我爷有三间房前面有两间厢房，还有一处园子。给两个儿子分家，每人一间半正房一半园子自己留两间厢房 我爷有三间房前面有两间厢房，还有一处园子。给两个儿子分家，每人一间半正房一半园子自己留两间厢房。此时长子已经结婚。（以上有分两份家单，老人和长子每人一份分家单事1978年。80年老人要给次子盖新房，和长子协商把三间老房给长子，长子把园子给老人用于给次子盖房。（只是口头协议无字具）等到87年房屋登记时两个儿子的房子都是用各自都名字登记。在2015面老人去世。次子拿老人分家单和长子抢老房。（长子有自己的房子老房一直给老人居住）。请问是分家单有效还是房屋使用登记证又效？