房产继承 外祖父母皆以亡故，留下一套房产，市价260万左右。有子女四人，我母亲是老大 房产继承
外祖父母皆以亡故，留下一套房产，市价260万左右。有子女四人，我母亲是老大。内部协商，其中经济条件较好的两子女放弃，由我母亲继承，然后我家按照市价向另一经济条件不太好的子女支付房屋市值价款。（四子女家庭皆有房产）
然后我们在房屋市值计算上有一些歧义。我认为如果由我母亲继承，未来再次出售的话按照规定要支付20%的所得税，3%的契税，如果未满五年还要缴纳5.6%的营业税。所以我们应该按照总价的70-75%支付房款。
另一方认为，继承后如果我母亲将房产赠送给无房的我，只需要支付契税，不需要付20%的所得税，所以需要支付全价。
所以我想问一下，如果我母亲继承五年后将房产赠送与我，需要什么样的手续，支付多高的成本，谢谢。