纷交织一起，罪与非罪的界限容易混淆，如果行为人以有限的履约能力和他人签订大大超过履约能力的合同或者在完全没有履行能力情况下签订合同，在主观上没有准备履行合同，占有他人财物的动机明显，则属合同诈骗罪，但主观上无长期占有他人财物的意图，待将来有收益后再行归还的一般属合同纠纷；合同诈骗也往往同民事欺诈交织在一起，其中数额较大的，属于合同诈骗；从本质上看，合同诈骗罪也是一种具体的诈骗犯罪，但其与诈骗罪是特殊与一般的关系，主要区别在与二者侵犯客体不同，诈骗罪只侵犯财产所有权的单一客体，而合同诈骗罪既侵犯他人财产权，同时又侵犯合同行为管理制度，同时，二者的客观表现不同，诈骗罪表现为虚构任何事实或隐瞒真相，以骗取财物，而合同诈骗罪只是在合同签订、履行过程中，因而欺诈手段有特定范围的特殊性。合同诈骗罪与诈骗罪属于法条竞合，应遵循特别法优于一般法的原则，以合同诈骗罪论处。
    本案中，刘某显然没有履行能力，首付款是从他人所借，由此又无能力偿还他人借款，尤其严重的是刘某明知过户不可能情况下，又以诈骗手段将此房屋出卖，接收定金30万元，由此可明显看出其是以非法骗取你的房屋为目的，通过签订合同方式，同时以向他人所借款再你交付首付为诱饵，在银行无法贷款的情况下其根本不想支付给你余款，符合诈骗罪的犯罪构成要件。你完全可以向公安机关报案，追究刘某的刑事责任。
    根据我国刑法第六十四条等条规定精神，犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还。不能用于顶偿或实现他人的债权。本案中刘某涉嫌合同诈骗罪，则该房屋将被认定为违法所得，自然应予退还给你，你享有该房屋的所有权，这时，法院的查封行为就不能对抗刑事违法所得的认定了，你当然可以拿回你的房屋。当然，刘某将房屋再次出售而收取的定金也应认定为合同诈骗罪，但不能用你的房屋来抵偿。
    另外，退一步讲，即使不以合同诈骗追究而实现你的收回房屋的权利，刘某存在民事欺诈是确定无疑的，根据《合同法》第五十四条规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”。不知法院判决返还你房屋一案的案由是什么，我想是不是你在案情介绍中因用语不当而称系终止合同，但从法院判决结果看返还房屋应该其中认定了民事欺诈性质。如确如此，则你享有该房屋的所有权，可结合方案二实施。
    需注意的是，选择以方案二或者方案三维权的将涉及首付款的处理问题，按理如果该房屋确已返还给你，交的首付是要退还的，而方案一则不涉及此问题。
    以上意见，仅供参考，还需结合案情具体分析。鉴于本案涉及的法律性问题较多，你自己很难自行操作，建议请当地律师帮助为宜。如还有任何疑问，欢迎追问。祝你成功！

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